海南作為改革的先鋒營(yíng)，正在加快土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)探索，大力推進(jìn)土地管理制度改革。有業(yè)內(nèi)人士指出，海南省政府正在審議《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》。該《辦法》提出，經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，用於旅遊、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。有分析人士表示，在經(jīng)過(guò)前期持續(xù)下跌後，一旦土地流轉(zhuǎn)政策重獲關(guān)注，海南板塊仍將成為該題材中的重要一環(huán)。

　　海南農(nóng)民集體建設(shè)用地或成突破口

　　中央農(nóng)村工作會(huì)議將於本月底召開(kāi)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，穩(wěn)中有進(jìn)推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，或?qū)⒊蔀闀?huì)議內(nèi)容之一。而海南作為改革的先鋒營(yíng)，正加快土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)探索，大力推進(jìn)土地管理制度改革。業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)專業(yè)土地綜合服務(wù)平臺(tái)——土流網(wǎng)海口區(qū)域土地流轉(zhuǎn)中心，近期門庭若市，電話熱線幾乎被蜂擁的諮詢者打爆。

　　流轉(zhuǎn)中心如此火爆不是沒(méi)有緣由。有業(yè)內(nèi)人士指出，海南省政府正在審議《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》。該《辦法》提出，經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，用於旅遊、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　這無(wú)疑是現(xiàn)行土地管理制度的重大突破。市場(chǎng)人士分析，一旦《辦法》貫徹落實(shí)，法律上允許農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行非農(nóng)開(kāi)發(fā)，農(nóng)用地減少，土地租售交易增加，將大幅推動(dòng)生態(tài)旅遊、農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。未來(lái)的海南農(nóng)村土地通過(guò)土地流轉(zhuǎn)將高度集中整合，並將進(jìn)一步發(fā)展規(guī)模化、現(xiàn)代化、科技化的高附加值農(nóng)業(yè)。

　　土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)將成不動(dòng)産投資新方向

　　海口是海南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐，各種文化的交匯處，曾榮獲“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，更在2012年入選中國(guó)特色魅力城市200強(qiáng)名單。有業(yè)內(nèi)人士感慨：“再有能力，也無(wú)法在內(nèi)地複製一個(gè)海口。”的確，高樓大廈可以照搬，但氣候不可複製，環(huán)境不可複製，海口的碧海青天和銀灘白浪，被譽(yù)為“旅遊度假天堂”不是徒有虛名。與人潮擁擠、商業(yè)味濃厚的三亞相比，海口逐漸成為驢友們的心頭大愛(ài)。

　　但據(jù)調(diào)查顯示，2010年海南樓市火爆，以三亞為首，房?jī)r(jià)炒到30000元每平方米，至今居高不下；海口房?jī)r(jià)則保持在7000至10000元每平方米，波動(dòng)不大。今年樓市泡沫初現(xiàn)，房産市場(chǎng)趨於平和，此時(shí)投入市場(chǎng)不是明智之選。在此背景下，年底農(nóng)村工作會(huì)議擬出臺(tái)的土地制度改革政策，大大刺激了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，為人們的不動(dòng)産投資需求指明瞭方向。

　　海南省此前就爭(zhēng)取到了國(guó)土資源部的支援，率先推進(jìn)了包括農(nóng)村土地産權(quán)制度、徵地制度、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等改革試點(diǎn)。土改的核心是農(nóng)民土地的自由流轉(zhuǎn)，土地確權(quán)則是關(guān)鍵步驟，海南之所以能成為中國(guó)土改的試驗(yàn)田，其全國(guó)最有效率的土地確權(quán)工作功不可沒(méi)。

　　根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行土地管理法，土地按用途分有農(nóng)用地、建設(shè)用地等。而在農(nóng)村集體所有制的土地中，農(nóng)村集體建設(shè)用地多指除耕地、林地等農(nóng)用地以外，用於宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。

　　海南是中國(guó)土改的試驗(yàn)田，在土地確權(quán)基本完成的情況下，推出旨在擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地用途的《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》，是在為中國(guó)未來(lái)土地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)探索新道路。

　　土改試點(diǎn) 海南土地租金暴漲20倍

　　業(yè)內(nèi)人士指出，改革開(kāi)放30年以來(lái)，海南土地流轉(zhuǎn)一直在進(jìn)行著，有長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)的，也有短期流轉(zhuǎn)的。土地價(jià)值在流轉(zhuǎn)中創(chuàng)造，並在不斷交換中提升。現(xiàn)在海南北部地區(qū)，好的耕地1畝的冬季租金也能達(dá)到800元，差一點(diǎn)的也有400元。

　　以三亞市崖城為例。2008年10月至2009年2月，海南三亞市崖城鎮(zhèn)坡田洋裏的耕地每畝租金最低2300元，最高達(dá)到2800元。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)了自1990年至2008年三亞市崖城鎮(zhèn)耕地的冬季租金。在1990年冬季，這裡耕地租金是每畝150元至200元；此後10年，每年每畝租金增長(zhǎng)約80元；自2000年起增長(zhǎng)速度加快，每年每畝租金增長(zhǎng)約200元。崖城的耕地越來(lái)越值錢。

　　土地轉(zhuǎn)租價(jià)格越抬越高，但想從農(nóng)民手裏租地是越來(lái)越難。因?yàn)檠鲁寝r(nóng)民自己種瓜菜，一個(gè)冬季1畝地也能賺四五千元。現(xiàn)在不少南繁育種企業(yè)把基地向周邊的陵水、樂(lè)東遷移。但他們發(fā)現(xiàn)，那裏的土地租金也在快速上升，像樂(lè)東的九所去年冬季1畝租金才800元，而現(xiàn)在也漲到了1200元左右。

　　與土地流轉(zhuǎn)相伴隨的是高效農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展。“沒(méi)有土地流轉(zhuǎn)，就沒(méi)有海南熱帶高效農(nóng)業(yè)的今天。”説起土地流轉(zhuǎn)的影響，業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)。海南熱帶農(nóng)業(yè)起源於1980年代的崖城。當(dāng)時(shí)，全國(guó)各地來(lái)的南繁育種專家看到冬季土地閒著，就種上瓜菜自己食用，多餘部分拿到市場(chǎng)上銷售，結(jié)果價(jià)格不錯(cuò)。後來(lái)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民紛紛參與種植冬季瓜菜，不僅在本地銷售，而且運(yùn)到內(nèi)地銷售，經(jīng)濟(jì)效益非常好。自此，瓜菜種植一發(fā)不可收，特別是大量島外農(nóng)民和企業(yè)看準(zhǔn)海南熱帶農(nóng)業(yè)價(jià)值，大批過(guò)海在海南租地種瓜菜，使海南熱帶高效農(nóng)業(yè)走上了快速發(fā)展的道路。

　　近期A股市場(chǎng)明顯下行，前期強(qiáng)勢(shì)題材股紛紛出現(xiàn)下跌，這其中農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)概念股出現(xiàn)了明顯分化。一方面，農(nóng)業(yè)屬性較強(qiáng)的題材股跟隨農(nóng)業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁；而另一方面，區(qū)域性的農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)概念股則出現(xiàn)了明顯下跌，比較典型的就是海南板塊。不過(guò)，有分析人士指出，作為一項(xiàng)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域影響較大且影響非常深遠(yuǎn)的政策，農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)政策預(yù)期下的概念股不會(huì)長(zhǎng)期沉默，而作為正加快土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的先鋒軍，海南區(qū)域相關(guān)概念股值得投資者繼續(xù)保持跟蹤。