土地流轉(zhuǎn)正成為新一輪“土改”的核心詞彙。國土資源部目前已部署開展“集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見”的研究工作，有望在2013年出臺。

　　一般來説，農(nóng)村集體建設用地絕不能直接用於商業(yè)開發(fā)，比如建設商品房、商業(yè)地産等，這都是直接觸犯土地管理法的行為。

　　記者了解到，海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了《海南省農(nóng)民集體建設用地管理辦法》，現(xiàn)已上報海南省政府審議。該辦法對經(jīng)批準納入流轉(zhuǎn)試點的農(nóng)村集體建設用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營，用於旅遊、農(nóng)貿(mào)市場、標準廠房等非農(nóng)業(yè)建設。

　　從土地流轉(zhuǎn)納入“一號文件”，到國土資源部部署研究“集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見”，再到深圳小步試行集體土地上市流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)正成為新一輪“土改”的核心詞彙。

　　與此一脈相承的是，海南即將迎來土地流轉(zhuǎn)的實質(zhì)性破題。記者昨日從有關渠道了解到，海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了《海南省農(nóng)民集體建設用地管理辦法》。這個辦法，或?qū)⒁I海南土地流轉(zhuǎn)的思路。據(jù)了解，目前該辦法已上報海南省政府審議。

　　地産專家表示，一旦集體建設用地在用途方面有所突破，那對於手中儲備有集體土地的上市公司，將普遍受益。

　　集體土地“非農(nóng)”建設空間巨大

　　根據(jù)《海南省農(nóng)民集體建設用地管理辦法》，對農(nóng)村集體建設用地規(guī)劃與計劃、宅基地、公共設施與公益事業(yè)用地、開發(fā)經(jīng)營與流轉(zhuǎn)等做出明確規(guī)定。其中可能對市場産生較大影響的政策是，對經(jīng)批準納入流轉(zhuǎn)試點的農(nóng)村集體建設用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營，或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以轉(zhuǎn)讓、租賃、聯(lián)營合作、作價入股等方式進行流轉(zhuǎn)，用於旅遊、農(nóng)貿(mào)市場、標準廠房等非農(nóng)業(yè)建設，發(fā)展集體經(jīng)濟，保障農(nóng)民的發(fā)展權(quán)。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，我國土地所有權(quán)歸屬分兩類，一是全民所有制，即國有土地，二是勞動群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。從土地用途的角度來説，土地又有農(nóng)用地和建設用地等，在農(nóng)村集體所有制的土地中，集體建設用地多指除耕地、林地等農(nóng)用地以外，用於宅基地、集體企業(yè)用地等建設用途的土地。這批土地，就是這一輪城鎮(zhèn)化浪潮下，市場緊緊關注的潛在蛋糕。

　　“一般來説，農(nóng)村集體建設用地絕不能直接用於商業(yè)開發(fā)，比如建設商品房、商業(yè)地産等，這都是直接觸犯土地管理法的行為。農(nóng)村集體建設用地要想進行商業(yè)開發(fā)，一定是先由國家徵用，變成國有土地之後，再進行公開招拍掛。” 中國（海南）改革發(fā)展研究院海南研究所所長夏鋒告訴記者。

　　而這一輪集體土地的改革呼聲中，集體建設用地不經(jīng)徵地而直接進入土地市場，打破政府對建設用地的壟斷，成為眾望所歸的方向。此舉意在實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的土地市場，將農(nóng)民手中的集體土地真正資本化，讓農(nóng)民以土地所有者身份分享城市化紅利，增強消費潛力。

　　國家級流轉(zhuǎn)方案年內(nèi)有望出臺

　　國土資源部目前已部署開展“集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見”的研究工作，有望在2013年出臺。指導意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地範圍以外的經(jīng)營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定，觸及集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)的很多關鍵環(huán)節(jié)。專家認為，一旦“指導意見”出臺實施，農(nóng)村集體建設用地將有望突破現(xiàn)有體制，獲得直接入市交易的空間，目前市場一些比較困惑的流轉(zhuǎn)后土地用途問題，或有所明確。

　　在國家級方案出臺前，深圳已經(jīng)在1月份正式實現(xiàn)集體建設用地上市流轉(zhuǎn)。1月18日，深圳市首批土改細化實施方案的“1+6”文件正式公佈。該系列文件首次提出允許深圳市區(qū)集體建設用地當中的工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)。這是繼2012年發(fā)佈《土地管理制度改革總體方案》後，深圳土改的又一領先之舉。

　　不謀而合的是，圍繞海南城鎮(zhèn)化發(fā)展總體戰(zhàn)略，海南省住建廳正在展開“六個一”工作。“六個一”即編制一份《海南省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》研究報告；提出一份《政策建議》；編制一個《空間概念規(guī)劃》；形成一份《中共海南省委、省政府關於加快推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的意見》；編制一份《海南省加快推進新型城鎮(zhèn)化建設行動綱要》；編制一套《海南省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》。全部工作將於今年上半年完成。

　　目前，該廳已委託中國城市科學研究會和中國城鎮(zhèn)規(guī)劃設計研究院共同編制《海南省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，並已有了初步的綱要成果，將於4月份前編制完成。

　　“地主類”上市公司看到希望

　　其實，到目前為止，集體土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是不改變集體土地性質(zhì)，並且沒有脫離農(nóng)村集體土地慣常的用途。此次海南表示，其“非農(nóng)”開發(fā)的領域主要涉及旅遊、農(nóng)貿(mào)市場、標準廠房等，這在海南橡膠、羅牛山等相關上市公司眼中，似乎已經(jīng)看到希望。

　　“因為目前各地都在為推動新型城鎮(zhèn)化進行制度創(chuàng)新和探索，我們希望將手中的一些集體性質(zhì)土地盤活。比如推動政府創(chuàng)立一些新型城鎮(zhèn)化示範區(qū)，這些區(qū)域的集體土地，能否用於‘城鎮(zhèn)化’用途。”一位上市公司高管介紹。

　　“如果集體建設用地在自由流轉(zhuǎn)後可以用於更多經(jīng)營性用途，那便是集體土地價值再挖掘的關鍵。而一旦集體建設用地在用途方面有所突破，那對於手中儲備有集體土地的上市公司，將會普遍受益。”一位海南房地産專家表示。

　　在正在召開的海南兩會上，海南橡膠董秘董敬軍建言：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打造100個示範鎮(zhèn)，以百點帶面，強化産業(yè)支撐，推進新型城鎮(zhèn)化建設將成為海南新一輪開發(fā)建設的重要抓手。他具體表示，堅持城鎮(zhèn)化建設與産業(yè)化推進相結(jié)合，抓項目，促産業(yè)，把發(fā)展特色經(jīng)濟與建設特色城鎮(zhèn)結(jié)合起來，規(guī)劃發(fā)展資源開髮型，休閒及旅遊觀光型，商貿(mào)流通型，工業(yè)帶動型等地方産業(yè)，以縣城所在城鎮(zhèn)、農(nóng)墾城鎮(zhèn)、市縣中心城鎮(zhèn)為骨幹，規(guī)劃建設成風情小鎮(zhèn)、民族小鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)、歷史小鎮(zhèn)、紅色小鎮(zhèn)，生態(tài)小鎮(zhèn)，景觀小鎮(zhèn)，産業(yè)小鎮(zhèn)等。

　　海南橡膠是海南農(nóng)墾集團下唯一的上市公司，海南農(nóng)墾建於1952年，數(shù)據(jù)顯示，海南農(nóng)墾規(guī)劃土地總面積1280萬畝，佔海南省的四分之一。

　　而接近羅牛山的人士則向記者表示，如果本次土地流轉(zhuǎn)將海口納入試點，那公司將因此受益。公告顯示，公司及控股子公司合計持有土地11014.48 畝，其中，農(nóng)業(yè)用地9615.11 畝，商住用地666.46 畝，其他建設用地（工業(yè)用地、市場用地、教育用地等）732.91 畝。(記者 于兵兵 黃智勇)

　　海南橡膠董秘董敬軍：要用活土地資源

　　“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打造100個示範鎮(zhèn)，以百點帶面，強化産業(yè)支撐，推進新型城鎮(zhèn)化建設將成為海南新一輪開發(fā)建設的重要抓手。”近日，海南省政協(xié)委員董敬軍在“海南兩會”上這樣建言獻策。

　　董敬軍還有一個身份，是海南橡膠的董秘。

　　一個背景是，2008年7月，國務院向海南省下發(fā)《同意推進海南農(nóng)墾管理體制改革意見的批復》，目標是把海南農(nóng)墾納入海南省經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，實現(xiàn)“體制融入地方、管理融入社會、經(jīng)濟融入市場”。 2013年，是海南農(nóng)墾改革的第五年，也是過渡期內(nèi)的最後一年。

　　資料顯示，海南省城鎮(zhèn)化建設總體處於初級發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化水準為50.5%，比全國平均水準51.27%的城鎮(zhèn)化率略低，但是，如果按戶籍人口計算，海南省城鎮(zhèn)化水準為38.12%，如果再剔除墾區(qū)因素，則海南省實際城鎮(zhèn)化水準僅為32%。

　　董敬軍建議，在海南推進新型城鎮(zhèn)化首先需要頂層設計，要提高規(guī)劃水平，定位要高遠，以全省整體和一盤棋的視野，一體化規(guī)劃，利用新型城鎮(zhèn)化建設的契機，圍繞海南綠色崛起這一戰(zhàn)略目標精心規(guī)劃富有特色的産業(yè)，定下實實在在的目標，在全省選100個示範鎮(zhèn)，明確在“十二五”末使百鎮(zhèn)工程初具規(guī)模，形成各自清晰的産業(yè)發(fā)展方向，每一個鎮(zhèn)都要有具體的項目落地。

　　他稱，應制定和完善有助新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的土地制度，用活土地資源，儘快完善土地利用總體規(guī)劃與鎮(zhèn)區(qū)建設總體規(guī)劃的銜接。一方面要注意保護耕地，另一方面要按照佔補平衡原則，明確土地流轉(zhuǎn)的途徑和管理方法。同時要統(tǒng)籌兼顧工業(yè)用地和城鎮(zhèn)建設用地，在現(xiàn)有用地計劃指標中，確保城鎮(zhèn)建設用地的需要。

　　董敬軍表示，海南墾區(qū)擁有土地總面積78.59萬公頃，在此次全省統(tǒng)一的城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，應該注重農(nóng)墾中心城鎮(zhèn)的二次創(chuàng)業(yè)的規(guī)劃與引導，要在全省一盤棋的戰(zhàn)略思維下，把墾區(qū)城鎮(zhèn)化規(guī)劃納入統(tǒng)一規(guī)劃和佈局。(記者 黃智勇)

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