北京房貸卡殼

　　銀行直言沒額度

　　儘管延遲交易數據使得1月房貸數額再攀高峰，但更多購房者已經感受到了信貸的收緊。春節(jié)過後，有多位購房者向北京商報記者反映，銀行將放貸時間拉長，從過去的一個多月變?yōu)?個月或更久，時間成本的增加，也打亂了很多購房者的計劃。“一等就是兩個月，銀行根本説不出來什麼時候能放，理由就是沒額度。”

　　短短半年時間，在經歷了首付比例提高、貸款折扣減少等政策變化後，購房者的購房成本還在變相增加中，但隨著節(jié)後二手房交易量的再度攀升，北京房貸的調控窗口也再度打開。

　　“難産”的貸款

　　工作了五年的褚女士，去年步入婚姻殿堂，與先生合計要買一套婚房。褚女士介紹，她的先生家裏有一套舊房，已經找好了買家，雙方在多番協(xié)商後，確定了交易價格。對方在去年底也已經付了一部分房款，並找到一家股份制銀行辦理了房貸。雙方即將辦理過戶手續(xù)。

　　不料，“買家在春節(jié)後突然告知，自己現在付不了剩餘的房款”。褚女士稱，對方向銀行提供的貸款材料已經審批完，但銀行説現在放不了貸，要等3個月之後。

　　褚女士的計劃完全被打亂。她告訴北京商報記者，自己買的新房也只是剛交了定金，本打算用一部分賣舊房的錢來付首付，但現在卻面臨違約。褚女士和他們的買家都四處託人向銀行打聽為什麼現在放不出貸款，得到的回應是“總行沒有額度”。褚女士表示，現在他們夫妻二人只能先從身邊親朋處借一些錢，把新房的首付交了，之後就是“等待買家拿到房貸”。

　　像褚女士一樣被卡在放貸環(huán)節(jié)上的還有蕭女士。蕭女士透露，自己年前在某國有大行申請的首套房貸目前還沒有任何進展，仲介和銀行信貸人員給的消息都是額度還沒有，“據説我排在這波的第一個，但什麼時候有額度，誰都不知道”。

　　購房者安先生直言，“政策變化太快了”。來京工作近七年的他，有了一些自己的積蓄，去年下半年開始四處看房準備安家。“沒想到北京市很快就出臺了首付比例提高的政策，我覺得自己還能承受，而且餘下貸款的部分少了，還可以減少還款的負擔。”

　　不過，讓安先生難以承受的，是接下來的政策變化。他介紹，去年底的時候就有銀行已經不放貸了，有銀行人士告訴他，從往年的情況來看，年末銀行貸款額度一般會比較緊，到年初就會鬆快了。安先生表示，雖然當時也有一些銀行人士持保守的態(tài)度，預計政策還會收緊，建議他儘早辦理，但加上年末工作較為繁忙等原因，安先生在今年初才到銀行申請貸款。

　　“銀行貸款折扣從8.5折上升到了9折。”安先生透露，如此一來貸款200萬元，30年下來，利息要增加10萬元左右，但他想，如果銀行能夠很快放貸，10萬元平攤到30年也沒關係。“過完春節(jié)，銀行卻突然説沒有額度，需要繼續(xù)等待了。”安先生頗為無奈地説道。中原地産首席分析師張大偉介紹，春節(jié)後，各家銀行貸款都出現了收緊趨勢，放貸週期出現延長現象。

　　相比之下，購房者楊先生算是比較“幸運”的，他透露，自己去年底在北京某城商行申請的房貸已經有了消息，銀行通知自己有了額度，最快下月初就可以放貸。

　　銀行：“我們也在等”

　　和購房者一樣，多家銀行信貸人員介紹，“我們也在等”。北京商報記者了解到，銀行放款時間被延長，主要有兩個原因，除了上述購房者普遍指出的銀行額度被收緊，還有一個是建委審批的節(jié)奏放緩。

　　一家股份制銀行的信貸人員表示，該行目前有貸款額度，但放款至少也要兩個月。據介紹，按照該行的放款流程，5-7個工作日就能批貸，批完貸申請人去做過戶，“這個階段要看雙方過戶的快慢，由買賣雙方協(xié)定”；接下來就是銀行拿著房本去建委做抵押，抵押後銀行3個工作日就能放款。

　　按照這位信貸人員的介紹，如果過戶較快，算上銀行批貸和放貸的時間，一共也只會用去大半個月時間，“慢就慢在抵押登記環(huán)節(jié)，建委現在壓著速度”。

　　這一説法也得到多位銀行信貸人員的證實。另一家股份制銀行的人士告訴北京商報記者，建委的批復是根據交易量的，假設朝陽區(qū)去年存量多，積壓到現在，朝陽區(qū)建委審批的速度就會放緩，有的郊區(qū)交易量小，抵押登記的速度就快。

　　對於放款何時能提速，多位受訪的銀行信貸人員都表示“説不準，還得等通知”。一位國有銀行的信貸人員坦言，現在不論是在銀行額度方面，還是建委的審批速度方面，其實都是國家在要求收緊，還是為了給樓市降溫，和之前的政策一脈相承。

　　多項政策疊加的效果也已顯現。據偉嘉安捷最新統(tǒng)計數據顯示，2月京城個貸市場交易量和上月相比繼續(xù)呈現下滑態(tài)勢，環(huán)比下滑22%左右。偉嘉安捷分析稱，成交下滑一方面是受到春節(jié)假期因素的影響，促使上半月購房人的消費意願擱置，使得成交量下降明顯；另一方面是從年初開始便收緊的貸款利率優(yōu)惠折扣，讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉買為租”，加上二套房貸款年限的縮短，也影響了佔據市場大部分成交結構的改善置業(yè)人群，使得成交預期相比上月進一步回落，促使成交量下跌。

　　放貸時間的延長更進一步起到“扼喉”的作用。“信貸總額收緊，銀行不放貸，購房者沒有錢怎麼買房？”張大偉説道。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，成交量下滑説明政策管控確實使得部分潛在購房需求被遏制了，貸款方面不好貸，也確實會有所影響。從後續(xù)實際情況看，信貸政策成為了決定市場交易冷熱的一個非常關鍵的變數。

　　再收緊窗口打開

　　説到信貸政策，不得不提的是最新的信貸數據。根據央行近日公佈的1月信貸數據顯示，住戶部門的中長期貸款仍為銀行的主要貸款投向，意味著銀行放貸的熱情依舊較高。1月，住戶部門貸款增加7521億元，其中多為住房按揭貸款的中長期貸款增加6293億元，比上月多增2076億元，比去年同期多增1510億元，刷新了歷史紀錄。

　　“這表明房地産市場熱度不減。”招商銀行資産管理部高級分析師劉東亮分析稱。嚴躍進也表示，貸款規(guī)模只增不減已經是行業(yè)默認的，這個基調是去年四季度定下來的，而且銀行本身也是要考慮盈利的，所以預計貸款數據依然有繼續(xù)上升的可能。

　　不過，也有業(yè)內人士提出不同觀點。浙商銀行經濟分析師楊躍表示，房地産貸款仍保持高速慣性增長，主要因為1月存在集中信貸投放的季節(jié)因素，個人房地産按揭貸款規(guī)模仍保持慣性增長屬於正常現象，由此判斷房地産市場依然過度火熱的觀點並不成立。張大偉補充提出，房貸放貸時間相對滯後，所以目前的高點數據基本體現的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數據。目前來看，樓市已經比去年8-9月降溫不少。

　　但業(yè)內人士一致認可的是，信貸是決定樓市冷熱的最關鍵因素。監(jiān)管層在春節(jié)前後多次在公開市場操作上變相“加息”，抬高資金成本，也是為了進一步給市場去杠桿、擠泡沫。

　　外部的環(huán)境因素同樣在給我國樓市的過熱“施壓”。張大偉表示，美聯(lián)儲去年12月加息並給予今年3次加息預期，給我國資本流出帶來巨大壓力，採取加息的策略可以有效遏制資本流出。“當然，一旦加息或者資金價格上漲過速，代表了金融政策的取向出現變化，房價的跌幅將有失控的可能性。”黃金錢包首席研究員肖磊在接受北京商報記者採訪時也提到，美元處於強勢加息週期，帶動美國樓市、股市的上漲，與此同時我國的股市卻沒有大的起色，房價也居高不下的話，勢必對資本沒有吸引力。從這個角度來看，也會抑制樓市的過熱。

　　因此，未來信貸政策還有進一步收緊的趨勢。嚴躍進認為，後續(xù)信貸政策或有三個收緊動作。第一是對於二套購房方面，首付比例或繼續(xù)加一層，比如原先是50%，後續(xù)可能會提高到60%；第二是加大對購房資質的審查，尤其是購房者收入證明、近期的銀行各類記錄等，因為近期出現了類似深圳炒房客斷供的説法，所以把控按揭貸款風險顯得很關鍵；第三是壓縮貸款年限和提高二套房公積金貸款的難度等。

　　此前已在北京等地出現的“認房又認貸”政策，或許也將是一記大招。張大偉表示，判斷2017年北京或者全國房價走勢可以説主要看資金價格和是否“認房又認貸”，這個政策是否會出現影響非常大。如果“認房又認貸”，可以預期的是成交量還將有20%以上的下跌空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

　　不過也有機構保持觀望態(tài)度。偉嘉安捷將即將召開的“兩會”作為一個時間分界點，如果沒有更為趨緊的信貸政策出臺，購房人可能會逐步出手入市，因此預計3月個貸市場的成交量也許將面臨小幅回升。