多次謀求資産證券化之路的我愛我家，這次將找到“歸宿”。

　　2月27日，A股上市公司昆百大A發(fā)佈並購預(yù)案，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式61.82億元收購我愛我家94%股權(quán);同時，昆百大A另擬3.78億元協(xié)議受讓我愛我家6%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)100%控股。

　　作為老牌房地産仲介，我愛我家在全國範(fàn)圍內(nèi)實(shí)力不容小覷。截至2016年底，我愛我家擁有2215家直營門店，旗下經(jīng)紀(jì)人愈4.5萬人。

　　公司秘聞(ID:high3c)注意到，我愛我家在經(jīng)營中屢次出現(xiàn)包括發(fā)佈虛假房屋資訊、登記時向公司登記機(jī)關(guān)提交虛假材料等亂象。從2014年到2016年三年間，我愛我家及其子公司受行政處罰達(dá)98次。

　　(網(wǎng)路圖片)

　　▌4.5萬名經(jīng)紀(jì)人，去年9個月創(chuàng)收63億元

　　從1998年開始涉足房地産仲介的我愛我家，通過前期的“跑馬圈地”，已經(jīng)成為全國大型房地産仲介之一。截至2016年底，業(yè)務(wù)已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內(nèi)15個主要一、二線城市，擁有2215家直營門店，旗下經(jīng)紀(jì)人愈4.5萬人。

　　此前，我愛我家多次謀求資産證券化之路。金融公司先鋒係擬作價48億元收購我愛我家的消息曾傳出，但並無下文。

　　相比此前傳聞，此次“賣身”昆百大A，我愛我家估值更為可觀。經(jīng)過仲介機(jī)構(gòu)按照收益法評估，截至2016年9月30日，我愛我家歸屬於母公司股東的凈資産賬面價值為 7.27億元，對應(yīng)的預(yù)估值為 66.58億元，預(yù)估增值 59.31億元，預(yù)估增值率為 815.61%。

　　從交易情況來看，這是一起典型的蛇吞象式並購。在資産與營收方面，我愛我家均高於昆百大A。

　　比如截至2015年底，昆百大A資産總額60.96億元，而同期我愛我家資産總額為61.82億元。在2015年，昆百大A實(shí)現(xiàn)營收13.38億元，同期我愛我家為51.12億元。

　　但從交易設(shè)計(jì)上來看，昆百大A暫時避開了此次交易構(gòu)成借殼上市。目前，上市公司實(shí)際控制人謝勇合計(jì)持有27.88%股份。在不考慮募集配套資金情況下，本次交易完成後，謝勇股份稀釋至19.45%，仍然為公司實(shí)際控制人。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年與2016年前9個月，我愛我家分別收入51.1億元與63.3億元。其店面數(shù)量有2215家。這意味著，2015年每家店的收入平均在230萬元左右。

　　我愛我家有4.5萬名經(jīng)紀(jì)人。根據(jù)2015年的業(yè)績數(shù)據(jù)看，一名經(jīng)紀(jì)人一年創(chuàng)造的收入在11萬元左右;創(chuàng)造的凈利潤約為3333元。

　　為促成此次交易，雙方簽訂了業(yè)績對賭協(xié)議。交易對方承諾，我愛我家2017年、2018年、2019年實(shí)現(xiàn)的扣非凈利潤累積分別不低於5 億元、11 億元及18億元。

　　換言之，我愛我家在未來三年承諾的每年凈利潤分別是5億元、6億元和7億元。

　　在此之前的2015年、2016年前9月，我愛我家實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為1.5億元、3億元。如果按照此前的業(yè)績增長速度，我愛我家完成業(yè)績承諾壓力並不大。

　　另外從此前的利潤數(shù)據(jù)看，我愛我家的業(yè)績與樓市呈正相關(guān)。2014年，房地産整體不景氣。當(dāng)年，我愛我家虧損6718萬元。而2015年與2016年，房地産價格與成交井噴。這兩年，我愛我家就出現(xiàn)了1.5億元和超3億元的盈利。

　　因此，我愛我家承諾三年內(nèi)共實(shí)現(xiàn)18億元的凈利潤，某種意義上説明瞭房産仲介對未來樓市走強(qiáng)的信心。

　　▌多次違規(guī)經(jīng)營，包括多收2倍房租代理費(fèi)

　　我愛我家稱，2015年至2016年期間，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)大幅增長，並不斷擴(kuò)張經(jīng)營版圖。截至2016 年末，已在15個大中城市開展業(yè)務(wù)。其中，北京是大本營，共有718家直營店。

　　公司秘聞(ID:high3c)發(fā)現(xiàn)，從2014年到2016年三年間，我愛我家及其子公司受到行政處罰達(dá)98次。

　　如在2015年3月份，我愛我家的北京6家分公司在辦理分公司登記時向公司登記機(jī)關(guān)提交虛假材料，共受到處罰30萬元。

　　“未經(jīng)委託人書面同意擅自發(fā)佈出售房源資訊”也在我愛我家經(jīng)營中出現(xiàn)過，針對該違規(guī)行為，處罰行政單位多責(zé)令限期改正，罰款3萬元。

　　2015年9月，北京愛家營企業(yè)管理有限公司在收取房屋租賃代理費(fèi)時，應(yīng)收5000元，卻實(shí)收15920元，多收超過一萬元，北京市朝陽區(qū)發(fā)展和改革委員會要求其已退還10920元，罰款1092元。

　　“存在對經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳的行為?”，也在我愛我家的經(jīng)營過程中屢次發(fā)生，2014年10月，北京市工商行政管理局東城分局對北京我愛我家房地産經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行了罰款5萬元的處罰。

　　為了當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的非法目的，2016年10月，北京我愛我家房地産經(jīng)紀(jì)有限公司就同一房屋簽訂不同交易價格的合同提供了便利，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會責(zé)令改正，罰款3萬元。

　　公司秘聞(ID：high3c)梳理髮現(xiàn)，我愛我家還涉及“在經(jīng)營場所張貼虛假廣告語”、“未按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況”、“為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”等處罰事由。

　　公司秘聞(ID：high3c)發(fā)現(xiàn)，我愛我家收到的最大一筆罰單，來自天津市發(fā)改委。2014年11月，天津市發(fā)改委對“天津市我愛我家”罰款189萬元，事由為“天津我愛我家與天津中原物業(yè)、天津鏈家寶業(yè)達(dá)成共識並實(shí)施了固定、變更二手房仲介服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、房屋租賃服務(wù)費(fèi)的橫向價格壟斷協(xié)議，違反了《反壟斷法》的有關(guān)規(guī)定”。

　　此外，2016年4月，上海市工商行政管理局檢查總隊(duì)對上海我愛我家罰款13萬元，事由為“以虛構(gòu)房源、虛標(biāo)房屋價格、使用不真實(shí)的房屋照片等多種方式進(jìn)行發(fā)佈虛假房屋資訊，擾亂了正常的房地産市場秩序”。

　　對於上述行為，我愛我家稱上述違法行為均已得以糾正或整改，且上述處罰金額較小、部分主管部門已出具證明認(rèn)定相關(guān)處罰不屬於重大行政處罰，我愛我家亦承諾將切實(shí)吸取上述處罰教訓(xùn)，嚴(yán)格規(guī)範(fàn)經(jīng)營行為，推動各子公司和下屬門店合法合規(guī)經(jīng)營。

　　此外，截至2016年底，我愛我家尚未了結(jié)的標(biāo)的金額在100萬元以上，且公司作為被告的重大訴訟、仲裁有5起，其中4起為房屋買賣合同糾紛。

　　▌我愛我家如何賺錢?

　　説起房産仲介機(jī)構(gòu)，最被人熟知的業(yè)務(wù)主要是二手房買賣及房屋出租業(yè)務(wù)，但我愛我家遠(yuǎn)不止於此。我愛我家的主營業(yè)務(wù)分為新房業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以及資管業(yè)務(wù)。

　　其中，新房業(yè)務(wù)主要包括代理銷售服務(wù)、一手房分銷業(yè)務(wù)及電商業(yè)務(wù)。新房業(yè)務(wù)中的代理銷售業(yè)務(wù)的運(yùn)營品牌為“偉業(yè)顧問”、一手房分銷業(yè)務(wù)的運(yùn)營品牌為“我愛我家”、電商業(yè)務(wù)的運(yùn)營品牌為“匯金行”。各業(yè)務(wù)板塊具體運(yùn)營及盈利模式如下：

　　1、代理銷售服務(wù)

　　標(biāo)的公司通過為開發(fā)商提供包括銷售前臺服務(wù)、銷售後臺事務(wù)管理等服務(wù)。標(biāo)的公司為開發(fā)商制定並執(zhí)行行銷策劃方案，派駐項(xiàng)目人員進(jìn)駐案場，向購房者介紹房源資訊、辦理房屋購置手續(xù)及協(xié)助處理後期網(wǎng)簽、繳納購房款等服務(wù)，房屋買賣實(shí)現(xiàn)後標(biāo)的公司按照合同約定的方式向開發(fā)商收取代理服務(wù)費(fèi)。

　　2、一手房分銷

　　我愛我家一手分銷業(yè)務(wù)的來源有兩類，一種是開發(fā)商與我愛我家簽訂渠道分銷協(xié)議，一種是樓盤銷售的總代理商與我愛我家簽訂渠道分銷協(xié)議。

　　在兩種方式下，我愛我家的業(yè)務(wù)模式均是通過線下門店及經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行樓盤推廣、尋找意向客戶、帶客至售樓處、帶客看房並促成客戶購房，實(shí)現(xiàn)銷售後，經(jīng)紀(jì)人按照合同約定的週期、結(jié)算條件及結(jié)算方式與開發(fā)商或者總代理商結(jié)算分銷代理收入。

　　3、電商業(yè)務(wù)

　　電商業(yè)務(wù)，指標(biāo)的公司作為開發(fā)商的渠道分銷商，線上通過網(wǎng)際網(wǎng)路資訊平臺發(fā)佈受託分銷新房資訊，線下與中小房地産仲介機(jī)構(gòu)簽訂分銷合作協(xié)議，從而整合我愛我家門店及第三方仲介等分銷渠道對受託房源進(jìn)行分銷。

　　關(guān)於我愛我家的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，主要包括二手房買賣和二手房租賃。各業(yè)務(wù)板塊具體運(yùn)營及盈利模式如下：

　　1、二手房交易

　　我愛我家在接收業(yè)主委託房屋出售的資訊時，對業(yè)主的身份資訊、待出售房屋的産權(quán)及抵押等資訊進(jìn)行查核後接受房屋出售委託。我愛我家通過線下門店、線上網(wǎng)站、手機(jī)APP等多方平臺對房源進(jìn)行宣傳，線下門店經(jīng)紀(jì)人通過匹配需求、推薦房源、帶客看房等方式撮合交易，交易實(shí)現(xiàn)後買賣雙方簽訂房屋買賣協(xié)議、買賣雙方與我愛我家簽訂居間合同我愛我家根據(jù)合同約定條件收取傭金。

　　2、二手房租賃

　　通過前期共匹配、溝通，交易雙方及我愛我家簽訂租賃合同後，我愛我家根據(jù)合同約定收取傭金、承租人根據(jù)合同定期交付租金，並提供承租期雙方的協(xié)調(diào)溝通服務(wù)。

　　我愛我家還有一塊業(yè)務(wù)為資管業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)運(yùn)營主體為北京愛家營及其子公司。據(jù)重組預(yù)案，截至2016年末，我愛我家在全國11個城市中在管房源達(dá)到近19萬套，交易單數(shù)愈20萬單。