◎每經(jīng)地産評(píng)論員楊羚強(qiáng)

　　7000萬(wàn)年前的那顆小行星改變了地球上的生態(tài)。它在讓恐龍滅絕的同時(shí)，卻讓一個(gè)更為高級(jí)的生物群體，成為這個(gè)世界的新主人。如果沒(méi)有那一次相撞，地球上的智慧動(dòng)物，不知何時(shí)才能出現(xiàn)。

　　樓市調(diào)控某種意義上也將讓整個(gè)房地産行業(yè)迎來(lái)一次新生，從開(kāi)發(fā)、融資、交易、顧問(wèn)到二手房買(mǎi)賣(mài)、資産管理、物業(yè)管理。

　　事實(shí)上，房地産行業(yè)的大轉(zhuǎn)型、大升級(jí)早在前年就已顯露端倪，但火爆的樓市行情讓企業(yè)放慢了轉(zhuǎn)型的腳步。

　　沒(méi)有調(diào)控：劣幣將驅(qū)逐良幣

　　産業(yè)鏈的各個(gè)端口都在嘆息，無(wú)法讓企業(yè)留下最有專(zhuān)業(yè)價(jià)值的人才，最有價(jià)值的部門(mén)。因?yàn)椋星樘鸨虚_(kāi)發(fā)商甚至直言，“賣(mài)房子就像在給客戶(hù)送錢(qián)”。

　　然而，火爆不可持續(xù)，遲早會(huì)有冷卻的那天。

　　此次調(diào)控對(duì)很多不規(guī)範(fàn)的行業(yè)行為進(jìn)行了限制。上海頒布的《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地産市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管，明確房地産企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中向金融系統(tǒng)的融資，要求銀行貸款、信託資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用於繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及後續(xù)土地出讓價(jià)款，競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。

　　這就提高了房企大比例使用杠桿融資拍地的難度。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士之前的介紹，今年房企在拿地時(shí)，使用的融資杠桿最高可以達(dá)到20倍甚至更高。房企通常只要有5%的自有資金，就敢搶地，造成了“地王”大規(guī)模的出現(xiàn)。

　　限制拿地環(huán)節(jié)的高杠桿，在很大程度上可以給土地市場(chǎng)降溫，同時(shí)也推動(dòng)了各類(lèi)地産金融機(jī)構(gòu)的興旺發(fā)展。

　　之前，不少房企已經(jīng)涉足銀行、保險(xiǎn)、證券、信託等領(lǐng)域，有些還成立了自己的地産私募基金、地産並購(gòu)基金。

　　在土地杠桿融資使用減少後，開(kāi)發(fā)商之間的並購(gòu)重組力度會(huì)加大。

　　同樣，向普通購(gòu)房者收取電商團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)用，在房?jī)r(jià)之外提高消費(fèi)者買(mǎi)房成本，並通過(guò)鎖定房源、客源方式，操縱房?jī)r(jià)，搞饑餓行銷(xiāo)，也是房地産行業(yè)一直以來(lái)的“毒瘤”。這次部分城市調(diào)控就有針對(duì)房地産電商不規(guī)範(fàn)行為的規(guī)範(fàn)措施，打擊這種哄抬房?jī)r(jià)，逃避稅收、工商、房管監(jiān)管的灰色地帶。

　　在一系列規(guī)範(fàn)整治下，原本導(dǎo)致行業(yè)崎形生長(zhǎng)、劣幣驅(qū)逐良幣的生態(tài)會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。房地産行業(yè)會(huì)變得更好，全行業(yè)將迎來(lái)新生。

　　地産變革：遠(yuǎn)離“諾基亞”悲劇

　　在市場(chǎng)環(huán)境的規(guī)範(fàn)、整頓下，地産業(yè)將迎來(lái)巨大的轉(zhuǎn)變，由開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

　　上海前後出臺(tái)的一系列調(diào)控政策就規(guī)定，2016年商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

　　增加自持住房比例，是今年以來(lái)，上海房地産市場(chǎng)重要調(diào)控措施之一。在兩年多以前，上海房管部門(mén)的負(fù)責(zé)人，在接受《解放日?qǐng)?bào)》採(cǎi)訪(fǎng)時(shí)就已經(jīng)提出，房地産開(kāi)發(fā)不能一賣(mài)了之，要引導(dǎo)房地産商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)商。

　　今年以來(lái)，向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變已從概念變成事實(shí)。不少房企相繼建立了自己的資産管理、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，在建設(shè)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃項(xiàng)目的同時(shí)，也參與後期的資産管理、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)。

　　在樓市最瘋狂的那些天，在行業(yè)內(nèi)第一個(gè)推出房地産網(wǎng)際網(wǎng)路定制平臺(tái)——Elab創(chuàng)始人蔡雪梅就高呼，“小心地産諾基亞的悲劇！”因?yàn)椋Z基亞沒(méi)有任何創(chuàng)新，而目前的房地産開(kāi)發(fā)行業(yè)也是如此。

　　開(kāi)發(fā)商業(yè)內(nèi)聚會(huì)時(shí)也會(huì)討論，整個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式二十幾年都沒(méi)有變化，究竟是好，還是壞。

　　然而，變革終究會(huì)在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性後發(fā)生。從蔡雪梅的Elab，到宋衛(wèi)平主導(dǎo)的綠城小鎮(zhèn)，到景瑞控股利用資管計(jì)劃大規(guī)模開(kāi)發(fā)定制化産品，上海合作建房第一人錢(qián)生輝提出的全民合夥開(kāi)發(fā)房地産，房地産行業(yè)的顛覆，已經(jīng)在路上。