聚焦樓市調(diào)控新政

　　編者按：國慶節(jié)期間，樓市不平靜，22個城市發(fā)佈樓市調(diào)控新政，限購、信貸等多重政策並用，這些政策將對限購城市帶來怎樣的影響，今日本報聚焦樓市新政，希望提供有益的價值參考。

　　■本報記者 王麗新　

　　9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先後發(fā)佈新樓市調(diào)控政策， 重啟限購之外，信貸政策從嚴，並從供地量和限價等多方面出擊，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

　　從政策內(nèi)容看，除北京、深圳、合肥、蘇州、東莞等城市限購限貸、限價較為嚴厲外，此輪收緊性政策密集出臺，將降低四季度房地産市場溫度。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉預計，上述熱點城市會率先出現(xiàn)大幅降價的個案現(xiàn)象，市場也將普遍進入降價的週期，投資客開始退場，核心城市的周邊城市也會降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場，這一過程可能會延續(xù)到2018年上半年。

　　值得關(guān)注的是，此輪調(diào)控政策對於信貸、限價等方面的調(diào)整將對地王項目施以重壓。張宏偉認為，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，那麼也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局。

　　調(diào)控加碼城市還將擴容

　　“從短短10天內(nèi)，20多個城市集中全面出臺政策來看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。” 中原地産首席分析師張大偉表示，從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺條款政策，最後有可能將有20個-30個城市加入調(diào)控陣營，包括北京周圍、上海周圍、深圳周圍，以及8月份-9月份房價上漲排名前30位的城市，都很可能出臺力度不一的調(diào)控政策。

　　事實上，此輪調(diào)控政策雖是一城一策，但部分城市力度太大，給很多出臺政策力度不大的城市以壓力，預期這些城市很可能會繼續(xù)加碼“打補丁”。

　　至於此輪調(diào)控政策密集出臺的背後原因，多位業(yè)內(nèi)人士認為，這一輪房價上漲過快過於集中，也是杠桿利用力度最大的一次上漲。

　　張大偉表示，當下各種消費貸、抵押貸很大部分進入了房地産領(lǐng)域，如果央行收緊這些政策，那麼對房地産市場的影響將比這一輪調(diào)控更大。

　　瞭望智庫研究員慈冰接受《證券日報》記者採訪時表示，今年信貸一大半都給了房地産，明年還想保持今年漲勢，全部新增信貸給房地産都不夠。失去流動性市場必然萎縮，之後，房價能不能橫盤穩(wěn)住、房子能不能賣出去，都是大疑問。市場最大可能是單邊下行。

　　此外，慈冰認為，房地産調(diào)控原則是“因城施策”，不搞“一刀切”，目標是穩(wěn)一線城市、控二線城市、搞活三、四線城市。但以往實踐證明，房地産市場預期的改變，一定是源於一、二線城市，並進而影響帶動三、四線城市，市場聯(lián)動效應明顯。因而，在目前的市場情況下，中央政府並未出臺全國性收緊政策，根本原因是避免市場預期改變，市場信心缺失。但目前觀察的情況是，各地方政府調(diào)控政策趨緊明顯，力度持續(xù)加大，可以預計，持續(xù)時間至少到明年下半年。

　　不過，張宏偉表示，當全國核心一、二線城市“全城限購限貸”之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這對於上述非熱點城市來講，可能迎來“活”的時機，尤其是對於庫存去化週期小于15個月的城市來講，有可能在這一輪三、四線城市復蘇大潮中率先好轉(zhuǎn)，市場也會因此活躍起來。

　　但是，投資客、加杠桿入市需求將撤離，資金在各個城市間的輪動效應將會結(jié)束，運營狀況不佳的房企將面臨資金壓力，其中，今年摘得地王的企業(yè)壓力尤重。

　　地王將受累

　　據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年是全國地王出現(xiàn)最多刷新歷史記錄的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%，全年超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創(chuàng)造了歷史記錄。

　　張宏偉也稱，如果按照部分城市土地新政，有些地王還需要現(xiàn)房銷售，拍地之後開工時間、達到預售條件和竣工時間也遭到限制，這些地王將陷入困局。可以預見，由於經(jīng)濟週期與房地産週期在2017年下半年後同時處於低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，那麼這些項目很難通過房價上漲獲得收益。這意味著，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局，比如拿地較為激進的閩係房企。

　　慈冰也表示，加大查處違規(guī)入市資金、大幅提高首付比例等措施會對高端住宅市場産生較大影響。一線城市高端住宅會出現(xiàn)有價無市的狀況，大量持有“地王”的開發(fā)企業(yè)面臨較大壓力。

　　張宏偉則直言，因激進拿地王的部分房企可能受制于投資客的離場以及此輪調(diào)控的影響，而最終被動退出房地産市場。他表示，由於房企“加杠桿”的資金週期一般為2年左右， 2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間，而隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構(gòu)會強化對於房企的“風險控制”，也會採取一些“降杠桿”的措施。屆時，其將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對於“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務違約，控制自身壞賬率。屆時，“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題，有可能會遇到資金鏈斷裂的危機，那麼，將極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項目。