◎每經(jīng)記者杜冉樂(lè)

　　10月11日，上海本土老牌房企新黃浦做了一筆買(mǎi)賣(mài)。賣(mài)掉了旗下上海鴻泰地産55%的股權(quán)，該公司主要資産為北外灘上海浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)。賣(mài)資産的同時(shí)，新黃浦又挺進(jìn)湖州，收購(gòu)了當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)80%的股權(quán)，間接拿下湖州數(shù)百畝土地。

　　當(dāng)前，這僅是中小房企曲線(xiàn)謀發(fā)展的一個(gè)縮影。年初以來(lái)，新一輪“地王潮”席捲全國(guó)，大型央企、地方國(guó)企及民營(yíng)房企等集體加入搶奪戰(zhàn)中，若細(xì)究資金來(lái)源，不少與杠桿資金相關(guān)。

　　日前，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門(mén)針對(duì)多種渠道資金流向房企及其拿地等出臺(tái)了較為嚴(yán)格的管控措施，甚至各地政府為拍地降溫也絞盡腦汁，如熔斷機(jī)制、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)等。

　　這是否會(huì)成為分化房企拿地的利器？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深入研究。

　　收緊杠桿資金壓制“地王”

　　所謂的杠杠資金，即為來(lái)自多個(gè)金融牌照的資金通過(guò)分級(jí)、嵌套等架構(gòu)隱秘地對(duì)接房企，暗中助力房企搶“地王”等。在業(yè)內(nèi)，這種資金被稱(chēng)之為影子銀行，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)其也褒貶不一。

　　信達(dá)地産從去年下半年至今年中期頻搶“地王”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信達(dá)地産背靠中國(guó)四大國(guó)有資産管理公司之一的中國(guó)信達(dá)，最終實(shí)際控制人為國(guó)家財(cái)政部。

　　除了這些之外，更為關(guān)鍵的是，參與信達(dá)地産業(yè)務(wù)拓展的更多來(lái)自信達(dá)係兄弟企業(yè)，比如信達(dá)資本等。

　　今年3月24日，信達(dá)地産董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)於關(guān)聯(lián)法人與公司進(jìn)行債務(wù)重組、委託貸款、信託貸款、擔(dān)保增信、資産收購(gòu)和出售以及共同投資等關(guān)聯(lián)交易的議案》，該議案看似不太起眼，但熟悉信達(dá)的人知道，這背後意義不凡。

　　信達(dá)地産公開(kāi)表示，預(yù)計(jì)中國(guó)信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人通過(guò)收購(gòu)第三方的公司債權(quán)後與公司債務(wù)重組、共同投資，提供委託貸款、信託貸款、擔(dān)保增信等事項(xiàng)，期限不超過(guò)3年，其為此提供連帶擔(dān)保等，該交易預(yù)計(jì)金額（其中增信業(yè)務(wù)以增信擔(dān)保費(fèi)計(jì)）不超過(guò)200億元。

　　上述議案僅過(guò)了兩天，信達(dá)地産借此推進(jìn)表外融資孵化項(xiàng)目，以降低負(fù)債率，發(fā)力金融地産，擬申請(qǐng)200億元房地産私募基金投資額度。信達(dá)地産半年報(bào)卻暴露出高杠桿拿地等拖累其業(yè)績(jī)。

　　相較而言，這僅是一個(gè)較典型的案例。但綜合諸多媒體報(bào)道，前8個(gè)月大約誕生200個(gè)“地王”，多拜大型央企、地方國(guó)企及上市房企所賜，背後資金卻來(lái)源廣泛，如前述所提及的各種金融背景的杠桿資金。

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，今年上半年房企不斷製造“地王”，錢(qián)來(lái)自銀行，且提供了大約10萬(wàn)億元，兵分四路突進(jìn)，但表內(nèi)貸款與表外委託貸款逐漸降溫，自營(yíng)投資和銀行理財(cái)卻增加輸血量。

　　前不久，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)規(guī)定，明確銀行理財(cái)分為基礎(chǔ)産品和綜合類(lèi)産品，禁止發(fā)售分級(jí)産品，限制投資各類(lèi)資産收益權(quán)等。這被視為銀行限制理財(cái)資金流向“地王”的一個(gè)重要事件。此外，證監(jiān)會(huì)也收緊了房企股權(quán)再融資及發(fā)債融資等。

　　以中房地産為例，6月底以重慶某項(xiàng)目資産收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給建行變相融資15.6億元，還明確稱(chēng)該資金為該行理財(cái)計(jì)劃資金。不久，該房企強(qiáng)搶下了寧波等地的“地王”。

　　誰(shuí)將執(zhí)後市拿地牛耳？

　　國(guó)慶節(jié)前後，全國(guó)累計(jì)20餘熱門(mén)城市高舉調(diào)控大旗，目的就是調(diào)控過(guò)熱的樓市和土地市場(chǎng)，包括購(gòu)房首付比例大幅提高，土地競(jìng)拍的熔斷機(jī)制、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)等措施。

　　10月12日，不為業(yè)內(nèi)所熟知的中昂地産卻豪擲10.8億元搶下天津靜海區(qū)一個(gè)“地王”，首次挺進(jìn)天津樓市，樓面地價(jià)7427元/平方米、溢價(jià)率297%。

　　長(zhǎng)富匯銀基金投研部一位研究員表示，隨著融資渠道收緊，房企充裕的現(xiàn)金流成為後續(xù)拿地補(bǔ)倉(cāng)的最大信心來(lái)源。

　　像影子銀行等杠桿資金收緊，是否會(huì)衝擊房企拿地節(jié)奏？在中城産聯(lián)主席陳寶存看來(lái)，不同的房企融資渠道不一樣，如果大家關(guān)注每個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的投資資金到位情況會(huì)發(fā)現(xiàn)，在9萬(wàn)億元資金中，開(kāi)發(fā)貸等加在一起才3萬(wàn)多億元，其他渠道太多了。即使收緊了，像華夏幸福、綠地等已不單純是一家房企，其融資能力不單靠地産，華夏幸福背後有中投、東方資産等大金主。

　　“從股市融來(lái)的錢(qián)，最後還是流向了房地産、基建等領(lǐng)域，因?yàn)橘Y本知道其他實(shí)體産業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)太大了。”陳寶存表示，監(jiān)管層對(duì)再融資也並非一刀切，不敢收縮得很厲害，典型一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)量本身就少，即便是腰桿子很硬的房企也難以壟斷拿地。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前控房?jī)r(jià)成了一個(gè)主基調(diào)，但為防金融泡沫破裂，地價(jià)很難跌，央企、國(guó)企又不能搶“地王”，估計(jì)下一步政府會(huì)適當(dāng)控制土地溢價(jià)率，如控制在30%~50%之間。

　　“樓市、地市歇歇腳的時(shí)候，也是一個(gè)拿地的好機(jī)會(huì)，有些房企前期已吃飽了，但一些房企卻還餓著肚子，因?yàn)闆](méi)吃飽，所以會(huì)有意願(yuàn)積極拿地。”歐陽(yáng)捷預(yù)判説，但撿漏機(jī)會(huì)主要在下行週期。

　　近來(lái)，房企並購(gòu)兇猛，既有如融創(chuàng)吞併融科智地，又有如新城控股、大名城、陽(yáng)光城等大中型房企收購(gòu)小房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等較多實(shí)例。

　　日前，新城控股接連收購(gòu)或合作參股包括美好集團(tuán)武漢城改項(xiàng)目等。在歐陽(yáng)捷看來(lái)，未來(lái)獲取項(xiàng)目資源除了看房企本身實(shí)力之外，還有與房企有業(yè)務(wù)往來(lái)的銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)介紹接盤(pán)等。

　　當(dāng)前，房企頻頻涉足金融，在前述長(zhǎng)富匯銀基金投研部研究員看來(lái)，除了尋找金融業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)之外，還有一個(gè)重要作用就是借金融嫁接資源，尋找更多合作盈利機(jī)會(huì)，比如中天城投雖不是一線(xiàn)房企，但發(fā)力大金融戰(zhàn)略，已傍上中國(guó)平安這個(gè)戰(zhàn)略夥伴。