◎每經(jīng)記者 王傑 龐靜濤

　　雖然已經(jīng)入秋，但北京樓市依舊熱度不減。

　　“客戶買800萬元房子像搶白菜”、“北京房産交易瘋狂倒賣過戶號”等新聞深深地刺激著北京購房者的神經(jīng)。北京樓市是否已經(jīng)熱到白熱化，目前市場形勢到底如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪，探尋北京樓市真相。

　　開盤現(xiàn)場房價(jià)比預(yù)期高20%

　　9月10日，華貿(mào)·鉑金墅項(xiàng)目開盤。上午11點(diǎn)30分，記者在售樓處並沒有看到千人搶房的場面，但仍有購房者不斷地進(jìn)來。選房區(qū)站著幾名工作人員，售樓處不時(shí)報(bào)出“請XX號到選房區(qū)選房”。

　　據(jù)該項(xiàng)目的置業(yè)顧問介紹，本次共放出15套房源，分上疊和下疊兩種産品。上疊産品的價(jià)格每套約2100萬元，下疊産品的價(jià)格每套約2300萬元。兩個(gè)半小時(shí)賣了14套，目前僅剩一套上疊産品。另一位銷售人員表示，當(dāng)天推出的15套房源已經(jīng)清盤。

　　記者還了解到，位於西長安街沿線門頭溝區(qū)域的翡翠長安項(xiàng)目，144套房，在預(yù)熱發(fā)佈會(huì)一個(gè)月後，蓄客超過500組。而北京萬科旗下在翡翠公園項(xiàng)目，基本上是1套房有5組客戶在預(yù)定。

　　龍湖方面提供的資訊顯示，五環(huán)別墅景粼原著以及大興公園板塊的首開龍湖天瑯項(xiàng)目，最近一個(gè)月每週的到訪量過千組。

　　之前就有媒體曝出，西六環(huán)邊上電建·金地華宸項(xiàng)目，“客戶搶800萬元/套的房子，跟搶白菜一樣！”一位女銷售在微信朋友圈裏寫道。

　　然後，記者南五環(huán)外的某高層住宅項(xiàng)目開盤現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目一次性推出180套房源，現(xiàn)場約300組認(rèn)籌購房者參與競逐，並最終售罄。值得注意的是，該項(xiàng)目開盤前並未對外披露實(shí)際售價(jià)，僅是透露均價(jià)約4.8萬元/平方米，開盤當(dāng)天部分房源的實(shí)際售價(jià)已經(jīng)突破5.6萬元/平方米，較購房者提前獲悉的均價(jià)高出近20%。

　　面對現(xiàn)場漲價(jià)，大興區(qū)一位私營業(yè)主王曉靜用土地價(jià)格的邏輯解釋自己的立場，“當(dāng)然買，買到賺到，土地已經(jīng)快五萬元，房價(jià)才五萬元。”王曉靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，由於自己在北京已屬限購對象，也沒有更好的投資渠道，所以只有投資北京市的商住和辦公樓。

　　新房市場交易呈遠(yuǎn)郊化趨勢

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2016年9月上旬（1日~10日），北京全市新建商品住宅（剔除保障房）共網(wǎng)簽3525套，同比8月上旬下降了25.3%，環(huán)比8月下旬下降了15.7%。

　　分類型來看，與8月上旬相比，9月上旬北京普通住宅交易量增加了12%，公寓類産品交易量大漲了71.2%，自住房交易量驟降99%，別墅則小幅上揚(yáng)12%。綜合來看，9月上旬純商品住宅（普通住宅+別墅）有所升溫，交易量小幅上漲；公寓類産品再度抬頭，交易量大幅增加；自住房則因沒有新項(xiàng)目入市，交易量回歸平淡。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，隨著北京新房市場交易規(guī)模越來越小，且越來越遠(yuǎn)郊化，新房的成交量受成交結(jié)構(gòu)的影響十分明顯。雖然9月上旬整體來看北京新建商品住宅交易量出現(xiàn)了回落，但從細(xì)分市場來看，普通住宅、別墅，尤其是公寓類産品都出現(xiàn)了較為明顯的上漲。隨著新房市場整體規(guī)模越來越小，且越來越遠(yuǎn)郊化、豪宅化，別墅和普通住宅的供應(yīng)相對穩(wěn)定且數(shù)量有限，使得自住房和公寓類産品成為北京整體新房市場的最大的結(jié)構(gòu)性影響因素。

　　防“假結(jié)婚”可能引入二手房交易

　　2011年2月，北京出臺(tái)限購令，非京籍人士購房被限制。在此背景下，“代辦居住證”、“註冊殼公司”等方式曾被“避限者”廣泛應(yīng)用，而通過“假結(jié)婚”來騙取購房資質(zhì)的方式也曾出現(xiàn)在北京市場。

　　2013年，北京市出臺(tái)政策，明確規(guī)定，對不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理産權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

　　北京市房地産協(xié)會(huì)主辦的微信自媒體“京房字”從主管部門得到的消息是，這項(xiàng)舉措未來還會(huì)將二手房納入。

　　“京房字”的專家曾在2013年參與過市住建委對於“假結(jié)婚”購房的查處，當(dāng)時(shí)，在購房資格核驗(yàn)的系統(tǒng)中，有一個(gè)功能，同一身份證號如果三次以上出現(xiàn)與不同人員一起申請購房資格，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)將該資訊彈出提醒。

　　從2014年，主管部門已開始對新建商品房實(shí)行購房網(wǎng)簽環(huán)節(jié)新舉措，要求“簽約人必須是購房資格申請核驗(yàn)人之一”。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，如果二手房市場實(shí)施此新政策，將有效遏制“假結(jié)婚”的購房行為。不過，這也只能限制貸款的購房者，對於少數(shù)全款購房者，依然可以通過“假結(jié)婚”的手段來完成購房。

　　張大偉説，如果是全款，因?yàn)樵诨閮?nèi)是可以更名的，所以政策很難封堵那些通過假離婚獲得購房資格而全款購房的這部分人群。

　　高價(jià)地入市 風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　土地市場是樓市的試金石。地價(jià)推升房價(jià)也成為主流觀點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士判斷，銀根寬鬆和土地的供應(yīng)多少是出現(xiàn)“高價(jià)地”的主因。一些全國性房企的相關(guān)人士在和記者交流時(shí)表示，“進(jìn)京（拿地）太難，高地價(jià)難以支撐。”

　　北京市房協(xié)秘書長陳志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時(shí)表示，區(qū)域發(fā)展的目標(biāo)、土地供應(yīng)的數(shù)量和城市發(fā)展的要求以及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境承載力要相匹配。北京目前住房保有量大概有700多萬套，新房還未建成有幾十萬套，這些加起來就將近800萬套。

　　根據(jù)此前公佈的北京市“十三五”規(guī)劃綱要，未來5年，北京市將繼續(xù)努力推動(dòng)非首都功能疏解，全市常住人口總量控制在2300萬人以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)6城區(qū)常住人口比2014年下降15%左右。

　　陳志表示，按照每套三口之家計(jì)算，住房需求是可以滿足的，只是存在不均衡，這種情況只能用市場手段調(diào)節(jié)。産品形成的結(jié)構(gòu)是由開發(fā)商決定的，目前的潛在供應(yīng)量包括企業(yè)拿地未開工的、開工未入市、入市未銷售的産品。目前能顯示的只是入市未銷售的量。北京增量房地産到了末期，就是以盤活存量資産，更多的是發(fā)展租賃市場。

　　即便京城土地被房企視為“香餑餑”，但風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬元的地塊合計(jì)有59宗，這59宗高價(jià)地合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年9月8日，已經(jīng)入市的項(xiàng)目，銷售額只有337.8億元。

　　張大偉表示，可能是這些高價(jià)地很多都是2014年~2015年入市，但從銷售節(jié)奏看，大部分已經(jīng)超過1年，這些高價(jià)地其實(shí)已經(jīng)開始承擔(dān)資金壓力。入市的項(xiàng)目只有不到20個(gè)，其中很大部分的銷售額還來自於這些高價(jià)地的保障房部分。現(xiàn)在看，入市的高價(jià)地項(xiàng)目獲得銷售業(yè)績明顯的特徵，都是五環(huán)及五環(huán)周圍項(xiàng)目，能夠量價(jià)雙豐收的更是如此。如果按照目前市場正常的銷售利潤，這部分高價(jià)地的總貨值預(yù)計(jì)將在3800億元，337.8億元的銷售額，目前來看，只相當(dāng)於一年的資金成本。

　　（文中王曉靜為化名）