2016下半場：諸神之戰(zhàn)

　　時代週報記者 伍谷戈 發(fā)自上海

　　在貨幣寬鬆和市場整體去化加速的一路高歌中，2016年上半年，品牌房企迎來了豐收。

　　根據(jù)中原地産研究中心針對135家上市房企半年報統(tǒng)計顯示，2016年上半年的營業(yè)收入合計為5695.3億元人民幣，相比2015年同期的4118.4億元漲幅達到37.11%。

　　不過，增收不增利的情況正在加劇。數(shù)據(jù)裏有了昭示：從平均利潤率看，剔除部分停牌企業(yè)等因素，其餘120家房企的凈利潤率只有8.15%，低於2015年同期的10.1%。當中，19家房企凈利潤為負數(shù)。

　　中小房企生存空間正被擠壓，已經(jīng)不是新鮮的事情。過去，代表地産行業(yè)大哥地位的萬科，早已預(yù)言過地産行業(yè)白銀時代的到來：利潤降低、增速變慢、行業(yè)集中度上升。

　　在新的環(huán)境下，各路資本比過去更加集中，並以更加猛烈的方式加速進場，引發(fā)地産行業(yè)的吸金風潮。

　　競爭在加劇，選擇擺在眼前：要麼自我強大，要麼被別人踐踏。

　　千億軍團變陣，調(diào)高全年目標

　　2016年剛過半，恒大已經(jīng)正式宣佈向3000億元的銷售規(guī)模發(fā)起衝擊。這一數(shù)值是其歷史發(fā)展的最高點，較原先的2000億元上調(diào)50%。一旦完成，千億級房企的“座次”有望進一步清晰。

　　恒大董事局副主席夏海鈞對業(yè)績的完成信心滿滿，在日前的業(yè)績發(fā)佈會上他表示，“今年做到3000億元規(guī)模，完全沒有問題，甚至還將超額完成，因為有土地儲備做支撐，未來幾年仍能保持這樣的水準”。

　　上調(diào)銷售目標的不僅僅只是恒大。千億房企中碧桂園將原先1680億元的銷售目標提升至2200億元。

　　而接近千億的，並不隱藏對千億的渴望。1100億元，是融創(chuàng)中國近日宣佈的新的全年銷售目標。華潤置地亦將其銷售目標上調(diào)至1056億元。

　　不甘示弱的還有目前處在第二梯隊的開發(fā)商。龍湖地産的上調(diào)幅度達到21%，2016年銷售目標直奔750億元。 新城控股 的上調(diào)幅度達到30%，由原先的400億元變?yōu)?20億元。旭輝控股的上調(diào)達20%，由原先的365億元升至438億元。

　　對於大部分房企而言，顯然並不會為接下來的銷售金額擔心。比如新城控股，下半年公司還有價值400億元貨值推出，只要去化率達到60%即能完成目標。

　　銷售情況的普遍上漲，是上調(diào)銷售目標房企的共性。按照克而瑞研究中心發(fā)佈的《2016年上半年房企銷售TOP100排行榜》顯示，前5強銷售金額均突破千億元，而去年同期僅有一家。

　　目前，萬科依舊穩(wěn)坐行業(yè)一哥的位置。按照此前公佈的數(shù)據(jù)顯示，前六月已經(jīng)接近去年全年銷售總額的73%，銷售金額達1900億元，累計銷售面積達1409萬平方米，同比2015年上半年分別上升72.9%和56%。值得一提的是，自今年三月份以來，萬科每月保持300億元起的銷售額且逐月增加，6月單月的銷售額更是超過了400億元。

　　排在第二位是恒大。1428.1億元是上半年交出的成績單，同比增長62.8%。高週轉(zhuǎn)、強執(zhí)行力的企業(yè)風格，靈活的推盤節(jié)奏，加上諸如“無理由退房”、“全國樓盤八折”等行銷手段，恒大在武漢、天津等二三線城市銷售成績打眼。

　　碧桂園的排位升至第三。就成績單看，碧桂園已經(jīng)在農(nóng)村包圍城市的進程上邁進了一大步，緊抓一線城市周邊、二線城市近郊和三四線城市中心的佈局策略讓這家房企收穫了不錯的業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售金額1250.7億元，同比上升129%。在業(yè)績發(fā)佈會上，管理層表示，接下來來三個持續(xù)，三個完美（開盤完美、交樓完美、收官完美），兩個目標（價值雙響、口碑相傳）的概念並將繼續(xù)維持。

　　事實上，銷售的增加背後則是房企座次排位門檻的提高。從上半年的情況看，前十強門檻超過500億元，前50強門檻也達到138億元。照當下的銷售形勢，前五強房企全年銷售金額超過2000億元更是不在話下。

　　值得一提是，按照克而瑞公佈的《2016年1-8月權(quán)益銷售榜單》排位，截至8月31日，千億房企有6家，依次為恒大、萬科、碧桂園、綠地控股、 保利地産 、中海地産。其中，恒大累計權(quán)益銷售額2237.5億元，位列全國第一，大幅超過萬科528億。權(quán)益銷售額是房企銷售業(yè)績最真實的反映，更客觀地顯示了房企真正的實力。

　　同時上漲的還有房企的銷售面積。按照中原地産研究中心不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，銷售面積同比漲幅超過一倍的企業(yè)多達12家，其中包括融創(chuàng)中國、新城控股、瑞安房地産、旭輝控股等企業(yè)。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷此前分析指出，上半年業(yè)績上漲主要和市場形勢有關(guān)，其中一二線城市項目佔比貢獻較高，在這些城市佈局較多的房企收益最明顯。

　　分化持續(xù)

　　不過，行業(yè)分化的現(xiàn)象也在持續(xù)。

　　長江證券 的研究報告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年有26家上市房企出現(xiàn)虧損，其中資産低於100億元的房企數(shù)量佔比達76.92%。

　　部分房企的虧損也達到了驚人的地步，其中 嘉凱城 、 天津松江 、 雲(yún)南城投 和 陽光股份 的虧損達上億元，分別為10.67億元、5.21億元、3.6億元和1.13億元。

　　京漢股份 、 天地源 、新光圓成、海航創(chuàng)新、 中國高科 、 綠景控股 、 渝開發(fā) 、 榮豐控股 、 天房發(fā)展 和 沙河股份 這10家房企的虧損緊跟其後，且皆達到千萬元，分別為7703萬元、5994萬元、3879萬元、2645萬元、2358萬元、2291萬元、2278萬元、2180萬元、1553萬元和1036萬元。

　　國信證券 房地産行業(yè)分析師董德志認為，房企業(yè)績分化的主要原因來自於其佈局的差異，目前二線城市房地産銷售的火爆意味著大量的三四線城市需求被轉(zhuǎn)移。三四線城市居民需求被嚴重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地産去庫存的壓力會更加艱難。

　　萬科的年中報也指出了城市之間的明顯分化。按照年中報指出，主要城市的新房銷售面積大幅上升，而供應(yīng)增長有限，商品住房庫存量快速下降。而此前土地供應(yīng)較多、人口增長較慢甚至負增長的城市，庫存壓力仍然較大，情況並沒有根本好轉(zhuǎn)。

　　就當下來看，強者恒強的邏輯依然奏效。在一二線城市佈局為主的房企，不少出現(xiàn)了營業(yè)收入和凈利潤的雙增長。以保利地産為例，2016年上半年，實現(xiàn)營業(yè)總收入551.50億元，同比增長30.24%；歸母凈利潤49.60億元，同比增長0.21%。數(shù)據(jù)顯示，一二線城市拓展面積及拓展金額分別佔公司拓展總量的75%和94%。

　　房企上調(diào)銷售目標並不無道理。由此圖譜也逐漸清晰，千億級和500億級房企將成為市場中堅，百億之下的房企單獨生存的幾率逐漸被壓縮。

　　事實上，一些不具優(yōu)勢的中小地産商已經(jīng)在行業(yè)洗牌中國不斷出局或者尋求轉(zhuǎn)型。部分房企已經(jīng)對地産業(yè)發(fā)出了“告別”的信號，整合提速、再塑定位、尋找新增長點等已成為房企擺脫困境的現(xiàn)實考量。從目前的情況看，轉(zhuǎn)型的方向集中在金融、高科技、大健康等領(lǐng)域。

　　此外，值得注意是，135家上市房企的凈利潤增長幅度則明顯低於營業(yè)收入的漲幅。有數(shù)據(jù)作對比，營業(yè)收入從2015年的4118.4億元增至5695.3億元，漲幅達37.11%，而凈利潤僅從2015年上半年的415.3億元，上漲到了2016年上半年的464.3億元，僅為13%左右。

　　“135家上市房企的利潤總額，僅相當於 建設(shè)銀行 一家利潤的1/3。”中原地産首席分析師張大偉直接指出。在他看來，房地産企業(yè)雖然收穫了銷售額歷史最高的一年，但風險依然越來越大。

　　事實上，單個房企的凈利潤增長成績也並不突出。以傳統(tǒng)的“招保萬金”為例，萬科方面歸屬於上市公司股東的凈利潤53.5億元，保利為49.6億元，招商其次為38.52億元，排最後的是金地，儘管凈利潤同期增長幅度達50%，但數(shù)額上為7.78億元。

　　平安證券研究報告指出，上半年企業(yè)凈利潤的重要影響因子為房企土地成本的明顯上漲。地價上漲幅度大於房價上漲幅度，疊加人力成本上升，開發(fā)商結(jié)算毛利率仍面臨下調(diào)壓力。為應(yīng)對毛利率下滑，開發(fā)商一方面著力控制內(nèi)部費用，另一方面積極轉(zhuǎn)型，進行多元化業(yè)務(wù)以改善利潤結(jié)構(gòu)。

　　不得不提的是，房企資金杠桿也在提高。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年上半年，房地産行業(yè)資産負債率為79.72%，直逼80%；而去年同期，房地産行業(yè)資産負債率為78.85%。

　　儘管增長幅度上並不明顯，但已經(jīng)超出業(yè)內(nèi)界定的60%-70%安全界線，而一旦超過80%，負債比例可界定為有些過高，對企業(yè)的經(jīng)營來説存在風險。