“去年底房價(jià)才一平方米9000元，現(xiàn)在都漲到1.5萬元了。”在香河的一處售樓中心，工作人員向中國證券報(bào)記者表示，房價(jià)存在較強(qiáng)的上漲預(yù)期。日前，中國證券報(bào)記者走訪北京周邊區(qū)域的多個樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，市場成交活躍，環(huán)北京區(qū)域的房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由於産業(yè)外遷、去庫存以及信貸放量等因素，房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了一波上漲，但監(jiān)管部門應(yīng)讓房價(jià)上漲幅度處於正常範(fàn)圍內(nèi)。北京等一線城市可嘗試構(gòu)築市區(qū)和郊區(qū)兩個市場，分別進(jìn)行管理，以達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)和市場預(yù)期的目的。

　　 周邊區(qū)域成交活躍

　　 一線城市購房政策收緊預(yù)期，讓周邊區(qū)域和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)迎來一波漲勢。近期，上海調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的傳聞，令當(dāng)?shù)爻山涣看蠓鲩L。易居研究院智庫中心8月30日數(shù)據(jù)顯示，一些郊區(qū)樓盤成交非常活躍，部分售價(jià)2萬/平方米至3萬/平方米的樓盤被激活。

　　 這與中國證券報(bào)記者日前在北京周邊區(qū)域所看到的現(xiàn)象類似。位於河北省廊坊市固安縣某樓盤的銷售人員稱：“近期銷售情況非常好。上次開盤，500多套房源已基本簽完。目前房價(jià)是1.7萬/平方米左右。下次再開盤時(shí)，價(jià)格可能會繼續(xù)調(diào)高，未來升值空間很大。”

　　 在香河地區(qū)，銷售更為火熱。在售樓中心，很多購房者當(dāng)即就和售樓員約好了後續(xù)排卡事宜，但也有的人見房價(jià)漲勢太快而有些猶豫。“去年底房價(jià)才9000元/平方米，現(xiàn)在都已經(jīng)漲到1.5萬/平方米了。”售樓員介紹，在香河購房的人60%都是在北京上班，在香河購房的外地人數(shù)已超過當(dāng)?shù)厝恕?/p>

　　 年初河北省發(fā)佈了《河北省居住證實(shí)施辦法（試行）》，辦法指出，首都周邊的三河、涿州、大廠、香河、永清、固安、懷來，可根據(jù)實(shí)際，綜合合法穩(wěn)定職業(yè)、合法穩(wěn)定住所、參加社會保險(xiǎn)年限等因素，合理確定落戶條件。城鎮(zhèn)綜合承載壓力大的，可結(jié)合本地實(shí)際，建立居住證積分落戶制度。

　　 前期環(huán)京區(qū)域樓市快速上漲，也使得廊坊市政府發(fā)佈了房地産限購政策，規(guī)定實(shí)行住房限購和差別化住房信貸政策。在限購政策落實(shí)過程中，香河、固安等地也出臺了細(xì)則。香河的樓市限購細(xì)則中還要求落實(shí)預(yù)售管理和審批備案制度，要求房地産項(xiàng)目在備案後3個月內(nèi)不得調(diào)價(jià)。

　　 業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)京區(qū)域基本上都是來自北京的購房者。以固安為例，在京南片區(qū)起步相對較早，又離北京近。北三縣的限購，使得相鄰的涿州有了利好。目前，涿州的主要購房者主要來自豐臺、房山一帶，主要基於未來房山延長線可以到達(dá)涿州地區(qū)的預(yù)期，交通便利，升值空間大。但需要注意的是，當(dāng)下京南一帶基本沒有二手房成交，沒有需求，大多是在等待升值。

　　 中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月份，從成交均價(jià)上看，燕郊為17056元/平方米，同比增長67.1%；香河為8947元/平方米，同比增長46.4%。作為城市副中心的通州，成交均價(jià)為34792元/平方米，同比增長50.9%。

　　 多種因素推升房價(jià)

　　 由於通州城市副中心的確立，以其為中心的周邊區(qū)域，成為了置業(yè)的首選。中原地産首席分析師張大偉表示，環(huán)京區(qū)域房價(jià)上漲原因之一，是資金寬鬆背景下的資産荒，以及利好消息炒作。這些地方房價(jià)大漲是因?yàn)閮r(jià)格差，而想約束房價(jià)上漲，唯一的辦法就是抑制信貸。房地産已成為投資品，剛需加杠桿，燕郊等地才會火爆。這是一種不健康的狀態(tài)。

　　 對於北三縣而言，房價(jià)快速上漲主要受三個因素影響。房天下副總裁司智表示，一是受通州副中心預(yù)期的影響，北三縣的人或許能享受到通州的教育和醫(yī)療服務(wù)；二是京津冀一體化，大量産業(yè)外遷會帶動人口流動，包括通州、固安、廊坊、涿州等區(qū)域都將受到影響；三是在三四線城市去庫存的大背景下，雖然北三縣也出臺了限購政策，但當(dāng)?shù)厝杂秀y行貸款政策的支援。

　　 “環(huán)京區(qū)域房價(jià)上漲後，性價(jià)比開始下降，這時(shí)部分購房者投資策略會轉(zhuǎn)變。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這會使部分購房者暫緩入市，進(jìn)而把購房方向放在北京市場上。換而言之，需求增加也會促使北京房價(jià)上漲。另外，這也會使部分購房需求不能很快釋放，租賃價(jià)格有可能上漲，進(jìn)而引起房價(jià)上漲。而北京市場價(jià)格上漲，又會傳導(dǎo)至郊區(qū)市場，形成迴圈。

　　 環(huán)京區(qū)域樓市大熱也與政策走向相關(guān)。此前北京市發(fā)佈了《關(guān)於全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水準(zhǔn)的意見》。意見明確指出，要統(tǒng)籌好北京城市副中心155平方公里範(fàn)圍與通州全區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)，統(tǒng)籌好北京城市副中心與中心城區(qū)、北京東部地區(qū)以及河北省廊坊市北三縣的協(xié)調(diào)發(fā)展，2016年底完成北京城市副中心總體城市設(shè)計(jì)和重點(diǎn)地區(qū)詳細(xì)城市設(shè)計(jì)，以及通州區(qū)總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。

　　 對購房者購房資質(zhì)的限制，也是影響環(huán)京郊區(qū)域以及前期通州房價(jià)的原因之一。很多購房者由於害怕錯失當(dāng)下的購房時(shí)機(jī)，因此積極購房。等到購房者資質(zhì)達(dá)到在北京購房的門檻時(shí)，便可出售環(huán)京郊區(qū)域的房産，在北京市內(nèi)進(jìn)行置業(yè)。為保證自己的資産不縮水和升值，越來越多的購房者進(jìn)入環(huán)京郊區(qū)域的投資中。

　　 此外，在《北京市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》中，建設(shè)用地指標(biāo)比上一版的規(guī)劃有所下調(diào)，這也導(dǎo)致周邊地區(qū)形成上漲預(yù)期。司智表示，北京對建設(shè)用地控制的非常嚴(yán)格，中心城區(qū)很難有大規(guī)模的土地供應(yīng)。就算土地供應(yīng)增多，但土地價(jià)格也不會便宜。現(xiàn)在拍出來的土地，大部分建造時(shí)都以大戶型和豪宅為主，對於普通老百姓而言，在北京市置業(yè)仍有些困難。

　　 建議試行分區(qū)調(diào)控

　　 在房價(jià)上漲的同時(shí)，應(yīng)令漲幅處於正常範(fàn)圍內(nèi)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價(jià)要從兩方面來看，一是合理的漲價(jià)，類似地價(jià)、材料成本、物價(jià)的上漲；二是泡沫成分。綜合來看，房價(jià)由地價(jià)、稅費(fèi)、建材、合理預(yù)期、炒作因素等構(gòu)成，但炒作成份太高，會讓價(jià)格超過正常值。環(huán)京區(qū)域因?yàn)榻庞行詢r(jià)比，其他的因素反而不重要。

　　 部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)整應(yīng)以穩(wěn)為主。司智表示，從政府角度看，有一個非常重要的舉措就是加強(qiáng)保障房建設(shè)。商品房市場上，只需適當(dāng)控制某些區(qū)域過高的房價(jià)，讓市場價(jià)格和交易量平穩(wěn)上行，或平穩(wěn)波動，這才是較為合理的。而所謂房地産市場的拐點(diǎn)，實(shí)際上就是對貸款政策和利率政策調(diào)整後，帶來的後續(xù)震蕩。在嚴(yán)厲的政策調(diào)控後，市場肯定也會隨之有所調(diào)整，但這意味著流動性和成交量都將大幅下降。

　　 嚴(yán)躍進(jìn)坦言：“未來要警惕大家對房價(jià)不可控的心理預(yù)期出現(xiàn)。這可能會引起市場的恐慌和對地方政策的質(zhì)疑，也會影響後續(xù)政策的效果。”

　　 對於後續(xù)可能出臺的調(diào)控政策，一些業(yè)內(nèi)人士表示可採取分區(qū)調(diào)控的做法。通州區(qū)常務(wù)副區(qū)長崔松光此前曾表示，在城市管理方面，計(jì)劃根據(jù)不同區(qū)域，分別設(shè)置相適應(yīng)的城市管理標(biāo)準(zhǔn)，在商務(wù)中心區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域率先實(shí)施管理模式創(chuàng)新。

　　 就北京等一線城市未來調(diào)控政策而言，應(yīng)積極構(gòu)築兩個區(qū)域市場，市區(qū)和郊區(qū)分別管理。對於市區(qū)房價(jià)，總體上需要有一個較為積極的做法，即管控投資和投機(jī)。郊區(qū)市場則應(yīng)該繼續(xù)鼓勵剛需購房者入市，進(jìn)而解決住房問題。

　　 業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下除了部分火熱區(qū)域，郊區(qū)市場仍然有一定庫存，可加快部分金融等産業(yè)的外移，尤其是部分非管理類的金融業(yè)務(wù)外移，從産業(yè)的角度吸引人們?nèi)齑孑^高的區(qū)域置業(yè)。而市區(qū)則需適當(dāng)控制供地，尤其是出售型住房用地，適當(dāng)增加租賃型土地的供應(yīng)，以穩(wěn)定房價(jià)和預(yù)期。

　　 此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，回暖會延續(xù)，尤其是“金九銀十”，樓市或保持熱銷狀態(tài)。市場升溫會使部分城市去庫存壓力減小，進(jìn)而帶動投資和其他供應(yīng)指標(biāo)上升，但需要警惕在此過程中“地王”繼續(xù)大量涌現(xiàn)。同時(shí)，若此類市場邏輯延續(xù)，到2017年下半年樓市或?qū)⒔禍兀山涣坑兴禄珒r(jià)格方面難有太大跌幅。（彭揚(yáng)）