去庫存是當(dāng)前房地産市場調(diào)控的主要任務(wù)，由於實體商業(yè)不景氣，商業(yè)地産等非住宅去庫存形勢比住宅更為嚴峻。記者採訪了解到，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售週期已達50個月左右，對此，福建、四川、昆明等地出臺“商改住”政策。有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士建議，各地可通過供地、規(guī)劃控制增量，支援待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房使用性質(zhì)變更等多種辦法，推進商業(yè)地産去庫存。

　　商業(yè)地産“入冬”

　　去年以來，我國百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮，百盛、天虹、王府井、萬達等知名百貨公司關(guān)閉部分門店。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)——“大賣場”也陷入業(yè)績下滑困境，大潤發(fā)超市首次停止了增長，永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場因為業(yè)績不佳，紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計劃。

　　根據(jù)中華全國商業(yè)資訊中心數(shù)據(jù)，2016年上半年全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比累計下降3.1％，相比上年同期回落了4.2個百分點。

　　實體商業(yè)不景氣，使商業(yè)地産陷入“寒冬”。記者驅(qū)車沿成都城南的天府大道、益州大道行駛，不時可以看到處於停工狀態(tài)的商業(yè)樓盤。據(jù)統(tǒng)計，四川商業(yè)地産等非住宅庫存尤為突出，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售週期已達50個月左右，成都市中心商業(yè)地産可售週期時間則更長。

　　業(yè)界反映，現(xiàn)在各地去庫存主要關(guān)注住宅，商業(yè)地産還未引起足夠重視，但實際上商業(yè)地産去庫存形勢更加嚴峻。“商業(yè)地産去庫存的壓力比住宅地産還要大。”商務(wù)部市場運作專家、中國商業(yè)地産聯(lián)盟秘書長王永平説。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜分析，目前成都、瀋陽、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過30％，明顯高於其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經(jīng)超過住宅，如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米。與6月末相比，住宅待售面積減少415萬平方米，但同時，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。業(yè)界人士認為，商業(yè)地産去庫存形勢比住宅更加嚴峻。

　　今年上半年，繼福建、昆明之後，商業(yè)庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。按照四川的新政，已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程式批準(zhǔn)並向社會公示無異議後，可改變建築使用功能，用於教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅遊等經(jīng)營性、公益性用途。

　　該政策正在逐步實施落實。近日，成都市高新規(guī)劃建設(shè)局發(fā)佈的一則《成都高新區(qū)南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心片區(qū)控規(guī)（第8.1版）、石墻片區(qū)控規(guī)（第4.2版），錦江區(qū)裕民片區(qū)控規(guī)劃、包江橋片區(qū)控規(guī)劃（第3版）、潘家溝片區(qū)控規(guī)劃（第1版）控規(guī)更新方案公告》的圖紙文件引發(fā)業(yè)內(nèi)密切關(guān)注。規(guī)劃中涉及金融城三期土地全方位調(diào)整規(guī)劃，引人矚目的是，調(diào)整範(fàn)圍內(nèi)大量商業(yè)性質(zhì)土地變更為住宅用地。

　　“商改住”有助開發(fā)商謀求“出路”

　　王永平説，目前，商業(yè)地産行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地産商業(yè)項目供應(yīng)量過大等，也有電商衝擊、經(jīng)濟下行等外部因素。因此，商業(yè)地産去庫存效果，直接關(guān)係到市場是否能健康發(fā)展。

　　“開發(fā)商最大的壓力來自於投資後大量物業(yè)的庫存。”陽光100集團常務(wù)副總裁范小衝説，因為開發(fā)商本身的資金成本很大，如果租金不能超過資金利息、物業(yè)不能很快變現(xiàn)，開發(fā)商壓力還是很大的。

　　在這些壓力下，商業(yè)地産開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁説，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發(fā)了20多個項目，其中不乏大體量的商業(yè)地産項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資産，以盤活商業(yè)資産。”

　　以“酒店＋地産”模式經(jīng)營為特色的成都明宇實業(yè)董事長張建明表示：“面對當(dāng)前的市場形勢，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來填充，商業(yè)地産項目一定要創(chuàng)新才有出路。”

　　四川的新政受到業(yè)界歡迎。成都一位開發(fā)商説，政府出臺這個“商改住”政策猶如“雪中送炭”，通過“商改住”政策，給部分開發(fā)商提供了一個合法“轉(zhuǎn)舵”的機會。

　　“四川新政出臺後，一些符合條件的商業(yè)用地開發(fā)商會儘快進行‘商改住’的變更。”長期研究土地和住房市場的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認為，由於住宅本身供應(yīng)量巨大，這些商業(yè)項目“變性”後，不會對原有住宅市場形成大衝擊，但是商業(yè)用地一般位置較好，在轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫刂幔瑫ㄔO(shè)一些較受市場追捧的高性價比住宅産品。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，“商改住”有望加速商業(yè)地産去庫存。成都業(yè)內(nèi)人士分析説，首先，有助於緩解商業(yè)地産積壓，有利於盤活城市資源。其次，商業(yè)項目改成住宅産品後，産權(quán)有望從原來的40年變成70年，這可以增強開發(fā)商和投資者的信心。第三，成都等地多年來推行高容積率指標(biāo)，尤其是商業(yè)用地，這次“商改住”政策，或許是政府進行産業(yè)深度改革的機會。

　　去庫存宜分類施策“有保有壓”

　　住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地産聯(lián)盟理事長顧雲(yún)昌説，當(dāng)前去庫存呈現(xiàn)“三大”特徵：庫存大、分化大、難度大。政府的責(zé)任是真正管控好土地的供應(yīng)量，不要什麼地段好什麼地段就賣商業(yè)地産，不要“這個地方一定要搞寫字樓、這個地方一定要搞購物中心”，而是要根據(jù)市場需求，該擴大的擴大，該減少的減少，有保有壓。

　　對於商業(yè)地産去庫存，相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士建議：

　　一是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。按照“一市一策”“一縣一策”的原則，因地制宜制定商業(yè)地産去庫存措施。對於庫存量大的三四線城市，要暫停商業(yè)用地出讓。而在供需緊張的一二線城市，適當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止價格上漲過快。

　　二是參考福建、四川、昆明等地做法，支援待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房使用性質(zhì)變更。劉璐表示，一般來説，商業(yè)用地價格要低於住宅用地價，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標(biāo)準(zhǔn)是什麼？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這在“商改住”政策中要細化落實。

　　三是降低房企資金壓力。業(yè)界盼望減免非住宅房産稅，取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)徵，降低“營改增”增值稅稅率，明確利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的有産權(quán)可售車庫、無産權(quán)可售車庫均能作為公共配套設(shè)施在企業(yè)所得稅前扣除等。（陳健 呂慶福）