相機(jī)抉擇“相地抉擇”引導(dǎo)差異化去庫存——2016年上半年房地産市場分析及下半年展望建議

　　國家資訊中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部宏觀經(jīng)濟(jì)課題組執(zhí)筆人：鄒士年

　　中央吹響全面去庫存號角後，2016年上半年房地産市場成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，也是經(jīng)濟(jì)增速放緩下的一抹亮點。但是，隨著部分城市房價飆升，房地産市場再次成為市場擔(dān)憂的敏感點和經(jīng)濟(jì)及金融市場的風(fēng)險點，調(diào)控的相機(jī)抉擇和相地抉擇變得更為重要。

　　一、上半年房地産市場特點

　　2016年上半年，從中央到地方調(diào)控政策不斷放鬆、去庫存政策不斷加碼背景下，國房景氣指數(shù)（即“全國房地産開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”簡稱，反映房地産業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化指數(shù)體系）節(jié)節(jié)攀升，房地産市場一改2015年同期頹勢，銷售面積及銷售額同比大幅上升，尤其是房地産開發(fā)投資增速一改2015年節(jié)節(jié)下滑趨勢，出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)。

　　1．國房景氣指數(shù)上升趨勢明顯

　　經(jīng)歷2015年9月至12月的平穩(wěn)狀態(tài)後，2016年國房景氣指數(shù)開始出現(xiàn)顯著上升趨勢。從2015年的12月的93.34上升到2016年5月的94.8，6月小幅下滑，但仍然是近一年來的景氣指數(shù)次高點。

　　2．房地産開發(fā)投資前期增速較快

　　一季度受政策利好影響，剛需、改善型需求乃至投資性需求積極入市，導(dǎo)致房地産銷售高位運作，房地産開發(fā)投資一改2015年增速連續(xù)回落狀態(tài)，投資同比並未出現(xiàn)市場所擔(dān)憂的負(fù)增長，1-2月投資同比增速為3%；1-3月快速上升了3.2個百分點，達(dá)到6.2%；4月增速達(dá)到7.2%，與全國固定資産投資增速差距縮小到3.2個百分點，但是自5月開始增速小幅回落0.2個百分點，到6月回落趨勢更加明顯，下滑了0.9百分點，降至6.1%。住宅投資增速低於房地産市場，但是1-5月一直呈上升趨勢，從2月的1.8%上升到5月的6.8%。不過，6月投資增速陡降1.2個百分點，降至5.6%。1-6月房地産開發(fā)投資總額達(dá)到46631億元，其中住宅投資總額31149億元，分別比同期高2676億元和1643億元。

　　3．房價增長由一線切換到二線

　　隨著年初中央信貸財政政策調(diào)整，2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時再降準(zhǔn)0.5個百分點。財政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地産交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，促進(jìn)需求釋放。同時，住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，“兩會”及“十三五”規(guī)劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租並舉住房制度，長三角、成渝及哈長城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地産業(yè)“營改增”等長效機(jī)制的不斷完善，促進(jìn)區(qū)域性房地産市場火爆。

　　銷售的火熱帶動全國房價攀升，但是區(qū)域差異較大，一線城市深圳漲幅最大，半年上漲16.8%，廣州最低4.2%，北京、上海分別為7%和9.6%，房價整體上呈現(xiàn)上漲趨勢。二線城市房價分化格局明顯，部分政策寬鬆和人口流入明顯的重點二線城市房價漲幅超過一線城市，如合肥、蘇州、南京、廈門上半年房價分別上漲16% 、20.3%、18.8%及16.7%，但其他二線城市並沒有受到火爆市場的影響，重慶上半年房價僅上漲2.9%。除了臨近一、二線城市的三、四線城市，廣大三四線城市房地産庫存依然嚴(yán)重，銷售依然未見火爆，房價也依然平穩(wěn)。

　　4．房地産庫存壓力依然嚴(yán)峻

　　1-6月全國商品房待售面積呈現(xiàn)逐月減少趨勢，截至6月底，全國商品房待售面積71416萬平方米，比最高的2月底減少2515萬平方米，商品房待售面積同比從去年同期的20.8%降到8.6%。尤其是住宅去庫存速度更快，6月底住宅待售面積為43598萬平方米，比最高的2月底減少3037萬平方米，住宅待售面積同比從去年同期的19.3%下降到1.8%。辦公樓去庫存趨勢也比去年同期良好，待售面積從去年同期的39.7%下降到12.5%。但是，商業(yè)營用房成為去庫存中最為特殊的品種，待售面積不降反升，截至6月底，商業(yè)營用房待售面積為15263萬平方米，比去年同期增加了2859萬平方米，佔待售商品房面積的50%，待售面積同比也是三類商品房中唯一比去年同期還高出2.2個百分點的類型。雖然去庫存整體數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但是從全國整體情況看，去庫存依然任重道遠(yuǎn)，尤其是廣大三四線城市去庫存難度加大，商業(yè)營用房在去庫存政策上沒有住宅優(yōu)惠，加上網(wǎng)際網(wǎng)路商業(yè)的衝擊和經(jīng)濟(jì)下行的壓力加大，民營投資的大幅下降，使得商業(yè)營用房去庫存壓力比住宅去庫存壓力更大。

　　5．房屋和住宅新開工面積同步由負(fù)轉(zhuǎn)正，土地購置面積同步大幅回升

　　隨著房地産市場寬鬆的去庫存政策和前期剛需的積壓等多重因素激發(fā)了房地産銷售回暖，促進(jìn)了房地産企業(yè)的投資熱情，1-6月房屋和住宅新開工面積大幅攀升，開工面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，其中房屋和住宅新開工面積分別比去年同期上升了10058萬平方米和6542萬平方米，房屋和住宅新開工面積同比分別由去年的-15.8%和-17.3%上升到14.9%和14%，凸顯房地産企業(yè)抓緊時間去土地庫存。同時，隨著房地産銷售在一、二線城市的回暖，有實力的房地産企業(yè)開始加快購地步伐，土地購置面積雖然比去年同期降低298萬平方米，但土地購置面積同比從-33.8%上升到-3%。但是土地購置也呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異，一些二線城市在國家三大戰(zhàn)略和城市化等因素的推動下，銷售的火熱帶動土地購置熱情的高漲，地王頻現(xiàn)，而一線城市由於前期地價的透支、人口流入限制及限購等因素影響，土地購置面積佔比下降到20%以下，廣大庫存嚴(yán)重的三四線城市土地市場仍趨於平淡。

　　6．房地産企業(yè)“銷”“拿”兩旺

　　2016年上半年，多數(shù)房企創(chuàng)下了歷史最好成績。1-6月，前20家房企銷售額達(dá)13135.3億元，同比大幅上升59.1%；銷售面積11124.4萬平方米，同比增長35.6%。銷售額超過千億房企有5家，去年同期僅1家；2015年上半年銷售額超百億的房企35家，今年上半年正好是去年2倍，70家。1-6月銷售面積超過千萬平方米的有3家，去年同期僅1家，銷售面積超過100萬平方米的有51家，去年同期僅27家，也近乎2倍。同時，國有房地産企業(yè)勢不可擋，積極挺進(jìn)前50強(qiáng)，與2015年上半年銷售金額對比，百強(qiáng)房企中的國有房地産企業(yè)的數(shù)量從24家上升到29家，同比增加了20.8%。

　　市場的熱銷激發(fā)房地産企業(yè)補(bǔ)庫存意識，擁有豐富資金渠道的大型房地産房企，尤其國有房地産企業(yè)拿地規(guī)模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共拿地4883萬平方米/2260億元，面積同比增長39.3%，金額同比增長33.6%。拿地重心向二線城市轉(zhuǎn)移，拿地金額佔比超60%，而一線城市的拿地佔比明顯下降，佔比不足20%。各地地王頻現(xiàn)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國土地市場合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額為1785.8億，佔比為54%左右。相對於民企來説，這些國有房地産企業(yè)由於特殊的身份和厚實的背景，與銀行的親疏程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同於一般中小企業(yè)，更容易獲取資金。

　　二、下半年房地産市場形勢研判

　　面對商品房庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡的特點，下半年房地産去庫存仍是主基調(diào)，三四線城市積極去庫存與熱點地區(qū)防範(fàn)資産泡沫風(fēng)險並存。隨著部分熱點城市調(diào)控政策的收緊，下半年房地産市場將會逐步由上半年的非理性行為回歸理性，隨著地方政策的收緊，商品房成交量將會進(jìn)一步回落，成交均價上升趨勢將會放緩，庫存嚴(yán)重地區(qū)會出現(xiàn)下行趨勢。前期價格增長過快的一二線城市風(fēng)險積聚，樓市調(diào)整壓力加大。房地産投資在銷售回落的影響下增速也將出現(xiàn)明顯回落。

　　1．中央政策依然保持平穩(wěn)，地方因城施策更加明顯

　　當(dāng)前，從全國商品房銷售來看，庫存的絕對值雖然在降低，但是降速出現(xiàn)減緩，加上上半年新開工面積增速較快，而銷售已經(jīng)開始出現(xiàn)回調(diào)，因此，未來去庫存壓力仍然較大，中央層面的房地産去庫存政策仍然會較為穩(wěn)定。從貨幣政策來看，國內(nèi)中長期貸款基準(zhǔn)利率低至4.90%，為近20年來最低水準(zhǔn)，全國首套房平均利率已降至4.48%，達(dá)到歷史最低，預(yù)計未來降息空間有限。下半年如果經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回溫，則房貸優(yōu)惠幅度極有可能收窄。另外，受國際經(jīng)濟(jì)影響，國內(nèi)貨幣效率逐年下降，預(yù)計難有大幅寬鬆。地方政策受到上半年部分區(qū)域過熱的影響，熱點地區(qū)的政策會繼續(xù)收緊，庫存嚴(yán)重的地區(qū)去庫存政策有望積極落實，因城施策將會更加明顯。

　　2．商品房銷售量價增速回落，全年呈拱形曲線走勢

　　上半年在貨幣信貸寬鬆、調(diào)控政策環(huán)境影響下，市場預(yù)期顯著改善，消費者集中入市，加上實體經(jīng)濟(jì)的困頓，部分投資者甚至投機(jī)者涌入市場，導(dǎo)致以深圳為首的一線城市房價上升迅速，部分像合肥這樣的二線城市房地産市場也開始高熱，房價漲幅遠(yuǎn)超市場承受能力。與此同時，新的地王不斷涌現(xiàn)，面對瘋狂的樓市和地市，合肥率先頒布了新一輪的限購政策，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。從目前市場情形來看，或許還會有更多二線城市收緊政策，下半年將成為這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，這將對火熱的房價起到降溫作用。事實上，相對於一線城市而言，二線城市缺乏持續(xù)上漲的動力，所以下半年成交量將會先行下降，房價上漲也將日趨放緩。全年全國房地産市場將會呈現(xiàn)量價平穩(wěn)增長，絕對水準(zhǔn)將創(chuàng)新高，同比增速曲線呈拱形曲線走勢。

　　3．下半年投資增速將放緩，全年投資增速會低於5%

　　2016年上半年房地産投資隨著銷售的不斷火熱，一改去年投資增速同比不斷下滑的趨勢，一路高歌猛進(jìn)，但5月受到部分城市政策收緊的影響，銷售增速回落，開發(fā)投資也開始受到影響，6月影響更為明顯，比5月擴(kuò)大0.7個百分點。鋻於房地産開發(fā)投資一般滯後銷售約6個月的規(guī)律，下半年房地産開發(fā)投資的增速會進(jìn)一步放緩，而且在10月左右將會出現(xiàn)增速放慢的拐點，全年房地産投資增速同比將可能低於5%。

　　4．市場回調(diào)加劇去庫存壓力，庫存的地域性與結(jié)構(gòu)性差異會繼續(xù)加大

　　上半年一部分剛性需求和改善型需求的釋放，經(jīng)濟(jì)增速下滑帶來人們預(yù)期的改變，下半年隨著中央對於資産性泡沫的擔(dān)憂，熱點地區(qū)的政策會進(jìn)一步收緊，房地産市場溫度回落是大概率事件。受到去年基數(shù)較低的影響，加上中央去庫存基調(diào)不會改變，下半年房地産市場回調(diào)的深度有限，但去庫存壓力會比上半年加大。從區(qū)域上看三四線城市整體壓力仍然會大於一二線城市，而很多三四線城市的房地産整體去庫存壓力仍然較為嚴(yán)重。從結(jié)構(gòu)上看，商業(yè)營用房的去庫存壓力繼續(xù)大於住宅，尤其是商業(yè)營用房面積佔比較大的一線城市和一些熱點二線城市去庫存壓力會繼續(xù)加大。

　　5．房地産企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度會繼續(xù)提高

　　今年以來，以中海、保利、中糧為代表的大型房企通過兼併重組形成行業(yè)大鱷的趨勢顯現(xiàn)，未來行業(yè)競爭格局將持續(xù)升級。展望下半年，隨著之前熱點城市市場需求的釋放，房地産企業(yè)銷售業(yè)績增長速度都將有所放緩，但強(qiáng)勢品牌企業(yè)放緩速度會慢于一般企業(yè)，銷售規(guī)模仍將處於較高水準(zhǔn)，而且，規(guī)模越大的房地産企業(yè)成交增速越快，企業(yè)也更注重效率，行業(yè)集中度會進(jìn)一步加強(qiáng)，前100強(qiáng)房企銷售金額佔比將會突破50%。在拿地佈局方面，由於上半年一些強(qiáng)勢大企業(yè)，尤其是一些國有房地産企業(yè)拿地較多，使得行業(yè)未來整合壓力較大，集中度將持續(xù)提高，擁有更多土地儲備的大企業(yè)將在未來整合競爭格局中掌握更多話語權(quán)，一些優(yōu)勢品牌企業(yè)也將會加快在各自領(lǐng)域內(nèi)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，土地市場的競爭將會加劇房地産市場資源向強(qiáng)勢企業(yè)的集中。從前期拿地情況看，房地産企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出一定程度的國進(jìn)民退的趨勢，這將很大程度上影響將來房地産市場供給主體格局。

　　三、政策建議

　　針對當(dāng)前房地産市場出現(xiàn)的局部過熱和去庫存壓力依然嚴(yán)重的現(xiàn)實，房地産市場需要繼續(xù)落實差異化的去庫存政策，地方政府要逐步擺脫對房地産經(jīng)濟(jì)的依賴，專注實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加強(qiáng)房地産市場供給端改革，規(guī)範(fàn)房地産市場供給，加快房地産企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　1．繼續(xù)落實差異化的去庫存政策，防止去庫存走入“惡性迴圈”

　　三四線等庫存壓力大的城市，未來將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)以加快樓市庫存去化，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工購房，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點。同時針對租賃市場的政策落實、加快化解非住宅庫存也需更有力的政策支援。未來的房地産調(diào)控不僅需要考慮增量房，也需要考慮存量房。防止房地産市場去庫存走入“惡性迴圈”，即房價上漲導(dǎo)致銷售增加，銷售增加導(dǎo)致房企預(yù)期良好，進(jìn)而房企增加新開工面積，並且增加土地購置，結(jié)果就是庫存繼續(xù)擴(kuò)大，因此，各地要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。除此之外，下一階段去庫存要重點關(guān)注庫存的結(jié)構(gòu)性差異，由單純重視住宅去庫存到商業(yè)去庫存並重。嚴(yán)格控制商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模，並按照每人平均商業(yè)面積的商業(yè)規(guī)律因地制宜調(diào)整城市規(guī)劃。

　　2．重視實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，避免地方經(jīng)濟(jì)對房地産的重新依賴

　　應(yīng)通過完善地方稅制，從制度層面完善各級政府間地方稅收入分配體系，建立科學(xué)合理、穩(wěn)定增長的稅收機(jī)制，為地方政府提供有保障、可持續(xù)的稅收收入，以實現(xiàn)地方財力與支出責(zé)任相匹配。地方政府要切實把精力轉(zhuǎn)移到如何發(fā)展地方實體經(jīng)濟(jì)上，地方經(jīng)濟(jì)必須要邁出“賣地-舉債-再賣地”的惡性迴圈。如果地方政府不對土地財政過度依賴，就會通過發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)培植稅源，實體經(jīng)濟(jì)就不會被邊緣化。只有實體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，才會對社會資源的有效利用産生積極而重要的作用。才會不斷加劇區(qū)域人口的積聚和相關(guān)服務(wù)産業(yè)的繁榮發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)才會具有持續(xù)的活力。

　　3．規(guī)範(fàn)房地産市場供給，妥善解決房地産供給的歷史問題

　　針對當(dāng)前我國還有眾多形式的住房供給，一方面要加強(qiáng)房産的登記，確實摸清房地産供給狀況，以加強(qiáng)供需管理的有效性；另一方面，要規(guī)範(fàn)住房供給行為，強(qiáng)化市場供給，對於收入較低或者剛畢業(yè)的公務(wù)員可以納入保障房供給，對於不同城市公務(wù)員貨幣化補(bǔ)貼應(yīng)該依據(jù)當(dāng)?shù)胤績r變動實施動態(tài)調(diào)整。對於廣大小産權(quán)房，應(yīng)該歷史而理性地看待，直面現(xiàn)實矛盾並積極探索通過改革調(diào)整相關(guān)體制政策推動小産權(quán)房逐步合法化，而不是簡單粗暴地拆除。深化城鄉(xiāng)二元土地制度改革，逐步打通農(nóng)村建設(shè)用地向城市住宅及其他建設(shè)用地市場供地渠道。依據(jù)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”原則，適應(yīng)農(nóng)民進(jìn)城後老家住宅資産需重新配置的現(xiàn)實需要，允許農(nóng)民住宅和宅基地在自願前提下合理有序入市，消除小産權(quán)房存在的基礎(chǔ)。

　　4．嚴(yán)格約束房企瘋狂抬高地價行為，加快房地産企業(yè)的轉(zhuǎn)型

　　對於房地産市場供給端的土地供給應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，尤其是對於瘋狂抬高土地價格的行為要進(jìn)行約束。嚴(yán)格執(zhí)行2010年國土部印發(fā)《關(guān)於嚴(yán)格落實房地産用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，加強(qiáng)對各地地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)新高的房地産用地應(yīng)及時上報。糾正政府與房地産開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)係。通過減稅讓利，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，改善房地産市場的供求關(guān)係。同時加強(qiáng)對國有房地産開發(fā)企業(yè)的約束，防止其爭當(dāng)?shù)赝酢⑴c民爭利的行為。加快房地産企業(yè)的去金融化，降低房地産和商業(yè)銀行的負(fù)債杠桿。房地産企業(yè)應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)的賣地賣房盈利模式，針對當(dāng)前顧客需求的多元化和網(wǎng)際網(wǎng)路的深入影響，應(yīng)該探索出更好的服務(wù)於用戶的新路徑，利用技術(shù)力量和手段提升産品、服務(wù)客戶，並做好相關(guān)轉(zhuǎn)型。對中小型房企而言，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和深化房地産市場服務(wù)端可能是較好出路。