一線樓市 “燥熱”難散

　　羅韜

　　[截至6月28日，土地市場成交火爆，全國已經(jīng)出現(xiàn)了200宗總價超過10億元的高價地塊，其中超過30億元的達(dá)到了51宗。溢價率超過100%的高達(dá)89宗，溢價率超過50%的144宗。]

　　一線城市土地市場的“燥熱”一時難以散去。

　　繼半個月前上海嘉定區(qū)創(chuàng)下最高地價後，6月29日，中糧地産（000031.SZ）以總價24.4億元，折合樓板價35744元/平方米再造高價地，扣除不可售部分，實(shí)際樓板價達(dá)到38266元/平方米，溢價率高達(dá)235.62%。

　　《第一財經(jīng)日報》記者獲悉，中糧地産此次競得的是位於上海市浦東新區(qū)新場旅遊綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，競拍現(xiàn)場吸引了包括招商、九龍倉、保利、首創(chuàng)、中糧等25家房企。

　　據(jù)悉，該地塊所處的原南匯區(qū)新場古鎮(zhèn)由於位置特殊，在併入浦東新區(qū)之前，從來沒有進(jìn)行過成規(guī)模的工業(yè)開發(fā)，因而還是一個保持江南風(fēng)味的原始小鎮(zhèn)。目前該區(qū)域內(nèi)房價在27000元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城26000元/平方米左右，而萬科清林徑相對較貴，要賣到30000元/平方米。新房項(xiàng)目中只剩下中洲里程，已是尾盤在售，均價在28000元/平方米。

　　在樓面價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於房價的情形下，新場古鎮(zhèn)能否支撐這樣的高價地呢？中原地産市場分析師盧文曦指出，中糧地産此次獲得的地塊，建設(shè)完成後售價需要超過6萬元/平方米才能保本。

　　出讓文件公告顯示：從規(guī)劃用途上看，浦東新場旅遊綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，70年産權(quán)的純住宅用地，容積率為1.2，綠化率35%。該地塊具體位置是東至規(guī)劃二路，南至A10-2地塊，西至楊輝路，北至新環(huán)北路。據(jù)悉，該地塊建築密度為60%，限高60米，以高層為主，可以有少量多層住宅，不允許做聯(lián)排別墅。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新場地塊的熱拍，核心原因只有一個，現(xiàn)在新增建設(shè)用地少，存量用地難以快速盤活，市場仍然是供不應(yīng)求的，雖然目前由於滬九條市場開始進(jìn)入調(diào)整期，但是大家還是看好未來3~5年的市場，因此，房企從戰(zhàn)略佈局的角度來看，還會積極拿地，尤其是純宅地，會積極搶收。

　　該土地是迪士尼開園之後的首幅周邊地塊，兩者分處兩條不同的地鐵沿線，從交通角度來説並不是很便利。上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，二者目前看來，並沒有實(shí)際的幫扶作用，其概念大於實(shí)際。

　　近日土地市場火爆也和央企頻繁拿地有關(guān)，此前有消息稱多家央企被約談，希望拿地的時候儘量“克制”。

　　中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年截至6月28日，土地市場成交火爆，全國已經(jīng)出現(xiàn)了200宗總價超過10億元的高價地塊，其中超過30億元的達(dá)到了51宗。溢價率超過100%的高達(dá)89宗，溢價率超過50%的144宗。

　　值得一提的是，上述200宗土地國企獲得的比例多達(dá)106宗，佔(zhàn)比高達(dá)54%。

　　在2015年上半年，超過10億元的全國成交地塊，只有110宗，2016年同比上漲了82%;在2015年上半年溢價率超過100%的土地，只有2宗，超過50%溢價率的土地只有17宗。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，全國在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是資金潮下的資産荒。對於一二線城市來説，未來一年房價漲幅如果不超過50%，拿了土地的房企都將面臨入市難題，成本壓力風(fēng)險將非常大。

　　記者注意到，目前的市場創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，在過去一年，房地産政策寬鬆，上市企業(yè)融資成本大幅下調(diào)，導(dǎo)致很多企業(yè)敢於拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價預(yù)期都要超過6萬元/平方米。

　　“房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預(yù)計(jì)2016年未來房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是不是會出現(xiàn)這麼大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度有多大，將成為2016～2017年最大的疑問。”張大偉説。