合肥、蘇州、南京住宅庫(kù)存量不足3個(gè)月

　　重點(diǎn)二線城市或迎新一輪政策收緊

　　18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈3月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，房地産價(jià)格漲幅明顯擴(kuò)大。與上月相比，70個(gè)大中城市中，62個(gè)城市上漲，比上月增加15個(gè)，價(jià)格漲幅環(huán)比最高漲幅為5.4%，最低為下降0.7%。值得注意的是，這是繼2014年1月以來新建住宅價(jià)格再次出現(xiàn)62個(gè)城市全面上漲。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著去庫(kù)存政策的持續(xù)，3月房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，但分化的趨勢(shì)依然明顯。同時(shí)，因一線城市的收緊，部分投資資金撤出一線城市，進(jìn)入二線城市，促使部分二線城市價(jià)格漲幅超越一線城市。因此，重點(diǎn)二線城市或迎來新一輪政策收緊。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，3月絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)比上月大幅增加，總體漲幅擴(kuò)大。發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和54個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和20個(gè)。新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有55個(gè)，比2月份增加22個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有47個(gè)，比2月份增加23個(gè)。

　　劉建偉指出，儘管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高於其他城市，其餘二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

　　值得注意的是，3月部分二線城市價(jià)格漲幅已與一線城市價(jià)格漲幅持平甚至超過一線城市漲幅。3月新建住宅方面，廈門環(huán)比上漲5.4%，合肥環(huán)比上漲4.6%，南京環(huán)比上漲3.5%，杭州上漲2.3%，天津上漲2.2%，福州、無錫上漲2%。而一線城市方面，北京環(huán)比上漲3.3%，上海環(huán)比上漲4.3%，深圳環(huán)比上漲3.7%，廣州環(huán)比上漲2.9%。

　　中原地産市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，2016年3月，一線城市的亢奮表現(xiàn)蔓延到全國(guó)其他重點(diǎn)城市，40城新房成交量創(chuàng)七年來新高，21城二手房成交量?jī)H次於2013年3月的歷史性高位。

　　張大偉指出，隨著銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市庫(kù)存積極回落。20個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，19個(gè)城市3月庫(kù)存較去年末有所減少，杭州、合肥、南京等地庫(kù)存減少超過三成。從消化週期來看，3月20個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存消化週期較去年12月均有不同程度縮短，合肥、蘇州、南京的消化週期僅在2至3個(gè)月，市場(chǎng)短期內(nèi)嚴(yán)重供不應(yīng)求。

　　的確，上海易居研究院發(fā)佈的最新報(bào)告顯示，截至2016年3月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24928萬平方米，環(huán)比減少1.3%，同比減少6.2%。其中，22個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別為58.4%、54.3%和42.0%，庫(kù)存出現(xiàn)了明顯不足。

　　張大偉表示，庫(kù)存大幅減少的原因，一方面是由於當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成交表現(xiàn)良好，而房企後續(xù)工程供應(yīng)尚難跟上，另一方面，因價(jià)格的變動(dòng)，促使部分地區(qū)出現(xiàn)捂盤惜售的現(xiàn)象。

　　張大偉表示，房地産市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，即在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫(kù)存壓力依然非常大。因此，政策方向不再是單向?qū)掦牐请p向的托底蓋帽。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，在一線城市房?jī)r(jià)偏高、政策收緊的背景下，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，轉(zhuǎn)而進(jìn)入二線城市。但這種非剛性需求的市場(chǎng)，增加了部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，部分重點(diǎn)城市或?qū)⒓杏瓉硇乱惠喺呤站o。

　　張大偉也指出，3月的量?jī)r(jià)齊升或成為年內(nèi)最大的狂歡，後續(xù)市場(chǎng)不僅面臨自然回調(diào)壓力，滬深等熱點(diǎn)城市更是遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。政策的短期效應(yīng)已見，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。“3月末滬深兩地的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均跌破50%，即報(bào)價(jià)下跌房源已經(jīng)超過上漲房源。”

　　的確，近段時(shí)間除上海、深圳發(fā)佈了收緊政策外，廊坊表示實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且限購(gòu)客戶購(gòu)房首付款比例不低於30%。

　　此外，3月25日，南京、武漢分別發(fā)佈收緊政策。南京表示，要求全省金融部門落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購(gòu)房人首付款比例、首付資金來源，加強(qiáng)對(duì)房地産貸款資産品質(zhì)、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)。武漢方面，發(fā)佈公積金貸款新政，職工家庭購(gòu)買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元，購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款後的差額。此外，武漢還將還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%，並下調(diào)了繳存倍數(shù)法計(jì)算公式中的住房公積金繳存時(shí)間系數(shù)，系數(shù)普遍下調(diào)了0.2至0.5不等。