本月北京二手房累計成交已經(jīng)高達(dá)2.5萬套，預(yù)計全月北京二手房成交有望突破3萬套供圖/視覺中國

　　房地産市場經(jīng)歷了一個不平靜的週末。滬深接連出臺收緊樓市政策，力度之大超出了市場預(yù)期。在滬深之後，地産界將目光轉(zhuǎn)移到了北京。在樓市政策上，往常喜歡選擇緊盯上海的北京將怎麼做，已經(jīng)成了樓市最為關(guān)心的話題。種種數(shù)據(jù)顯示，北京樓市的熱度並未消退，而環(huán)京樓市的漲幅則更加驚人，在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)人士分析，出臺相關(guān)政策抑制房價上漲已是大概率。

　　截至上週末，3月北京二手房累計成交已經(jīng)高達(dá)2.5萬套，預(yù)計全月北京二手房成交有望突破3萬套。3月單月北京二手房價格環(huán)比上漲加速。跟深圳、上海相比，目前北京新建商品房住宅價格同比漲幅不算最高，約為14.2%，但二手房價格漲幅較高，約為27.7%。

　　北京二手房價格究竟?jié)q多少？

　　北京青年報記者在調(diào)查中了解到，北京樓市的熱度還在升級。在四惠附近的一名房地産仲介表示，北京這兩個月的樓市在加速上漲，附近一小區(qū)的樓市春節(jié)前成交價還是每平方米3.5萬左右，現(xiàn)在已經(jīng)掛4.3萬往外賣了。該仲介表示，短短不到三個月，一些熱度高的二手房漲幅已經(jīng)逼近20%，這跟官方公佈的北京整體樓市漲價的幅度有一定差別。

　　此前，北京市常務(wù)副市長李士祥曾公開表示，今年初以來北京房價上漲幅度為11.3%，仍處於合理區(qū)間內(nèi)，未達(dá)最高水準(zhǔn)。對此，該仲介表示，數(shù)據(jù)並不矛盾，北京整體的數(shù)據(jù)中包含了一些偏遠(yuǎn)的、冷門的區(qū)域，實際上熱門板塊的漲幅要大得多。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，北京出現(xiàn)二手房與新房價格漲幅差距較大的另外一個原因是，北京方面延後了3月入市的部分高價項目，這部分高價項目將在4月推出，所以整體看，北京4月份將出現(xiàn)一波高價項目。

　　燕郊部分區(qū)域房價已超北京部分區(qū)

　　除了北京地區(qū)的房價，環(huán)京樓市已成為影響“北京房價”的重要因素。去年9月中旬，北青報記者曾在燕郊實地探訪，彼時燕郊房價已經(jīng)連續(xù)上漲了三個多月，位於燕郊核心區(qū)的上上城理想城，2015年年初價格單價是8600元，到了8月份成交價已達(dá)1.4萬元，北青報記者回訪得知，如今該樓盤二期的單價已經(jīng)漲至1.7萬元，短短一年多時間，價格翻了一倍。港中旅的項目去年年初單價才9000多元，去年6月開盤時的均價超過1.5萬元每平方米，如今開盤價已超過2萬元。燕郊一名地産銷售人士表示，他所在的項目目前均價約為23000元每平方米，而在一週之前的上期房源開盤，均價約為20000元每平方米，上漲幅度驚人。

　　北青報記者統(tǒng)計多個燕郊熱銷樓盤發(fā)現(xiàn)，去年年初以來，這裡的房價漲幅已經(jīng)達(dá)100%。翻倍之後的燕郊的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京部分區(qū)，與燕郊相近的平谷區(qū)本月二手房均價未超過15000元。

　　關(guān)於環(huán)京樓市上漲的原因，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，北京市內(nèi)基本上已經(jīng)完全豪宅化，大部分剛需和改善型需求都在向環(huán)北京區(qū)域轉(zhuǎn)移。另一方面，北京目前依然是限購城市，但是環(huán)北京區(qū)域的限制相對寬鬆，所以資金更願意流向環(huán)京樓市。此前，據(jù)北青報記者調(diào)查，由於北京限購政策的存在，許多樓市投資客攜鉅款前往燕郊炒房，這也是燕郊房價暴漲的主要原因之一。

　　針對環(huán)京樓市，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這些地方出臺措施調(diào)控房價已是時間問題，“預(yù)計未來廊坊等地的主要政策將是限制價格漲幅+信貸政策約束”。

　　日前，有媒體發(fā)佈消息稱，處於環(huán)京地區(qū)的廊坊市政府已經(jīng)明確表示，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣（市）住房價格，推進(jìn)房地産業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊日前已經(jīng)研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)範(fàn)市場秩序、穩(wěn)定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程式審定中，即將公佈。

　　北京“樓市新政”將以信貸政策為主？

　　回望北京的樓市政策，大多數(shù)時候，北京樓市政策採用的是緊盯上海的策略。如今，上海給樓市踩下了剎車，閃電般出臺了被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市新政，該新政被業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為“提門檻、降杠桿”。

　　一線城市樓市在2015年走出反轉(zhuǎn)行情，其中有一個非常重要的節(jié)點，這個節(jié)點被稱為樓市“330新政”，核心是將二套房首付比例從七成降至四成。該新政直接放大了二套房購買者的杠桿力度。上海最嚴(yán)樓市新政實際上廢除了樓市的“330新政”。上海的樓市政策一夜間回到了一年前。對於上海的新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是對瘋狂樓市的一記重拳。“房價是怎麼通過政策漲上去的，再讓它怎麼通過政策回歸理性。”

　　從限購方面來看，北京的五年限購政策此前已經(jīng)是全國最嚴(yán)，上調(diào)的空間已經(jīng)不大。但在樓市信貸方面，北京是否會跟上海一樣，實際上廢除“330新政”呢？

　　北青報記者了解到，此前，北京已經(jīng)準(zhǔn)備好了相關(guān)的樓市調(diào)控政策，將視北京市場的情況決定是否出臺。另外，北京市已經(jīng)對二套住房信貸政策調(diào)整對市場影響進(jìn)行過論證。若北京樓市繼續(xù)瘋漲，不排除對二套住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整。

　　根據(jù)目前北京樓市的情況，北京出臺相關(guān)的樓市調(diào)控政策已是大概率。中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，北京可能主要從這幾個方面對樓市進(jìn)行調(diào)控：首先是約束高價房源對市場的影響，抑制二手房非理性炒作；其次是加稅，調(diào)整房産交易評估價格，從目前的40%左右提高到50%，提高二手房交易的稅費成本；第三是二套房信貸收緊，將看齊上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%。

　　新聞追蹤

　　上海二手房持幣觀望氣氛加重

　　上海“史上最嚴(yán)”樓市新政出臺之後，二手房市場方面，一名上海地産仲介表示，市場持幣觀望的氣氛加重了。

　　一些二手房業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了很大的變化，調(diào)價毀約的情況這幾天聽到的很少了，反而出現(xiàn)了一些業(yè)主降價拋售的情況。據(jù)了解，上海長寧區(qū)甚至出現(xiàn)直接降價20萬元拋售的情況。而某地産門戶的資訊顯示，浦東唐鎮(zhèn)板塊一急於出售老房置換新房的業(yè)主把房價直降了60萬元。

　　北青報記者了解到，上海部分已經(jīng)拿到預(yù)售證的房企，已經(jīng)重新調(diào)整推盤節(jié)奏與策略。據(jù)上海中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年上海購房者中，非上海籍貫的客戶成交量已經(jīng)佔到47.54%，這是一個很高的比重。據(jù)中原地産方面計算，“史上最嚴(yán)限購政策”大約抑制了大約27.9%的購房需求。