新華社海南博鰲3月24日電 題：杠桿、庫存、稅改——博鰲亞洲論壇聚焦中國樓市三大“熱詞””

　　新華社“新華視點”記者王存福、鄭鈞天、羅江

　　正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會上，杠桿、庫存、稅改是關(guān)於樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認(rèn)為，一些地方樓市加杠桿“花樣百齣”，部分城市去庫存“壓力山大”，與此同時，營改增政策“靴子”落地，樓市稅負(fù)變化也將影響市場預(yù)期。

　　杠桿：變了味的加杠桿方式引發(fā)泡沫過大擔(dān)憂

　　“今年年初以來，非限購城市放寬購房政策，除允許購買多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在實際操作中執(zhí)行‘零首付’。”美國耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上説，“一旦房地産市場下滑太多，部分地方政府的財政將難以為繼，銀行體系的安全也會受到挑戰(zhàn)。”

　　“買房的兩個目的是居住和投資，如果投機性購房過多，就會出現(xiàn)房地産泡沫，泡沫過大就可能觸發(fā)金融危機。”世界銀行原首席經(jīng)濟學(xué)家林毅夫也在論壇上表達(dá)了類似的憂慮。

　　“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，樓市場外配資加杠桿形式層出不窮。儘管央行規(guī)定個人住房貸款首付比例不得低於兩成，但各地以“首付貸”為代表的、為樓市繼續(xù)“加杠桿”的手段花樣繁多，屢屢突破最低首付比紅線。

　　目前，除政策允許下的降低購房首付比例外，樓市加杠桿的主要方式包括：

　　——二次抵押。部分首套房貸款仍未還清的購房者，要買第二套住房，將第一套住房再次做抵押，而不需要還清貸款。

　　——以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家，當(dāng)下家的首付無法償付房子原本剩餘貸款時，由貸款公司先行墊資結(jié)清。比如，欲售出的房子還欠50萬元貸款，而下家首付只能出40萬元，剩餘10萬元由貸款公司墊付。

　　——部分銀行信用貸款化身“首付貸”。新房消費貸、裝修貸等消費貸款産品本身不應(yīng)用於購房。但金融機構(gòu)對此類資金難以監(jiān)管，可能流向購房首付，甚至比“首付貸”授信額度更高。優(yōu)淘城董事長薛建雄表示，隨著金融業(yè)日益發(fā)達(dá)，各種消費貸、典當(dāng)行都能支援個人購房首付，這對政府監(jiān)管樓市金融安全提出了新的課題。

　　中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部門1年前聯(lián)合宣佈，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。2016年伊始，中央再次降低非限購城市的首付比例，最低兩成。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，商業(yè)銀行首付比例下調(diào)是一種比較健康的方式，而其他一些變了味的加杠桿方式，如“首付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫。

　　中國人民銀行副行長潘功勝表示，央行將與相關(guān)部門一起嚴(yán)厲打擊“首付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。

　　去庫存：一些地方去庫存方式存三大問題

　　“當(dāng)前各地已經(jīng)採取的去化方式的有效性仍需要檢驗。”陳志武在博鰲亞洲論壇上説。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%。據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計，我國商品住房總庫存的消化週期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。

　　去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務(wù)”高度。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前部分地方樓市去庫存面臨強行攤派、供需錯位、忽視去庫存本質(zhì)等三大問題。

　　——分配任務(wù)式。陳志武在論壇上表示，部分地方政府向下分配去庫存指標(biāo)，如政府公務(wù)員、國企員工等被率先“攤派”買房。如此一來，開發(fā)商的問題被轉(zhuǎn)嫁給了普通購房者。

　　陳志武建議，最好的去庫存方式就是讓因盲目開發(fā)而陷入困境的開發(fā)商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

　　——供需錯位。中國房地産協(xié)會原副會長朱中一表示，一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯配，“住宅産品忽略了市場有效需求，項目本身的品質(zhì)問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。

　　薛建雄説，前些年，政府對待房地産的態(tài)度是“大幹快上”，忽略了住宅産品軟硬體配套的完善。目前三四線城市對住房綜合配套的城市軟硬體服務(wù)跟進滯後，對購房者的生活便利性規(guī)劃考慮不足。

　　——忽視庫存背後“人的城鎮(zhèn)化”問題。海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷認(rèn)為：“如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農(nóng)民工舉債買房，實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者’，是變相對開發(fā)商‘兜底’，只會引發(fā)下一波高庫存風(fēng)險。”

　　嚴(yán)躍進表示，農(nóng)民工進城很大程度上是就業(yè)導(dǎo)向型而非購房導(dǎo)向型，如果就業(yè)崗位少，農(nóng)民工難以在城市紮根，單純的刺激沒有太大的效果。

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，很多四五十歲的農(nóng)民工因為沒有基本社會保障重返農(nóng)村，人為減少了有效勞動力供給。因此，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，助力新市民住房消費。

　　稅改：營改增後個人住房交易稅負(fù)只降不增

　　根據(jù)今年政府工作報告，從5月1日起，全面實施營改增，將試點範(fàn)圍擴大到房地産業(yè)等行業(yè)，其中建築業(yè)和房地産業(yè)適用11%稅率。

　　“全面實施營改增後，一些中小房企可能會因為稅收負(fù)擔(dān)加重而被迫降價，以獲得充足的現(xiàn)金流規(guī)避日常經(jīng)營壓力。”陳志武在論壇上説。

　　目前，市場主要聚焦于個人二手房交易稅率變化。財政部23日印發(fā)《關(guān)於全面推開營業(yè)稅改徵增值稅試點的通知》，通知規(guī)定：除北上廣深之外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。在北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　專家認(rèn)為，營改增“靴子”落地之後，二手房交易基本平移了營業(yè)稅政策。嚴(yán)躍進表示，“個人二手房交易按5%徵收增值稅，相較于正在實行的稅率為5.6%的營業(yè)稅，個人二手房買賣稅負(fù)不增反減。這將有利於二手房交易，降低購房者負(fù)擔(dān)，令交易市場更加活躍。”