春節(jié)前後一般是樓市淡季，但今年春節(jié)前後的樓市卻從往年的“倒春寒”轉(zhuǎn)變到了“高溫天”。重點(diǎn)城市普遍暴漲，甚至出現(xiàn)搶房、業(yè)主幾次漲價(jià)、交易中心排長隊(duì)過戶等恐慌性購房現(xiàn)象。問題是，2015年下半年以來，國家在樓市政策上一直堅(jiān)持因城施策、分類調(diào)控，北上廣深被排除在“去庫存”利好政策外，房價(jià)緣何暴漲呢？

　　目前，業(yè)內(nèi)有一股很有分量的聲音，認(rèn)為重點(diǎn)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面支援樓市火爆，例如資源的吸附能力很強(qiáng)，人口凈流入是長期態(tài)勢；土地供給緊縮，中心區(qū)無地可供，地王此起彼伏，供求矛盾長期存在並相互推動(dòng)；産業(yè)轉(zhuǎn)型，收入水準(zhǔn)較高；高凈值人群、高收入居民集中，投資需求強(qiáng)烈。總而言之，這類觀點(diǎn)認(rèn)為，重點(diǎn)城市的樓市是比較健康的、有基本面支撐。

　　筆者認(rèn)為，固然有基本面因素的作用，但這些因素過去也存在，其他城市也存在，難以解釋近期重點(diǎn)城市房價(jià)暴漲。筆者認(rèn)為，包括一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市房價(jià)暴漲，首要原因就是利率水準(zhǔn)和購房成本降至新低，杠桿水準(zhǔn)提至新高所推動(dòng)。由於外來人口凈流入，重點(diǎn)城市需求空間很大。截至2014年底，北上廣深適齡購房人群(25-44歲)佔(zhàn)常住人口的比重在30%-50%之間，近年來年均流入人口在20-30萬人左右，加上支付能力不足積累的需求，以及學(xué)位房、“以小換大”等換房需求，在上述優(yōu)惠政策激勵(lì)下，購房門檻降低，這些人群加快入市，推動(dòng)房價(jià)上漲。

　　此外，經(jīng)濟(jì)景氣度下行，希望樓市穩(wěn)定以托住經(jīng)濟(jì)。今年以來“去庫存”利好此起彼伏，特別是春節(jié)前後，提杠桿、降成本政策頻出，市場預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。同時(shí)，股市經(jīng)歷了從“大牛市”到“震蕩下行”的轉(zhuǎn)變，與樓市“蹺蹺板”效應(yīng)再次顯現(xiàn)，理財(cái)産品收益率大幅下行，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新告一段落。於是，市場上出現(xiàn)了所謂的“資産配置荒”，重點(diǎn)城市樓市成了保值增值的“安全墊”。招商銀行和貝恩資本發(fā)佈的《2015中國私人財(cái)富報(bào)告》，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個(gè)省市的高凈值人群數(shù)排名全國前5位，近期房價(jià)上漲也集中在這些區(qū)域。

　　筆者認(rèn)為，不管是需求在政策激勵(lì)下跑步進(jìn)入樓市，還是高收入人群投資樓市，這些本身都沒有問題。關(guān)鍵是，房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，各類投機(jī)需求、短期炒作入市，這或許是近期深圳和上海等重點(diǎn)城市房價(jià)暴漲的重要原因。由於低成本、高杠桿，個(gè)人融資很便利，房價(jià)上漲能輕鬆覆蓋成本，投機(jī)需求、短期炒作難以避免。據(jù)深圳鏈家的數(shù)據(jù)，2015年底以來，深圳二手住房市場投資客(明確買房非自住)佔(zhàn)比從2015年三季度的20%上升到30%，是2011年的3倍。

　　同時(shí)，近年來網(wǎng)際網(wǎng)路金融創(chuàng)新轟轟烈烈，近期發(fā)生的上海鏈家事件暴露出樓市場外融資的問題。在標(biāo)的理想、房價(jià)上漲預(yù)期、融資便利的激勵(lì)下，以“首付貸”為代表的網(wǎng)際網(wǎng)路金融産品在P2P平臺上非常受歡迎。事實(shí)上，2014年以來，平安好房、搜房網(wǎng)、世聯(lián)行和其他P2P平臺也推出類似的金融産品。因此，不具有首付能力的購房者也進(jìn)入了市場，特別是一些獲取短期收益的客戶。這樣，房貸對於杠桿的限制，比如首套房貸首付3成、第二套房貸首付7成，或許就被突破。實(shí)際杠桿水準(zhǔn)的抬升，會極大地刺激短期內(nèi)的需求和對房價(jià)的承受能力。

　　另外，商業(yè)銀行一直將房貸作為優(yōu)質(zhì)資産看待，在經(jīng)濟(jì)景氣度下行背景下更是如此。融360數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月23日，35個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率全部跌破5%，降至歷史新低，北上廣深四個(gè)一線城市被各大銀行視為房貸必爭之地，相應(yīng)給予的優(yōu)惠也最多，首套房貸利率低至8.2折。而且，近年來一些中小銀行紛紛發(fā)放消費(fèi)貸款、信用貸款等，這些貸款很多也流向了樓市。

　　防止房價(jià)大起大落，一直是政府在樓市管理上的基本思路。從今年1月國家統(tǒng)計(jì)局公佈的房價(jià)指數(shù)看，深圳、上海、北京等地房價(jià)出現(xiàn)大漲，而且其中摻雜了投機(jī)炒作，這對穩(wěn)定金融秩序、避免資金“脫實(shí)入虛”非常不利，也起不到“穩(wěn)投資”、“去庫存”的效果。因此，政策適當(dāng)干預(yù)是必要的，近期上海和南京已經(jīng)發(fā)佈了相關(guān)政策。比如上海禁止仲介參與炒作、故意製造緊張氣氛，南京打擊捂盤惜售，而深圳樓市調(diào)控政策經(jīng)媒體口口相傳，似乎也要呼之欲出。筆者認(rèn)為，當(dāng)前重點(diǎn)城市樓市情緒亢奮，杠桿較高，投機(jī)炒作明顯，政策抑制是必要的。

　　但同時(shí)，全國正在“去庫存”，樓市之於經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”、新型城鎮(zhèn)化“促轉(zhuǎn)型”具有雙重作用，重點(diǎn)城市樓市“領(lǐng)頭羊”意義也很重要，故不會實(shí)施嚴(yán)厲的打擊政策。相反，政策會有針對地抑制投機(jī)炒作、非正常加杠桿等破壞市場秩序的行為，讓房價(jià)回歸基本面驅(qū)動(dòng)。因此，筆者認(rèn)為，各地調(diào)控政策出臺以後，未來重點(diǎn)城市的樓市會有一段時(shí)間的平靜。近日，央行超預(yù)期降準(zhǔn)，意在釋放低成本資金配合“去庫存”。由此，未來政策利好、利率和成本繼續(xù)“雙降”趨勢很明顯，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)利率的預(yù)期，重點(diǎn)城市房地産資産屬性越來越明顯，未來房價(jià)依舊會處於上漲通道。深圳市房地産研究中心 李宇嘉