2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式確立房地産“去庫存”基調(diào)，各地房地産寬鬆政策隨後接連出臺(tái)。“支援農(nóng)民進(jìn)城購房”也成政策著力點(diǎn)，不過，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但依然面臨諸多現(xiàn)實(shí)的“尷尬”，這包括一些地方人口持續(xù)外流，樓市價(jià)格高企等。業(yè)內(nèi)人士指出，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提升。

　　新政頻出欲破庫存難題

　　我國房地産庫存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年後，我國房地産庫存並未能如預(yù)想，再增近萬億。

　　近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺(tái)相關(guān)調(diào)控細(xì)則，以加速樓市去庫存。

　　日前，《海南省人民政府關(guān)於加強(qiáng)房地産市場(chǎng)調(diào)控的通知》決定，從2月23日起實(shí)施“兩個(gè)暫停”，即對(duì)商品住宅庫存消化期超過全省平均水準(zhǔn)的市縣，暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及産權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

　　《通知》指出，將對(duì)履行房地産市場(chǎng)調(diào)控、消化庫存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對(duì)市縣政府主要負(fù)責(zé)人和分管負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問責(zé)。

　　無獨(dú)有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)於化解房地産庫存的若干意見》要求，力爭(zhēng)用2至3年時(shí)間將房地産庫存調(diào)整到合理水準(zhǔn)。其中，對(duì)於庫存嚴(yán)重的地區(qū)，暫停供應(yīng)房地産開發(fā)用地。已供應(yīng)、未開發(fā)的房地産開發(fā)用地可申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例。同時(shí)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。全面推進(jìn)居住證制度。推動(dòng)居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ瞎?fàn)圍。

　　日前出臺(tái)的《福建省人民政府關(guān)於化解房地産庫存的若干意見》也提出，要加大合理購房消費(fèi)支援力度、支援農(nóng)民進(jìn)城購房、打通庫存轉(zhuǎn)換通道等八條意見，要求各地應(yīng)結(jié)合實(shí)際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對(duì)性的實(shí)施意見，化解房地産庫存。對(duì)於非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過於求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

　　對(duì)於樓市庫存高企的困局，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測(cè)算，目前中國房地産庫存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測(cè)算，將達(dá)10年10個(gè)月。

　　投資集轉(zhuǎn)機(jī)至北上廣深

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個(gè)一線城市和部分重點(diǎn)二線城市。多數(shù)三四線城市開發(fā)商的一些項(xiàng)目已經(jīng)不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”。

　　泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此從2015年開始，泰禾放棄了激進(jìn)的拿地方式。“我們現(xiàn)在投資開發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢(shì)在短期內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)，因此泰禾將主要佈局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。”據(jù)悉，泰禾集團(tuán)2015年共拿下六宗地塊，全部位於北京、上海、深圳、杭州。

　　旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也認(rèn)為，由於牽涉到産業(yè)佈局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問題並非在短期內(nèi)可以解決，因此全國重點(diǎn)城市房地産開發(fā)熱的趨勢(shì)難以改變。“今後只會(huì)在全國25個(gè)重點(diǎn)城市投資開發(fā)。未來，一、二線城市的交易量約佔(zhàn)全國所有城市交易量的45%。”

　　多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪的房企負(fù)責(zé)每人平均表示，在庫存高企的城市，房地産有效需求較一線等重點(diǎn)城市相比較少，價(jià)格敏感度更高，降價(jià)、轉(zhuǎn)售為租、兼併重組等的政策落地“有點(diǎn)難”，遭遇現(xiàn)實(shí)“尷尬”：

　　尷尬一：開發(fā)商想降價(jià)，但土地成本及行業(yè)稅費(fèi)居高不下。“現(xiàn)階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實(shí)際降價(jià)空間並不大，對(duì)於對(duì)價(jià)格敏感的‘新市民’來説，僅小幅下降的房?jī)r(jià)仍是難以承受的，因此降價(jià)去庫存的難度仍然較高。

　　尷尬二：想轉(zhuǎn)售為租，規(guī)模化經(jīng)營卻成本高、收益低。租賃市場(chǎng)曾被房企視為未來房地産轉(zhuǎn)型的一大藍(lán)海，然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)的規(guī)模化經(jīng)營並不容易。目前標(biāo)桿房企中只有萬科在“試水”。

　　我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，相比買賣房産收益，出租房屋的收益率偏低；並且房屋出租的稅費(fèi)高、運(yùn)營成本高，這也是影響當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)規(guī)模化經(jīng)營的核心難點(diǎn)。

　　清華大學(xué)房地産研究所所長(zhǎng)劉洪玉算了一筆賬，按照當(dāng)前的房地産稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房産稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地産企業(yè)轉(zhuǎn)售為租動(dòng)力不足。

　　尷尬三：想並購，但三四線房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大、交易機(jī)制不透明。記者在多省調(diào)查了解到，由於融資渠道少、融資成本高、銷售回款慢，三四線城市中小房企資金鏈趨緊現(xiàn)象普遍存在，有的開發(fā)企業(yè)已通過低價(jià)抵押房産或民間借貸緩解資金壓力，潛在風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。貴州、浙江等部分地區(qū)還出現(xiàn)由於資金鏈出現(xiàn)問題導(dǎo)致樓盤爛尾，或開發(fā)商無力償還民間高息借貸跑路的情況。

　　萬博漳州房地産開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)莊慶彬告訴記者，該公司主要在福建本地的三線城市漳州等開發(fā)樓盤，但目前公司銷售額只有計(jì)劃的60%左右。受銷售不暢的影響，公司資金狀況趨緊。“目前由於銀行收緊房地産開發(fā)貸，我們中小房企很難拿到貸款，只能依靠民間借貸的方式籌措資金。”

　　貴陽市房地産商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)歐築秋認(rèn)為，對(duì)於多數(shù)三四線城市開發(fā)商來説，由於開發(fā)週期長(zhǎng)、資金借貸成本高，利潤已經(jīng)攤得很薄，一些項(xiàng)目甚至已經(jīng)不賺錢了。在貴陽市主城區(qū)，一些樓盤尾盤已積壓了兩三年，未來兩年內(nèi)也很難去化。“在這種背景下，哪家大房企願(yuàn)意接盤呢？”

　　分城施策 對(duì)癥下藥

　　市場(chǎng)人士建議，政府宜鼓勵(lì)房地産企業(yè)開發(fā)適銷對(duì)路的産品，並通過完善周邊配套；及時(shí)取消過時(shí)的限制性措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)專業(yè)化；因地施策進(jìn)行房地産調(diào)控。

　　記者在採訪中了解到，海南濱海集團(tuán)一位行銷負(fù)責(zé)人表示，海口市政府決定開發(fā)西海岸，但由於目前周邊配套跟不上，人口導(dǎo)入速度幾近停滯，“政府總指望開發(fā)商出錢完善商業(yè)交通配套，目前來看，2至3年時(shí)間都很難達(dá)到預(yù)期。”

　　中國房地産業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，當(dāng)前樓市高庫存，一大癥狀就是結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)位，開發(fā)商要提供更適銷對(duì)路、宜居的住房消費(fèi)品；而地方政府則應(yīng)通過調(diào)控改善供給側(cè)市場(chǎng)，以人為本、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　莊慶彬建議，“去庫存”宜瞄準(zhǔn)供給和需求的矛盾，因地施策解決問題。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提供有品質(zhì)的住宅産品，而地方政府宜在産城融合、戶籍制度等方面做好文章。

　　而在一些中小房企看來，當(dāng)務(wù)之急是讓農(nóng)民工買得起房。福建三明一家開發(fā)商老總巫朝魁説，現(xiàn)在最關(guān)鍵的是要拉近房?jī)r(jià)和收入的距離，讓農(nóng)民工夠得上、有希望。“農(nóng)民工不吃不喝月收入三四千元，這樣的收入，想買房簡(jiǎn)直是一種奢侈。”

　　巫朝魁建議，政府宜對(duì)進(jìn)城買房的農(nóng)民給與補(bǔ)貼和稅收減免，還可以嘗試擴(kuò)大住房公積金範(fàn)圍，把農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入。

　　全國工商聯(lián)房地産商會(huì)理事陳寶存建議，未來政府宜通過減稅等方式，幫助在三四線城市有大量庫存的房企加大降價(jià)幅度，從而進(jìn)一步釋放購房需求。

　　但大鼎城股份集團(tuán)董事局主席孫江榕表示，目前不少房企是採用新穎的行銷模式，促進(jìn)成交量。對(duì)於三四線城市，降價(jià)是“去庫存”的最主要手段。“對(duì)於‘新市民’來説，價(jià)格是影響購房的關(guān)鍵因素，因此，政府宜考慮加大補(bǔ)貼力度，降低購房的成本，有效加快去庫存。”

　　此外，上述人士還提出，應(yīng)及時(shí)取消過時(shí)的限制性措施。胡景暉表示，鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，需要突破涉及多個(gè)部門的政府審批和政策瓶頸，比如對(duì)於需要改變土地性質(zhì)、建築用途的用房，小産權(quán)房、國有閒置用房的租賃標(biāo)準(zhǔn)及期限等均應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，使租賃市場(chǎng)更加規(guī)範(fàn)化。“租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會(huì)資本關(guān)注，促進(jìn)行業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地産市場(chǎng)上仍存在一些較為過時(shí)的限制性措施。如2013年出臺(tái)的“國五條”規(guī)定，“強(qiáng)化預(yù)售資金管理”，“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書”，在銀行信貸方面，第三套及以上住房貸款繼續(xù)暫停發(fā)放等。此外，有的地方對(duì)房地産項(xiàng)目重復(fù)做環(huán)境評(píng)估和地震評(píng)估：在土地出讓之前進(jìn)行評(píng)估，項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)再做一次。這無疑增加了開發(fā)商的時(shí)間和資金成本。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，取消過時(shí)的限制性政策將有助於活躍交易、降低整體房?jī)r(jià)水準(zhǔn)。