原標(biāo)題：國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)區(qū)域分化 去庫(kù)存壓力集中在三四線城市

　　樓市去庫(kù)存壓力集中在三四線城市

　　推動(dòng)存量消化和開(kāi)髮鬚政企雙管齊下

　　儘管央行和銀監(jiān)會(huì)2月1日聯(lián)合發(fā)佈通知，再次降低非限購(gòu)城市房貸“門(mén)檻”，但能否改變國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)仍是兩説。相關(guān)人士指出，房地産去庫(kù)存壓力現(xiàn)階段更集中在一部分二線和三四線城市，應(yīng)加強(qiáng)研究針對(duì)這部分城市去庫(kù)存的措施和促進(jìn)消費(fèi)的政策，依靠市場(chǎng)力量加快房企角色轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)區(qū)域分化

　　2015年底，昆明市國(guó)土資源局發(fā)佈了《關(guān)於禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)的通告》，共有34家企業(yè)欠繳土地出讓價(jià)款。實(shí)際上，2014年10月，該局曾發(fā)佈過(guò)類(lèi)似通告，當(dāng)時(shí)涉及25家房企，拖欠土地出讓金總額40多億元。

　　短短一年間，昆明拖欠土地款的房企越來(lái)越多，金額也越來(lái)越大。“昆明房地産市場(chǎng)去年幾個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)並不樂(lè)觀，成交量(含套數(shù)和面積)和價(jià)格雙雙下滑，雖然成交量在個(gè)別區(qū)間(周或月)環(huán)比雖有所回升，但下行大勢(shì)非常明顯，房?jī)r(jià)更是到了近年來(lái)的一個(gè)低谷。”昆明某房企置業(yè)顧問(wèn)高然説，去年的新增投資量也呈下降趨勢(shì)。

　　“與一線城市和部分二線城市回暖不同，‘繼續(xù)回落、下降’是昆明房?jī)r(jià)去年的主基調(diào)，不少房企選擇降價(jià)走量，但年終數(shù)據(jù)還是不怎麼漂亮。”昆明某地産公司銷(xiāo)售人員極力向記者推介樓盤(pán)年底活動(dòng)時(shí)這樣總結(jié)2015年。“連續(xù)舉辦了十多年的昆明秋季房交會(huì)去年意外停辦，也反映出昆明市場(chǎng)疲軟，很多企業(yè)缺錢(qián)，壓力大。”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)佈的去年12月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)顯示，同比下降的城市有49個(gè)。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯高於其他城市，三線城市房?jī)r(jià)同比平均仍在下降。自2014年6月以來(lái)，昆明市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連跌之勢(shì)，而昆明的成交面積及成交套數(shù)還是沒(méi)有明顯放大。

　　“國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)2015年出現(xiàn)明顯分化，北京、上海、廣州、深圳等一線和熱點(diǎn)二線城市商品房銷(xiāo)售迅速回暖，但其餘二線和三四線城市銷(xiāo)售仍然不旺。昆明大致介於二線和三線城市之間，銷(xiāo)售變化不大，同時(shí)雲(yún)南州市城市的房地産市場(chǎng)持續(xù)低迷。”雲(yún)南省住建部門(mén)一位專(zhuān)家説。

　　統(tǒng)計(jì)部門(mén)關(guān)於已竣工商品房待售面積的數(shù)據(jù)顯示：截至2015年11月末，全國(guó)有6.96億平方米；雲(yún)南有1913.98萬(wàn)平方米，佔(zhàn)全國(guó)的2.7%；昆明市有753.03萬(wàn)平方米，佔(zhàn)全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)行測(cè)算，全國(guó)、雲(yún)南和昆明市已竣工商品房待售面積消化週期均較前幾年均有所延長(zhǎng)，雲(yún)南去庫(kù)存的壓力還要略高於全國(guó)平均水準(zhǔn)。”上述專(zhuān)家説。

　　雲(yún)南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)産投融資研究中心主任周大研認(rèn)為目前樓市的分化雖然不見(jiàn)得是冰火兩重天，但確實(shí)存在，主要體現(xiàn)在兩方面：一個(gè)是區(qū)域差異下大城市與中小城市的分化，另一個(gè)是大城市和中小城市內(nèi)部不同區(qū)域的分化。其中部分二線和三四線城市又承受了更大的壓力，商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅類(lèi)商品房去化問(wèn)題的中結(jié)構(gòu)性矛盾更為突出。

　　三四線城市“底子弱”壓力更大

　　業(yè)內(nèi)人士分析，除經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地産供應(yīng)快於銷(xiāo)售增速等共性因素，部分二線和三四線城市房地産行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、“土地財(cái)政”依賴程度高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、人口流入低於預(yù)期等，是其商品房庫(kù)存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫(kù)存週期延長(zhǎng)的主要原因。相比之下，一線城市對(duì)此的抗壓性要強(qiáng)一些。

　　一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，商品房供應(yīng)快於銷(xiāo)售增速。2010年以來(lái)，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快問(wèn)題，國(guó)家實(shí)施了增加商品房供應(yīng)和抑制投機(jī)投資性需求的差別化信貸、稅收等綜合性政策措施，昆明市于2011年實(shí)施了限購(gòu)政策。而2014年以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大與上述政策效應(yīng)疊加，商品房供應(yīng)快速增加，銷(xiāo)售增速卻逐步放緩，市場(chǎng)供求關(guān)係已發(fā)生明顯變化。

　　“現(xiàn)階段的供應(yīng)過(guò)剩和需求放緩一定程度上是以往‘大一統(tǒng)’式房地産政策弊端的顯現(xiàn)，導(dǎo)致供需的剪刀差越來(lái)越大。”周大研説，部分城市的購(gòu)房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打壓了，與此同時(shí)供應(yīng)卻是明顯放大。

　　二是部分城市支撐薄弱，消費(fèi)市場(chǎng)觀望情緒濃重。一方面，此前一些房地産政策鬆綁的實(shí)施在一定程度上或會(huì)加重市場(chǎng)觀望情緒，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為這是市場(chǎng)妥協(xié)的表現(xiàn)，後市仍然還會(huì)有價(jià)格上的優(yōu)惠。另一方面，由於出臺(tái)房産稅等呼聲、不動(dòng)産登記制度實(shí)施等方面輿論的影響，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房意願(yuàn)和市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了明顯變化。

　　周大研指出，北上廣等城市由於城市規(guī)模效應(yīng)、社會(huì)服務(wù)資源優(yōu)勢(shì)以及人口持續(xù)流入，房地産市場(chǎng)支撐有力。而一些二線和三、四線城市，由於經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，加之經(jīng)濟(jì)下行，人口流入低於預(yù)期，地方政府干預(yù)房地産市場(chǎng)的效果較弱，存量房高企。

　　三是市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)泡沫太多。雲(yún)南和邦潤(rùn)達(dá)投資有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)周?chē)?guó)繁同時(shí)指出，一些城市庫(kù)存高企一定程度上是房地産行業(yè)畸形競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的結(jié)果，部分大中型房企漠視實(shí)際需求，盲目量産，導(dǎo)致産品同質(zhì)化，庫(kù)存量大，且小企業(yè)又一直在抄襲大中型企業(yè)的模式，導(dǎo)致供給端出了問(wèn)題。

　　四是一些城市房地産“大躍進(jìn)”的後遺癥正在顯現(xiàn)。周大研説，部分城市的房地産是“大躍進(jìn)”開(kāi)發(fā)，企業(yè)盲目跟風(fēng)，少了科學(xué)研究的過(guò)程，導(dǎo)致問(wèn)題不斷積累。以昆明市為例，樓市與大規(guī)模城中村改造緊密聯(lián)繫，並由此進(jìn)入商業(yè)地産供應(yīng)的井噴期，也形成了昆明商品房供應(yīng)的主力。“昆明城中村改造雖然目前已收緊，但造成了大量泡沫，給昆明樓市乃至整個(gè)城市留下的難題需要很多年去消化。”

　　儘管2月1日的政策出臺(tái)再次降低非限購(gòu)城市房貸“門(mén)檻”，意在刺激市場(chǎng)需求化解過(guò)剩庫(kù)存，但效果仍有待市場(chǎng)觀察。“目前全國(guó)市場(chǎng)分化明顯，預(yù)計(jì)對(duì)於該政策各地執(zhí)行力度不一。”中原地産首席分析師張大偉説，一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但對(duì)心理預(yù)期影響較大。預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行可能性並不大。

　　推動(dòng)存量消化和開(kāi)髮鬚政企雙管齊下

　　一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地産庫(kù)存去化問(wèn)題是房地産市場(chǎng)發(fā)展中形成的階段性問(wèn)題。全國(guó)房地産市場(chǎng)區(qū)域分化凸顯，説明在抓好國(guó)家政策的貫徹落實(shí)外，還須做好各地方的政策措施的研究?jī)?chǔ)備，結(jié)合中小城市實(shí)際細(xì)化針對(duì)性的舉措。同時(shí)還要積極引導(dǎo)房地産行業(yè)及時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)型，加速房地産存量消化和存量開(kāi)發(fā)。

　　一是加大促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的政策供給和落實(shí)。雲(yún)南省住建部門(mén)的有關(guān)人士指出，主要方式包括通過(guò)金融、戶籍、住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策寬鬆，促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)和轉(zhuǎn)移庫(kù)存。要繼續(xù)降準(zhǔn)降息，繼續(xù)降低商業(yè)貸款首付；要推動(dòng)戶籍改革，比如昆明市呈貢區(qū)人口較少，存量房較多，則可以考慮在呈貢實(shí)施購(gòu)房落戶政策；要調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，以降低交易稅費(fèi)，提高房地産市場(chǎng)消費(fèi)信心，促進(jìn)改善性住房消費(fèi)；地方政府要考慮實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策，同時(shí)基於昆明的實(shí)際情況，鼓勵(lì)城中村項(xiàng)目和三舊改造項(xiàng)目進(jìn)行貨幣化安置，以購(gòu)代建，實(shí)現(xiàn)回遷戶、政府、企業(yè)之間的共贏。

　　“關(guān)於房地産行業(yè)的稅費(fèi)之多，抬高了房地産開(kāi)發(fā)的成本，束縛房地産市場(chǎng)除剛性需求之外的投資需求和改善性需求。”周大研説，推進(jìn)存量消化需要政府下決心在稅費(fèi)政策上有所突破。

　　二是積極引導(dǎo)房地産角色轉(zhuǎn)變。在一些業(yè)內(nèi)觀察人士看來(lái)，以往房企只會(huì)迴圈往復(fù)找錢(qián)、拿地、賣(mài)房，這樣的模式已經(jīng)不合時(shí)宜。要更加注重引導(dǎo)房地産與其他産業(yè)的配套、結(jié)合，提供個(gè)性化定制服務(wù)等。“比如一些房企嘗試根據(jù)客戶的需求進(jìn)行産品生産，以滿足不同客戶不同需求的C2B項(xiàng)目定制就是一種方向。”周?chē)?guó)繁説。

　　雲(yún)南省住建部門(mén)的這位專(zhuān)家也強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)充分利用好雲(yún)南得天獨(dú)厚的“宜居”資源，改善省內(nèi)市場(chǎng)需求，開(kāi)拓外向型市場(chǎng)需求，優(yōu)化房地産投資，促進(jìn)産業(yè)轉(zhuǎn)型、産品升級(jí)、配套完善。支援新型房地産項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，比如養(yǎng)老地産、體育地産、旅遊地産等。房地産將更多扮演産業(yè)載體的角色。

　　三是加快房地産企業(yè)整合、升級(jí)，凈化市場(chǎng)。高然認(rèn)為，中小城市要合理控制房地産開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模，通過(guò)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)優(yōu)化和市場(chǎng)資源配置兩個(gè)手段，引導(dǎo)有實(shí)力的房企進(jìn)入市場(chǎng)，將優(yōu)勢(shì)資源更多地集中到真正有實(shí)力的品牌房企。利用市場(chǎng)的力量促使長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的中小房企儘快重組或轉(zhuǎn)型升級(jí)。記者 侯文坤 昆明報(bào)道