一線城市出讓面積下滑七成 創(chuàng)5年來最低
1月300城土地出讓金同比降23%
2016年1月份,土地市場延續(xù)2015年的分化現(xiàn)象。一方面,杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市高溢價(jià)地塊頻出,並且接連刷新城市單價(jià)地王紀(jì)錄;另一方面,從整體來看,全國土地市場的成交規(guī)模卻顯著縮減,部分城市同比跌幅甚至超過50%。
市場機(jī)構(gòu)CRIC的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2016年1月份,全國300城市經(jīng)營性土地成交金額910億元,同比大跌23%;成交建築面積2615萬平方米,同比驟降45%,為近五年的1月份新低。
克而瑞研究中心分析人士楊科偉認(rèn)為,1月土地市場整體降溫,主要受到三方面影響:首先是行業(yè)週期,傳統(tǒng)淡季導(dǎo)致環(huán)比大跌;其次是需求熱度降溫,經(jīng)歷了2015年下半年的高熱之後,地價(jià)已達(dá)高位。且市場需求在2015年有效釋放以後,後繼乏力;除此以外,最重要的還是政策嚴(yán)控,1月份國土部再一次明確表態(tài),2016年仍將聚焦去庫存,對於住宅用地政策將“有保有壓”。
分城市類型來看,一線城市成交量下跌最為明顯,1月份土地出讓面積同比下滑七成,同樣為近5年以來最低。楊科偉認(rèn)為,一線城市土地成交量下跌已是大勢所趨。據(jù)CRIC整理,2015年一線城市計(jì)劃出讓經(jīng)營性土地3417萬平方米,但最終僅成交了2000萬平方米。雖然國土部一再要求供不應(yīng)求的城市加大土地供應(yīng),但受到拆遷成本高、建成區(qū)土地儲備幾近枯竭、公共設(shè)施承載力不足、土地流轉(zhuǎn)受限等因素影響,一線城市的土地出讓量仍難抬頭。近期宣佈降低土地出讓總量的深圳市,更是個中典型。
不過,在整體土地供求縮量的背景下,1月份杭州、南京等二線城市陸續(xù)成交的幾宗高價(jià)地塊較為搶眼。
楊科偉説,1月份二線城市單價(jià)地王涌現(xiàn)的最大成因,首先是基於城市火熱的成交支援,而城市之間的庫存壓力分化,以及一線城市的土地供應(yīng)縮減,更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中的翹楚,單價(jià)地王的刷新,是趨勢上的必然”。
楊科偉認(rèn)為,物以稀為貴,單價(jià)地王頻出主要還是因?yàn)橄嚓P(guān)地塊難以複製的稀缺性,人口聚集、商業(yè)、醫(yī)療,綠地、公共交通等指標(biāo)都需要名列前茅。
“在‘有供有限’的政策環(huán)境之下,土地成交下跌之勢仍將持續(xù),2016年土地市場規(guī)模或?qū)⒓铀倏s量。”楊科偉表示,一方面,二級市場將“搶佔(zhàn)”一級市場份額,盤活企業(yè)存量土地;另一方面,國土部鼓勵企業(yè)租賃土地,鼓勵採取長期租賃、先租後讓、租讓結(jié)合等出讓方式,降低企業(yè)用地成本,這樣勢必會搶奪部分商辦地産的需求。
總體而言,雖然土地市場整體偏冷,但克而瑞方面認(rèn)為,隨著1月份“降首付”新政出臺之後,部分二線熱點(diǎn)城市將迎來最大政策刺激效應(yīng)。由於一線城市影響最小,再加上多數(shù)三四線效果不及預(yù)期,必將使得企業(yè)、資金涌向熱點(diǎn)二線城市,在銷售市場向好的情況下,熱點(diǎn)二線城市的銷售-投資機(jī)制將被率先激活。
在楊科偉看來,得益於存量大幅降低、消化週期普遍轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求,土地消化週期相對較短,短期內(nèi)不會出現(xiàn)供應(yīng)井噴,房企無論是基於前景判斷還是補(bǔ)倉需要,二線城市如南京、武漢、杭州、成都、蘇州等城市未來的土地成交也將顯著上漲,土地拍賣競爭程度甚至可能出現(xiàn)看齊一線城市之勢。記者 高偉
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