央行與銀監(jiān)會日前下發(fā)通知，下調(diào)不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房貸新政將如何破解“去庫存”的改革任務？將給房地産市場帶來哪些變化？又將在多大程度上影響人們的購房選擇？

　　新政劍指“去庫存”

　　與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；對於二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前執(zhí)行的政策多為40%到50%。這意味著，房貸新政執(zhí)行後，不限購地區(qū)的居民買房首付比例普遍可以降低5%~10%。同時，對於北京、上海等少數(shù)實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　在浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍看來，此次對個人住房貸款政策進行調(diào)整，其最大看點並不在於下調(diào)最低首付款比例，而是實行了“因地施策”的差異化政策管理。“本次首付款比例調(diào)整僅針對不實施限購的城市，將‘限購’和‘不限購’進行區(qū)分，其背後大有深意。”楊躍分析，近年來，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市外，國內(nèi)其他城市都已取消“限購”政策。而從實際房地産走勢看，恰恰是這幾個限購的一線城市普遍出現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象，其他城市特別是三、四線城市市場相對低迷，去庫存壓力較大。本次政策調(diào)整有意剔除限購城市，從本質(zhì)上反映出國家並非是簡單的穩(wěn)定樓市，而是精準發(fā)力，著力推進房地産市場“去庫存”，從經(jīng)濟新常態(tài)全局統(tǒng)籌層面促進房地産行業(yè)健康發(fā)展。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉指出，“過去對房地産的調(diào)控是不斷加碼的調(diào)控政策，現(xiàn)在市場情況變了，房價比較平穩(wěn)了，庫存量比較大，需要通過取消過去不斷加碼的政策，讓需求慢慢增加，實現(xiàn)去庫存的目標。但從長期來看，去庫存還要依靠城鎮(zhèn)戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來擴大城市市民的人口規(guī)模和住房需求。”

　　差異化管理對接現(xiàn)實需求

　　隨著居民收入水準的提高和城市化進程加快，居民住房的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛，通過降低住房貸款首付比例，無疑有助於提高居民購房能力，促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“首先，首套房貸比例下降將有效提升在不實施限購措施城市的購房能力，切實將潛在購房需求轉(zhuǎn)化成有效需求。其次，本次政策的出臺將會形成有效的預期管理，引導房地産開發(fā)商和購房者充分把握國家政策導向，從供需兩方共同推進房地産行業(yè)優(yōu)化改革。”楊躍分析，對開發(fā)商來説，需要更清晰地認識行業(yè)發(fā)展階段，準確把握市場定位和項目開發(fā)區(qū)域定位，主動通過降價等方式轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，對接真實需求。同時，新政能夠通過預期管理引導消費者理性購房、差異化購房，避免房價跟風式大起大落。

　　央行提出，“個人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”。楊躍認為，此項規(guī)定説明新政在金融機構(gòu)這一執(zhí)行層面也進行“分類指導”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。

　　“一方面，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當?shù)亟?jīng)濟金融形勢和房地産市場狀況，有的放矢。利率市場化改革接近尾聲，市場利率定價自律機制將會在更多的金融領(lǐng)域發(fā)揮越來越重要的作用。另一方面，不同金融機構(gòu)能夠結(jié)合自身貸款投放政策、風險防控能力等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水準。這既充分給予了金融機構(gòu)房地産業(yè)務發(fā)展的空間，也對其市場預判能力、風險控制能力、資産配置能力以及利率定價能力提出了更高要求。”楊躍指出。

　　門檻降低有利於剛需入市

　　首套房對應的是大量的市場剛需，面對的是眾多工薪家庭。首付門檻降低，有利於剛需入市，尤其是對於那些剛參加工作，收入不低，但積蓄不多的年輕人，可謂是“及時雨”。此次新政出臺正值春節(jié)返鄉(xiāng)高峰，有利於手握資金的購房者提前落實置業(yè)計劃，市場人士普遍預計，新政或?qū)雇瓿山坏镜拇汗?jié)月，迎來一輪樓市交易的小高峰。

　　據(jù)測算，以首套房100萬元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬，月供為4303元，20年累計支付利息為33.27萬元。目前首付最低能降至20%，只需要20萬元，但每月月供增加到4918元，累計利息增至38.02萬元。

　　中原地産首席分析師張大偉判斷，二線城市將是新政策主要影響區(qū)域，但也會對不限購城市産生心理上的影響。目前來看，我國一部分二線發(fā)達城市房地産庫存壓力不大，同時經(jīng)濟穩(wěn)定，人口仍保持增長，首付降低的效果將主要體現(xiàn)在這部分基本面不錯的城市上。但他同時強調(diào)，新政並未改變房地産需求的根本，降低首付只是把購房者進入市場的門檻降低了，並沒有降低購買住房的成本，只不過是這些成本延後支付而已，首付降低將在多大程度上刺激購房成交量仍有待觀察。

　　（本報記者 溫源 劉坤）