2015年房地産市場加速分化,北京等一線城市供小于求,房價(jià)持續(xù)領(lǐng)漲。部分二線及三四線城市市場恢復(fù)緩慢,滯銷嚴(yán)重。開發(fā)企業(yè)之間,利潤率普遍下調(diào),大房企集中度進(jìn)一步增加;中小房企則紛紛剝離地産業(yè)務(wù)謀劃轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,2016年樓市在“去庫存”基調(diào)下,政策面將趨向?qū)掦?化解産能、拉動需求的刺激政策出臺將是大概率事件,而房價(jià)也可能出現(xiàn)普漲局面。

　　分化 不同城市供需情況天差地別

　　夏菲是我國中部省份一個地級市的房地産銷售人員,由於地處四線城市,他所在的項(xiàng)目存在著嚴(yán)重的積壓現(xiàn)象。為了能開發(fā)更多客戶,這段時間他每天打出的電話數(shù)量已經(jīng)上升到之前的3倍之多。“但得到的回應(yīng)更多是對方瞬間掛斷電話,有時甚至?xí)艿截?zé)罵。”

　　“您現(xiàn)在看到的已經(jīng)是現(xiàn)房了,交錢三天后就能拿到房。”接待完這個月的第二個客戶後,他告訴記者,“現(xiàn)在房地産銷售市場和天氣一樣,沒有一絲暖意。很多同事都離職去了省會,那兒市場還相對好些。”

　　夏菲所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象,也是今年房地産市場疲軟的一個縮影。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪時表示,今年賣出的土地也大幅減少,賣掉的幾個地塊還是降價(jià)賣出的。“而之前土地財(cái)政最高時可以佔(zhàn)到總財(cái)政收入的60%以上。”

　　同樣是三四線城市,河北省廊坊市因?yàn)榫o鄰北京,加上京津冀一體化政策的帶動作用,當(dāng)?shù)胤康禺b市場的行情已經(jīng)開始向房價(jià)領(lǐng)漲全國的北京市靠攏。

　　今年5月份,陳琛在廊坊市燕郊鎮(zhèn)看中了一套單價(jià)8000元的二手房,回老家遼寧和父母商量了一週後,這套房子單價(jià)已經(jīng)漲到12000元。不僅如此,當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)在短時間內(nèi)紛紛提價(jià)。像陳琛這樣已經(jīng)交了定金的先期認(rèn)購客戶被仲介公司大量毀約,當(dāng)?shù)氐姆康禺b仲介為了提價(jià)願意向他賠付雙倍的違約金。最終,陳琛做了妥協(xié),在總價(jià)上追加了近40萬元後買下了這套房子。

　　受陳琛影響,他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個河北省縣級市房地産市場的升值潛力,首付5萬元後認(rèn)購了廊坊市固安縣內(nèi)一個期房項(xiàng)目。李萌告訴記者,簽約一個月的時間,該樓盤的銷售均價(jià)已經(jīng)上漲了1000元,這甚至超過了國內(nèi)大部分三四線城市一年內(nèi)的房價(jià)漲幅。

　　根據(jù)中國房地産城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對2016年市場的預(yù)測,未來階段一二三四線城市的房價(jià)將出現(xiàn)普遍、差別化上漲現(xiàn)象;具體表現(xiàn)為:一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌;另一方面,城市分化、板塊分化、樓盤分化現(xiàn)象將持續(xù)。

　　發(fā)力 促需求政策有望繼續(xù)加碼

　　供需關(guān)係決定了區(qū)域內(nèi)的房地産市場是“買方市場”還是“賣方市場”。近日,同海諮詢發(fā)佈《35個大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示,重點(diǎn)監(jiān)測的35個城市中,超過80%的城市住宅供應(yīng)在未來三年處於供大於需階段,“去庫存”壓力明顯。

　　全聯(lián)房地産商會執(zhí)行會長任志強(qiáng)指出,目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地産庫存為例,只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量,而這一難度可想而知。

　　清華大學(xué)教授江憶接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪時表示,房地産行業(yè)目前面臨著嚴(yán)重産能過剩問題。與此同時,在房地産行業(yè)下滑的影響下,建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過剩情況。

　　針對國內(nèi)房地産市場大範(fàn)圍庫存過剩的情況,中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫存壓力下,今年以來,政府更加重視房地産在促進(jìn)消費(fèi)和拉動投資方面的重要作用,政策聚焦于挖掘房地産消費(fèi)潛能,鼓勵需求入市,進(jìn)而恢復(fù)並帶動投資信心。

　　中指院方面認(rèn)為,在中央提出化解房地産庫存、促進(jìn)房地産行業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下,短期內(nèi)政策仍將鼓勵住房需求,繼續(xù)放鬆貨幣信貸及財(cái)稅政策,房貸利息抵個稅將是大概率事件。而長期來看,三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴於地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇,推進(jìn)多項(xiàng)措施發(fā)展産業(yè)、吸引人口流入和就業(yè)保障,進(jìn)而拉動地産需求。

　　克而瑞方面認(rèn)為,2016年政府會通過新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策加速三四線城市去庫存,恢復(fù)樓市信心。而農(nóng)民進(jìn)城購房、租房所對應(yīng)的需求恰恰是剛需産品,在這樣的情況下,剛需産品佔(zhàn)比上升應(yīng)是大概率事件。

　　調(diào)整 房地産行業(yè)內(nèi)部洗牌加速

　　中國房地産測評中心副主任回建強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪時表示,近年來,受調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響,不少非房地産企業(yè)在涉足房地産後,發(fā)展情況不容樂觀,部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況,因而陸續(xù)剝離了房地産業(yè)務(wù)。此外,部分以房地産為主業(yè)的企業(yè)由於近年來經(jīng)營欠佳,也萌生退意,放棄房地産業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)而向全新的業(yè)務(wù)方向發(fā)展。

　　事實(shí)上,近年來多個上市房企更名,以改變投資方向,今年這種現(xiàn)象尤為明顯。具體來看,2015年,有10余家房企更名,其中國興地産更名為財(cái)信發(fā)展,億城控股先後更名為億城投資和海航投資,轉(zhuǎn)而進(jìn)入金融資本類。華業(yè)地産更名為華業(yè)資本,運(yùn)盛實(shí)業(yè)更名為運(yùn)盛醫(yī)療,進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)。同時,萊茵置業(yè)更名為萊茵體育,方興地産更名為中國金茂。

　　對此,回建強(qiáng)表示,企業(yè)更名是十分慎重的事,現(xiàn)階段更名多代表著企業(yè)的發(fā)展方向正進(jìn)行轉(zhuǎn)型或擴(kuò)展。

　　在業(yè)內(nèi)看來,房企加速去房地産化的主要原因是利潤的大幅下滑。根據(jù)WIND資訊近期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,申萬一級行業(yè)下房地産類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%,凈利潤率僅為9.66%,較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個百分點(diǎn)和1.65個百分點(diǎn)。142家房企中,67家凈利潤下滑,佔(zhàn)比高達(dá)47%。而凈利下滑的企業(yè)中,下滑幅度超過100%的多達(dá)28家。

　　任志強(qiáng)表示,“房企核心盈利能力下滑,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇,融資難度加大,庫存高企難消,這種種跡象表明,房地産不再具備過去高增長的能力。”他認(rèn)為,在長期去庫存壓力下,未來對於房地産行業(yè)來説,7%至8%的利潤率將成為常態(tài)。

　　“中國房地産整個市場進(jìn)入了深度調(diào)整。”盛世神州房地産投資基金董事長張民耕日前在由長富匯銀主辦的2015金融領(lǐng)袖高峰論壇上表示,房地産行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下,自有資金將被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。

　　張民耕認(rèn)為,未來在3至5年的深度調(diào)整中,百強(qiáng)房企集中度可達(dá)市場份額近半。

　　河南建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森日前也表示,開發(fā)商洗牌僅剩三年時間。他認(rèn)為,作為資金密集型産業(yè)的房地産行業(yè),資金流向?qū)Q定企業(yè)的去留。因此,未來2至3年時間內(nèi),整個中國每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商數(shù)量可能會減到10000家以內(nèi),甚至5000家。