今年下半年以來,“去庫存”取代“控房價”成為樓市新主題後,樓市政策均圍繞“去庫存”展開。然而,截至目前,樓市庫存壓力並未得到根本緩解。國家統(tǒng)計局數據顯示,截至10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。

　　我國房地産待售面積自2011年來不斷增長,2011年底全國待售面積為2.72億平方米,2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米。

　　值得一提的是,當前統(tǒng)計的還只是顯性庫存,即已領預售證但未售出的部分,實際上還有更龐大的隱性庫存。從會計核算角度看,樓市庫存應分為已批未建庫存(原材料庫存),即開發(fā)商儲備土地,在建未售庫存(半成品庫存),即處於施工狀態(tài)但並未獲得預售許可的庫存,以及前面講的待售庫存等“三大塊”。

　　房地産市場如何去庫存?在需求層面,從短線政策來看,需要採取四方面措施:一是當前貨幣政策相對寬鬆,利率不斷下調,首付比例已有所下調,未來首付仍有降低空間;二是應取消二手交易的營業(yè)稅,契稅尚有減免優(yōu)惠的空間,首套房貸利息可抵個人所得稅;三是貨幣政策繼續(xù)寬鬆,繼續(xù)降準降息;四是棚戶區(qū)改造拆遷補貼以貨幣為主,實物為輔,加大貨幣補償比例,促進拆遷戶直接購買商品房。

　　中期來看,“十三五”期間將加快城鄉(xiāng)規(guī)劃轉型升級。農民進城不能落戶,購房意願薄弱,就會始終處於漂泊之中。一些地方政府已經把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤,對促進農民工購置房産、安居樂業(yè)産生了積極影響,也有利於城鎮(zhèn)化的落實。

　　在供給層面,主要是政府的土地政策。在我國,房地産不是一個完全市場化的行業(yè),因為土地供應具有壟斷性質。作為唯一土地供應方,地方政府對房地産行業(yè)的影響非常大。因此,去庫存也要地方政府發(fā)揮關鍵作用,即嚴格控制土地出讓規(guī)模。

　　從全國樓市整體來看,前期去庫存效果不明顯,主要是三四線及中西部地區(qū)城市問題突出。這些地區(qū)一直以來依賴土地財政,早先大量賣地,現在新房集中上市,庫存體量較大,加上經濟發(fā)展不平衡,樓市投資價值不高,因此一系列去庫存政策見效慢,甚至作用很小。未來,一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應並進行合理調節(jié)以避免“地王”頻出,讓企業(yè)有穩(wěn)定的長遠預期。而三四線城市則應該限制土地供應,著重消化存量,完善商業(yè)和産業(yè)配套,提高入住率,避免“新城”淪為“鬼城”。