機構數(shù)據(jù)顯示,當前部分城市去化需求強烈。業(yè)內人士認為,未來政策環(huán)境有望繼續(xù)保持寬鬆,首套房首付比例或進一步下降,公積金貸款政策也可能繼續(xù)放鬆。不過,由於三四線城市庫存較高、需求疲弱,短期看相關城市的房地産市場仍可能延續(xù)“寒冬”態(tài)勢。全國商品房銷售額增速(%)數(shù)據(jù)來源/國家統(tǒng)計局

　　地方發(fā)力去庫存

　　山西省政府11月19日公佈了《關於健全完善住房保障和供應體系促進房地産市場健康發(fā)展的意見》。該意見由山西省住房城鄉(xiāng)建設廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)手對山西房地産政策進行重大調整,提出取消商品房購房限制。具體包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制;取消商品住房銷(預)售價格申報制度;取消對境外機構及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制等。

　　值得注意的是,自高層提出房地産去庫存以來,山西省是首個下發(fā)文件取消房地産限購的省份。在地方債務大增、經濟增速放緩、財政吃緊的背景下,部分三四線城市迫不及待地救市自有苦衷。

　　2014年山西的經濟增速為4.9%,而目標為9%左右。自去年9月以來,山西省的工業(yè)增加值已連續(xù)10個月下降,且降幅不斷擴大。近日國家統(tǒng)計局公佈的31個省份上半年的GDP數(shù)據(jù)顯示,山西今年GDP增速目標值是6%,可上半年僅完成了2.7%,增速在全國位列末席,比遼寧省僅高出0.1個百分點。

　　實際上,2014年以來樓市成交走淡,一些區(qū)域面臨較大的去庫存壓力。在此背景下,一些省份選擇了取消限購,以加快去庫存的速度。2015年1月,四川省宣佈取消限購限價,90平方米以下住房所佔比重限制同時取消。5月,甘肅省出臺25條促進房地産業(yè)發(fā)展的具體措施,其中取消多項房地産開發(fā)和消費限制政策,包括取消商品房開發(fā)項目套型和面積限制、取消居民購買新房限定購買套數(shù)和取消異地購房限制。6月,安徽省明確提出停止住房限購政策,居民購買住房無需提供購房所在地納稅或社保繳納證明,同時鼓勵銀行業(yè)金融機構增加個人住房貸款額度。

　　梳理這些取消限購區(qū)域的房地産市場特點不難發(fā)現(xiàn),這些區(qū)域多具備以下特徵:樓市成交低迷,市場下行;地方政府對土地財政依賴程度越來越高;開發(fā)商資金來源明顯趨緊;購房者觀望情緒濃厚;高庫存倒逼地方政府政策鬆綁。

　　瑞銀證券數(shù)據(jù)顯示,其監(jiān)控的一二三線城市最新房地産庫存去化月數(shù)分別為7.9個月、13.7個月和23.4個月,一二三線城市庫存水準近5年均值分別為9.2個月、13.3個月和20.2個月;2010年6月時一二三線城市庫存去化月數(shù)分別為9.1個月、8.8個月和9.2個月。瑞銀證券房地産分析師丁曉指出,三線城市庫存水準很高,確實需要政策支援去庫存,但預計需要較長時間。

　　政策環(huán)境或趨向寬鬆

　　業(yè)內人士認為,當前樓市分化比較明顯,要有效消化三四線城市的庫存,就必須要增強這些城市對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面,購房落戶政策或在更多城市得到推廣實施。不過,需要注意的是,如果沒有好的就業(yè)機會、良好的教育醫(yī)療等公共資源,即便有三四線城市的戶籍,對普通農民也無法産生足夠的吸引力,産業(yè)的發(fā)展和公共資源的佈局尤為關鍵。

　　丁曉指出,雖然短期看三線城市高庫存有可能伴隨未來政策的支援而逐步走低,但此類城市整體面臨人口長期增長乏力的隱憂,住宅銷售因為政策持續(xù)寬鬆而大幅增長的概率較小。

　　中信證券認為,刺激銷售是化解庫存的根本之道。目前部分熱點城市的市場尚處熱銷狀態(tài),但遲遲不能形成普遍房價上漲預期。一些城市樓市熱銷更多是政策驅動,而沒有出現(xiàn)恐慌性購房。政府繼續(xù)出臺政策刺激銷售,才能保證平穩(wěn)去化。

　　廣發(fā)證券和民生證券對後續(xù)政策寬鬆空間比較樂觀。廣發(fā)證券認為,近期整個地産行業(yè)政策環(huán)境進一步向寬鬆態(tài)勢發(fā)展。政府對於房地産市場的表態(tài)重點圍繞著去庫存,地産投資對於宏觀經濟穩(wěn)定器的作用依然重要,預計未來行業(yè)政策環(huán)境繼續(xù)寬鬆,首套房首付比例有望繼續(xù)下降、公積金貸款政策進一步放鬆,保障房貨幣化、交易環(huán)節(jié)的稅收寬鬆等利好政策或有所推進。

　　民生證券指出,其所監(jiān)測的重點城市房地産數(shù)據(jù)出現(xiàn)震蕩,但整體向好。全國範圍看數(shù)據(jù)持續(xù)疲軟,不論是房企拿地、新開工還是房地産投資數(shù)據(jù)改善有限。從政策方面看,高層定調房地産行業(yè)去庫存,政策寬鬆大概率持續(xù)。長期看,戶籍制度改革有望進一步推動農民進城購房熱情,對庫存較大的三四線城市去化可能起到一定作用。短期而言,三個方面的政策放鬆值得關注:商貸首套首付比例還有下調空間;公積金使用率提升;減免稅費及購房補貼等行政措施。

　　多舉措拉動住房消費

　　有專家指出,多數(shù)二三四線城市供應過剩,短期內相關城市房地産市場或延續(xù)降溫態(tài)勢。未來政府部門或更加推崇市場的作用,並配以房産稅、信貸等手段,建立長效調控機制,促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　華泰證券指出,房貸利潤太低銀行不願意貸,公積金繳存太少存在空缺風險,在利率下行的背景下需要通過杠桿來解決上述問題。11月20日,國務院法制辦公室發(fā)佈了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》,本次修訂稿中提到的允許公積金做資産證券化,允許公積金購買高等級債券。考慮到公積金貸款期限較長,所以資産證券化的期限也較長、且利率較低,若一方面資産證券化、一方面購買債券,則同時賺取了相當於流動性收益和利差收益,這將成為依靠金融創(chuàng)新解決房地産問題的嘗試。

　　中原地産首席分析師張大偉認為,對公積金管理條例的修改有利於進一步發(fā)揮公積金作用。目前,公積金的投資效率非常低,新規(guī)範的確有利於公積金保值升值。從這一點看,此次修訂非常有必要。但從目前公積金在房地産中的作用看,最大的問題是公積金的貸款上限問題,這仍有待完善解決。

　　中信建投指出,我國住房公積金目前的主要問題在於沉澱資金龐大。截至2015年7月底,全國住房公積金繳存餘額3.97萬億元,貸款餘額2.88萬億元,但投資渠道狹窄且投資收益較低,導致部分城市運營收入已經無法跟上運營支出。部分省市已經面臨無法為繳存者發(fā)放住房公積金貸款的問題(7個省市個貸率超過80%),因此拓寬投資渠道、提高貸款流動性是必要之舉。同時個人住房公積金貸款具有收益穩(wěn)、風險小、信用好、小額分散的特點,是理想化的證券化資産類型,未來證券化的操作性較強。

　　去年9月,住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)佈《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》中就已經提出有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資産證券化業(yè)務,目前已經有武漢、鹽城、湖州、常州等地推進證券化試點業(yè)務,其中武漢、常州已成功試點發(fā)行。中信建投認為,從可操作性來講,公積金貸款證券化不存在技術性問題,出於解決貸款緊張的問題,各地住房公積金管理中心將順應國家政策,陸續(xù)展開“類資産證券化”或“資産證券化”的運作,給住房公積金注入流動性。