從市場(chǎng)中的小眾份額到擔(dān)綱起“舞臺(tái)主角兒”,毫無疑問,屬於改善型置業(yè)的小時(shí)代已經(jīng)來臨。而伴隨著利好政策不斷疊加,這部分購(gòu)房群體的置業(yè)需求也逐漸發(fā)生著演變,從追求大面積到追求高品質(zhì),改善型買家的類別愈加細(xì)分,由單一性轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。

　　　環(huán)境利好 中高端住宅持續(xù)升溫

　　今年以來,在“3·30新政”、降準(zhǔn)降息等政策刺激下,行業(yè)整體環(huán)境逐漸發(fā)生變化,國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)需求明顯回暖,逐漸提振了購(gòu)房者、房企等各方人士的投資信心。

　　繼11月首周開局遇冷後,本月第二周,全國(guó)商品房成交量整體恢復(fù)上漲局勢(shì),庫存總量繼續(xù)回落,近8成城市成交上漲。具體到本地市場(chǎng)來看,天津住宅市場(chǎng)共成交商品住宅2708套,共計(jì)30.09萬平方米,總成交額為36.03億元,成交均價(jià)為11974元/平方米。無論是成交面積、成交總價(jià)還是成交均價(jià)均環(huán)比上漲。總體來看,呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。全市四大片區(qū)中市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)商品住宅成交面積環(huán)比呈上漲趨勢(shì),其中,市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積為5.42萬平方米,環(huán)比上漲4.33%。值得一提的是,2015年第1至46周,全國(guó)重點(diǎn)城市中,天津累計(jì)成交面積位居第三,緊隨上海、武漢之後。

　　多重利好因素作用下,寬鬆的貨幣政策在某種程度上助推了中高端住宅市場(chǎng)的需求。記者查閱近期相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn),近幾個(gè)月來,本市新建商品住宅平均成交戶型套均面積主要集中在110平方米左右。而實(shí)際上,對(duì)於90至144平方米的改善性需求,投資方面在之前已有所增加:2014年90至144平方米的中等戶型住宅投資額為34374億元,較上年增加將近兩成,佔(zhàn)住宅總投資額比重一半以上。

　　而從近期市場(chǎng)熱銷産品來看,不僅市區(qū)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)良好,而且一些單價(jià)較高的熱點(diǎn)樓盤關(guān)注度也所有提升,梅江、海河沿岸等中高端産品較為集中的板塊再次成為購(gòu)房者青睞的置業(yè)區(qū)域。種種跡象表明,隨著改善型群體的接連入市,中高端住宅銷售出現(xiàn)持續(xù)回暖的趨勢(shì)。

　　籌碼加注 購(gòu)房者從“求量”走向“求質(zhì)”

　　自2014年年底以來,央行共先後進(jìn)行了6次降息,而在最後一次降息後,房地産貸款利率已降至近年最低值,多輪降息直降購(gòu)房成本,大大減輕購(gòu)房壓力。對(duì)於購(gòu)房者來説,無異於將手中的籌碼加注。按照每套總價(jià)200萬、首付30%、等額本息30年按揭購(gòu)房來計(jì)算,第6次降息後貸款利息為127.49萬元,較8月末再減少近8萬元,月還款省214.2元;較上年同期則總額節(jié)省近53萬元,月供壓力減輕1465元。

　　“其實(shí),我們可以不用那麼著急換房,不過覺得現(xiàn)在時(shí)機(jī)挺合適的,貸款利率少、首付比例小,所以決定改善一下住房條件。”市民王先生不久前以168萬的價(jià)格賣掉了自己位於中北鎮(zhèn)的一套兩室住宅,後來又和愛人貸了一些款新購(gòu)入了本市河北區(qū)一套兩室新房,“面積上基本沒差多少,若按出房率來講,或許老房還更勝一籌。但是,新買的這套住房不僅地段在中環(huán)線以內(nèi),而且無論從戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)水準(zhǔn)、開發(fā)商品牌還是周邊配套、小區(qū)園林環(huán)境等方面都提升了一個(gè)檔次。”

　　業(yè)內(nèi)專家表示,隨著産業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)需求的不斷提升,未來高端物業(yè)和精品住宅開發(fā)的比重將會(huì)不斷加大,而購(gòu)房者對(duì)於住宅的要求,也從過去單純追求面積轉(zhuǎn)為更加注重品質(zhì)、細(xì)節(jié)等方面,比如國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、綠色節(jié)能的建築選材、貼心週到的物業(yè)服務(wù)和更加智慧化的社區(qū)構(gòu)建等等。有鋻於此,作為産品的鍛造者來説,哪家企業(yè)更能從消費(fèi)者角度出發(fā),誰家的樓盤設(shè)計(jì)更加人性化、宜居化,才是開發(fā)商制勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。而這必然會(huì)促使賣方市場(chǎng)不斷加深自身産品設(shè)計(jì)及研究,來提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。從某種角度上講,購(gòu)房者的這種變化或許將在一定程度上刺激房地産開發(fā)行業(yè)的前進(jìn)與發(fā)展。

　　需求升級(jí) 改善型客群愈加多元化

　　購(gòu)房成本的大幅下降促進(jìn)了部分觀望型改善群體的潛在購(gòu)房需求,在傳統(tǒng)銷售淡季,加大了改善類住房産品的關(guān)注度。與此同時(shí),改善型買家的消費(fèi)需求與定位也在不斷提高升級(jí)。

　　“誰説改善就是換大房?除了面積,住宅本身還有很多硬體可以升級(jí)換代,拿來作文章。”在某房地産公司從事企劃工作的張宇告訴記者,隨著市場(chǎng)中改善型購(gòu)房者比例的不斷增加,其客戶類別也在逐漸豐富,朝著多元化的方向發(fā)展,“有的人可能厭倦了戶型設(shè)計(jì)欠佳的老舊板樓,而搬進(jìn)了功能性較強(qiáng)的酒店式公寓;有的人則可能是覺得社區(qū)綠化環(huán)境不夠宜人,所以對(duì)花園洋房情有獨(dú)鍾。”

　　由此可見,改善型群體的訴求點(diǎn)正在愈發(fā)細(xì)分,資源配套、物業(yè)服務(wù)、産品創(chuàng)新……不一而足,甚至一個(gè)小小的車位都有可能成為客戶換房的初衷。未來市場(chǎng),誰能抓住消費(fèi)者的消費(fèi)熱點(diǎn),做出項(xiàng)目的賣點(diǎn)、特色,誰就能提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。比如以當(dāng)前熱議的“二孩”全面放開為例,中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,這將促使地産改善性需求迎來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。今後,業(yè)主對(duì)以社區(qū)為主體的商業(yè)、家政、親子配套要求將更加提高。在考慮交通、商業(yè)等傳統(tǒng)因素同時(shí),家政、親子、兒童醫(yī)療、婦幼保健等配套將成為重點(diǎn)考量因素,社區(qū)環(huán)境和服務(wù)對(duì)兒童的親和度將成為産品的重要賣點(diǎn)。對(duì)於企業(yè)而言,在地産白銀時(shí)代,由傳統(tǒng)的城市開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商轉(zhuǎn)變,也應(yīng)更關(guān)注社區(qū)服務(wù),後期服務(wù)中應(yīng)有意識(shí)地向少兒服務(wù)及配套傾斜。