廣州市國(guó)土規(guī)劃委宣佈,10月1日起,廣州中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地將執(zhí)行新的基準(zhǔn)地價(jià),其中,中心區(qū)域新基準(zhǔn)地價(jià)較之2011年舊基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)漲超過一倍,住宅基準(zhǔn)地價(jià)最高級(jí)別達(dá)到23696元/㎡,漲幅達(dá)158%。這對(duì)於已迎來房?jī)r(jià)“豪宅化”時(shí)代的廣州中心區(qū),會(huì)否因基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)而火上澆油?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,因?yàn)楝F(xiàn)在基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)基本不用於土地的拍賣,實(shí)際上並不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)産生實(shí)際影響,不會(huì)直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　不過,對(duì)於要補(bǔ)地價(jià)的項(xiàng)目而言,在一定程度增加了開發(fā)成本;而對(duì)於市民而言,在房地産交易或贈(zèng)予時(shí),往往需要向政府補(bǔ)交地價(jià),而計(jì)收的依據(jù)就是基準(zhǔn)地價(jià)。

　　擔(dān)憂高地價(jià)致房?jī)r(jià)“豪宅化”?

　　日前,廣州市房協(xié)與廣州世聯(lián)聯(lián)手發(fā)佈的《2015年上半年廣州房地産市場(chǎng)分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)稱,2015年上半年,廣州中心區(qū)房?jī)r(jià)普遍高企。中心區(qū)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)帶來了銷售的壓力。越秀區(qū)均價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/㎡,天河、海珠均價(jià)都在3萬(wàn)元/㎡以上,白雲(yún)、荔灣均價(jià)在2萬(wàn)元/㎡以上,不計(jì)算將掛牌的新黃埔區(qū),中心區(qū)價(jià)格“豪宅化”的時(shí)代正式來臨。

　　而從2015年10月1日起,廣州中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地將執(zhí)行新的基準(zhǔn)地價(jià),新基準(zhǔn)地價(jià)有效期五年。根據(jù)廣州市居住用地均價(jià)的變化情況可以看到,原市轄10區(qū)的住宅基準(zhǔn)地價(jià)較5年前的水準(zhǔn)上調(diào)85.9%,達(dá)到了6255元/㎡。

　　其中,廣州一級(jí)區(qū)域的範(fàn)圍和價(jià)格更比2011年舊基準(zhǔn)地價(jià)有大幅提高,一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)(住宅)從9181元/㎡上升到23696元/㎡,5年時(shí)間上漲了158%。隨著近幾年廣州版圖的不斷擴(kuò)大,廣州的地價(jià)也在不斷的上升,舊版區(qū)域只有9級(jí)的劃分,而新版則劃分到了12級(jí)。而住宅基準(zhǔn)地價(jià)最高級(jí)別的23696元/㎡,是最低級(jí)別501元/㎡的40多倍。

　　在此前公佈的舊基準(zhǔn)地價(jià)中,二沙島和沙面島幾乎都是“一哥”,不過,這次廣州大道中—中山一路—黃埔大道西—馬場(chǎng)路—珠江新城—獵德大橋—廣州大橋的圍合區(qū)與海心沙基準(zhǔn)地價(jià)卻大幅上漲。根據(jù)報(bào)告,上述“一級(jí)”基準(zhǔn)地價(jià)達(dá)23696元/㎡,比2011版的宅地基準(zhǔn)地價(jià)貴了足足158%。其中海心沙從2011版的二級(jí)躍升到一級(jí),漲幅更高達(dá)216%。

　　新的基準(zhǔn)地價(jià)作為新一輪賣地的參考價(jià),不僅體現(xiàn)了廣州地價(jià)尤其是中心區(qū)地價(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí),同時(shí)也預(yù)示了未來的上漲趨勢(shì)。

　　專家 房?jī)r(jià)漲落取決於供求關(guān)係

　　“對(duì)於普通消費(fèi)者而言,‘中心、中心、還是中心’是最佳的投資策略。”在同創(chuàng)卓越房地産投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來,中心城市的中心區(qū)的中心物業(yè),是當(dāng)前中國(guó)最具投資價(jià)值的品種。

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)始終有著微妙的互動(dòng)關(guān)係,基準(zhǔn)地價(jià)更新後出現(xiàn)了大幅上漲,會(huì)不會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲?

　　某地産首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為,上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大,也不會(huì)刺激房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)楝F(xiàn)在基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)基本不用於土地的拍賣,基準(zhǔn)地價(jià)反映的是土地的初始價(jià)值,是一個(gè)片區(qū)各種性質(zhì)土地的一個(gè)綜合參考價(jià)格,並不是一個(gè)出讓的具體價(jià)格。由於城市的土地出讓價(jià)格大幅提升,所以基準(zhǔn)地價(jià)也相應(yīng)提升,但實(shí)際上並不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)産生實(shí)際影響。但是對(duì)於要補(bǔ)地價(jià)的項(xiàng)目而言,在一定程度增加了開發(fā)成本。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)只是決定土地出讓的底價(jià),目前開發(fā)商主要通過公開競(jìng)價(jià)的形式拿地,實(shí)際交易中的地價(jià)仍高於基準(zhǔn)地價(jià)。地價(jià)是成本,但實(shí)際上真正影響房?jī)r(jià)是否上漲的還在於供求關(guān)係,房?jī)r(jià)本身波動(dòng)也受到房地産市場(chǎng)的週期性影響。

　　有專家認(rèn)為,房?jī)r(jià)的漲落關(guān)鍵雖然還是取決於市場(chǎng)調(diào)節(jié),由房屋的供求關(guān)係決定,基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)雖然不會(huì)直接影響房?jī)r(jià),但卻意味著土地在不斷升值,將加大房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,不利於配合國(guó)家房地産宏觀調(diào)控政策的運(yùn)作。

　　注意 贈(zèng)予房屋或需補(bǔ)交出讓金

　　廣州市國(guó)土規(guī)劃委介紹,基準(zhǔn)地價(jià)包含土地取得費(fèi)(徵地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))、土地開發(fā)費(fèi)用和土地有償使用費(fèi),是對(duì)不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估的區(qū)域平均價(jià)格,反映的是土地市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)的整體的變化趨勢(shì)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)與市民的關(guān)係十分密切。一方面,市民可以通過查詢基準(zhǔn)地價(jià),了解某區(qū)域的地價(jià)水準(zhǔn),為其投資購(gòu)房提供參考;另一方面,市民在房地産交易或贈(zèng)予時(shí),往往需要向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金(通俗説法為“地價(jià)”),而出讓金計(jì)收的依據(jù)就是基準(zhǔn)地價(jià)。

　　“按照規(guī)定,凡未交納土地出讓金的房屋,轉(zhuǎn)讓時(shí)都應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。”廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士介紹,市民房産證“附記”欄未註明“已徵收土地使用權(quán)出讓金或土地已辦有償手續(xù)”的,辦理交易或贈(zèng)予手續(xù)時(shí),需按規(guī)定補(bǔ)交出讓金。該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由原業(yè)主即賣方來交納。

　　根據(jù)規(guī)定,交易或贈(zèng)予不同用途的房屋,其補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)不同。住宅用途的房屋按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收;綜合(辦公)用途的房屋按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)30%計(jì)收;經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)用地土地按工業(yè)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收,其餘工業(yè)用途的房屋有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的20%計(jì)收。商業(yè)用途的房屋按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)收,如果是像北京路這樣的商業(yè)路線價(jià)區(qū)段,還要按路線加價(jià)的10%加收。

　　市民可通過廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站查詢基準(zhǔn)地價(jià)。據(jù)介紹,市民可在房地産證房屋坐落一欄找到該房屋所在的圖幅號(hào),將該號(hào)碼輸入廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站的相關(guān)窗口,點(diǎn)擊查詢按鍵,即可獲知該房屋所在區(qū)域的住宅用途土地有償使用費(fèi)區(qū)片價(jià)格。

　　據(jù)悉,新的基準(zhǔn)地價(jià)將於10月1日起執(zhí)行,新基準(zhǔn)地價(jià)的有效期為五年。