柏可林 攝

　　醞釀了多年的不動(dòng)産統(tǒng)一登記政策終於在3月1日正式實(shí)施，讓近期低調(diào)的國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)無(wú)法繼續(xù)保持冷靜。

　　“房?jī)r(jià)會(huì)降麼？接下來(lái)就是要徵收房産稅，這稅我們?cè)撛觞N交？”在上海工作的陳鋒在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)發(fā)出了一連串疑問(wèn)，因?yàn)樗麆倓偮?tīng)説遠(yuǎn)在湖北的老家，很多人選擇在不動(dòng)産統(tǒng)一登記之前出售房産。顯然，陳鋒關(guān)心的問(wèn)題，也正是大部分買(mǎi)房者所關(guān)注的。

　　復(fù)旦大學(xué)地産運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者直言，不動(dòng)産統(tǒng)一登記的最根本目的是讓中央了解地方的房地産情況，讓混亂的房地産市場(chǎng)逐步清晰明朗。對(duì)於房?jī)r(jià)方面會(huì)有長(zhǎng)期性影響。

　　中投顧問(wèn)房地産行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)指出，不動(dòng)産登記的執(zhí)行後，短期內(nèi)對(duì)樓市無(wú)太大影響，不會(huì)造成房?jī)r(jià)的普跌、拋售的劇增。

　　“市場(chǎng)主要還是以供求關(guān)係為主。但長(zhǎng)期看，會(huì)影響樓市走勢(shì)，一定程度上有利於反腐，有利於不動(dòng)産稅的出臺(tái)和實(shí)施。”韓長(zhǎng)吉説。

　　在金銀島副總裁兼首席分析師楊向宏看來(lái)，不動(dòng)産登記是中央對(duì)地方的房地産情況掌控，有利於國(guó)家對(duì)房地産市場(chǎng)的調(diào)控，對(duì)去庫(kù)存化的實(shí)施有著積極的推動(dòng)作用。

　　“要想去庫(kù)存化，就必須掌握國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)最真實(shí)的情況，不然就無(wú)法有效落實(shí)。至於房地産稅的問(wèn)題，國(guó)家會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況在5年內(nèi)全面實(shí)施。”楊向宏對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出。

　　多年後終成型

　　不動(dòng)産統(tǒng)一登記的政策醞釀了很多年，終於在新年後得到落實(shí)。

　　3月1日上午9時(shí)42分，隨著江蘇省徐州市居民邢衛(wèi)鋒在徐州市不動(dòng)産登記局服務(wù)大廳接過(guò)國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明頒發(fā)的全國(guó)第一本不動(dòng)産産權(quán)證書(shū)，我國(guó)不動(dòng)産統(tǒng)一登記開(kāi)始正式實(shí)施。　

　　除了江蘇徐州，四川瀘州也在同一天啟動(dòng)頒證工作，瀘州市居民申慶領(lǐng)到了瀘州市不動(dòng)産登記中心頒發(fā)的第一本宅基地使用權(quán)證書(shū)，江西贛州崇義縣則發(fā)出第一本林權(quán)類(lèi)不動(dòng)産證書(shū)。

　　對(duì)此，國(guó)土資源部不動(dòng)産登記局局長(zhǎng)王廣華表示，這標(biāo)誌著不動(dòng)産統(tǒng)一登記制度實(shí)實(shí)在在落地。

　　據(jù)悉，國(guó)土資源部今年選擇了江蘇徐州市新城區(qū)和睢寧縣、山東青島市、四川瀘州市瀘縣、重慶長(zhǎng)壽區(qū)、黑龍江牡丹江市林口縣、江西贛州市崇義縣、廣西南寧市等15個(gè)地方作為不動(dòng)産統(tǒng)一登記窗口建設(shè)的聯(lián)繫點(diǎn)，指導(dǎo)加快推進(jìn)不動(dòng)産統(tǒng)一登記窗口建設(shè)工作。

　　目前，這些聯(lián)繫點(diǎn)正在進(jìn)一步加快業(yè)務(wù)流程再造、登記系統(tǒng)對(duì)接、統(tǒng)一窗口設(shè)置等必要的技術(shù)準(zhǔn)備，部分聯(lián)繫點(diǎn)從3月1日起，依據(jù)《條例》開(kāi)始啟用新的登記簿並頒發(fā)新版證書(shū)。

　　姜大明表示，實(shí)行不動(dòng)産統(tǒng)一登記，最主要的作用是更好地保護(hù)不動(dòng)産權(quán)利人的合法財(cái)産權(quán)，保障不動(dòng)産交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。

　　蔡為民也認(rèn)為，從接受整合不動(dòng)産登記，建立不動(dòng)産統(tǒng)一登記制度，是政府機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，更是對(duì)如今的房地産市場(chǎng)進(jìn)行管理的積極政策。“之前的房地産市場(chǎng)過(guò)度混亂，這樣顯然不利於房地産市場(chǎng)的健康發(fā)展”。

　　不可否認(rèn)，不動(dòng)産統(tǒng)一登記需求十分迫切。王廣華就對(duì)外公開(kāi)表示，在實(shí)施不動(dòng)産統(tǒng)一登記之前，由於各部門(mén)登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動(dòng)産權(quán)利的重疊、漏登。

　　“分散在不同部門(mén)管理和登記，又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛。”王廣華指出，實(shí)施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動(dòng)産權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。統(tǒng)一登記實(shí)施後，建立不動(dòng)産登記資訊依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，又可以有效保障不動(dòng)産交易安全。

　　那麼，如何準(zhǔn)確地進(jìn)行不動(dòng)産統(tǒng)一登記？

　　國(guó)土資源部不動(dòng)産登記局副局長(zhǎng)冷宏志告訴媒體，分散登記時(shí)，在農(nóng)村，當(dāng)事人要分別到4個(gè)不同的部門(mén)辦理不同的證；在城市，當(dāng)事人最少也要辦兩個(gè)證：到房管部門(mén)辦理《房屋所有權(quán)證》，到國(guó)土資源部門(mén)辦理《國(guó)有土地使用證》。

　　記者從一位國(guó)土資源部動(dòng)産登記的相關(guān)工作人員那兒了解到，之前由於證書(shū)種類(lèi)繁多，不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，還增加了工作人員的時(shí)間成本。

　　“如果統(tǒng)一登記後，在統(tǒng)一不動(dòng)産登記依據(jù)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)證和登記資訊管理平臺(tái)的統(tǒng)一，我們也會(huì)輕鬆不少。”該工作人員還告訴記者，因?yàn)榈怯泟倓傞_(kāi)始實(shí)施，有些地方還沒(méi)有完全落實(shí)，舊的房産證依舊有效。

　　為房産稅鋪路

　　在不動(dòng)産統(tǒng)一登記實(shí)施之後，有關(guān)房産稅山雨欲來(lái)的報(bào)道更是接連不斷。那麼，在不動(dòng)産統(tǒng)一登記之後，房産稅是否會(huì)接連出臺(tái)？

　　對(duì)此，蔡為民在接受記者採(cǎi)訪時(shí)指出，不動(dòng)産統(tǒng)一登記和房産稅徵收之間並不是承接的關(guān)係。“其實(shí)上海、重慶等地已經(jīng)開(kāi)始徵收房地産稅了，只是這不是完整版的房地産稅。但隨著國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)不斷健全，完整版的房地産稅遲早會(huì)出現(xiàn)。”蔡為民説。

　　與此同時(shí)，不動(dòng)産登記局負(fù)責(zé)人在接受媒體採(cǎi)訪時(shí)説，儘管不動(dòng)産統(tǒng)一登記是不動(dòng)産稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問(wèn)題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。

　　外界觀點(diǎn)中，作為不動(dòng)産登記的熱門(mén)衍生話題之一，不動(dòng)産登記與房地産稅徵收間的關(guān)係在一輪輪激辯中愈發(fā)明朗。毋庸置疑，不動(dòng)産登記是房地産稅徵收必要的技術(shù)條件，對(duì)房産徵收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動(dòng)産登記的資訊支撐，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)稅等徵管得到加強(qiáng)。

　　中國(guó)社科院副研究員陳飛對(duì)媒體指出：“不動(dòng)産統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地産稅徵收腳步日益臨近，對(duì)於商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

　　為此，楊向宏對(duì)記者預(yù)計(jì)，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房産稅的全面徵收確實(shí)勢(shì)在必行，“三四線城市則因?yàn)闃鞘袔?kù)存數(shù)量巨大，並且購(gòu)房需求較低，逐步減弱對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)的政府需要徵收房地産稅收來(lái)增加財(cái)政收入。”楊向宏表示，五年之間，國(guó)家會(huì)開(kāi)始全面徵收房地産稅。

　　當(dāng)然，徵收房地産稅並不是那麼的簡(jiǎn)單容易。記者了解道，房地産稅徵收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房産，還包括房地産的評(píng)估技術(shù)等。更為複雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什麼算是居民基本住房訴求，按套徵收還是按平方米徵收更合理？種種問(wèn)題牽一髮動(dòng)全身，需要全面考量。

　　有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，房地産稅徵收將主要取決於立法進(jìn)程，取決於取得改革共識(shí)、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)係的進(jìn)程。不會(huì)一蹴而就，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。

　　一些專(zhuān)家也認(rèn)為，技術(shù)條件並非房地産稅徵收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的徵收有理有據(jù)。與我國(guó)增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地産稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢(qián)，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

　　“準(zhǔn)確地説，房地産稅的徵收是中國(guó)房地産發(fā)展到一定階段必然要出現(xiàn)的。至於如何收，怎麼收，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺b市場(chǎng)情況，國(guó)家也會(huì)進(jìn)行仔細(xì)研究分析後再?zèng)Q定。”蔡為民認(rèn)為。

　　拋售潮難出現(xiàn)

　　不動(dòng)産登記靴子落地後，有觀點(diǎn)指出，會(huì)有人出於房地産稅漸行漸近原因，將擁有的多套房産出售。

　　“不動(dòng)産統(tǒng)一登記實(shí)施之前，我老家湖北那裏有人賣(mài)房，我父親就問(wèn)我，那麼多套房子一起賣(mài)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下降呢？”在上海做房地産仲介的陳鋒和記者聊天的時(shí)候提出了該問(wèn)題。

　　不過(guò)，廣州一家房地産商接受《國(guó)際金融報(bào)》採(cǎi)訪時(shí)透露，不動(dòng)産登記取代原來(lái)的房産證制度落實(shí)之後，當(dāng)?shù)氐囊皇謽鞘谐山粵](méi)有大的影響，市場(chǎng)也無(wú)明顯的反應(yīng)。

　　“基本沒(méi)有出現(xiàn)拋售潮，房?jī)r(jià)沒(méi)有回落的現(xiàn)象，那不過(guò)是市場(chǎng)上的流言。”該房地産商對(duì)記者直言。

　　蔡為民分析認(rèn)為，房地産統(tǒng)一登記最主要的目的是統(tǒng)一國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)，而非去調(diào)節(jié)市場(chǎng)。而且不動(dòng)産統(tǒng)一登記的政策已經(jīng)被提及很多年，人們?cè)谛睦砩弦呀?jīng)做了一定的準(zhǔn)備，所以現(xiàn)在出現(xiàn)所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。

　　那麼，不動(dòng)産統(tǒng)一登記會(huì)減少一些人的投資行為嗎？

　　在蔡為民眼裏，房地産稅等政策一直都是房地産商們頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地産投資商不再集中于住宅建造，要麼選擇淡化房地産主業(yè)，要麼去進(jìn)行跨界投資。

　　“而且百姓是否要買(mǎi)房，主要取決於自己的需求。剛性需求是不會(huì)變的，但是如果説因?yàn)榉康禺b稅或者不動(dòng)産統(tǒng)一登記而讓人積極買(mǎi)房或者賣(mài)房，這是不準(zhǔn)確的觀點(diǎn)。”蔡為民指出。

　　楊向宏則對(duì)記者表示，在相比于一手市場(chǎng)，房地産稅等政策對(duì)二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地産政策，新房建造量會(huì)不斷減少。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行模谖磥?lái)會(huì)更加受到購(gòu)買(mǎi)者的青睞。”楊向宏説。

　　與此同時(shí)，記者了解到，目前我國(guó)房地産行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫(kù)存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過(guò)4億平方米。

　　“在去庫(kù)存的過(guò)程中，由於房産稅的不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較奇妙的階段。”蔡為民告訴記者，“一線城市會(huì)出現(xiàn)利好，因?yàn)椤琅怀罴蕖痪€城市的房屋需求本來(lái)就很強(qiáng)烈。而房地産稅也讓房屋成本不斷上升，所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀?gòu)買(mǎi)的情況。至於三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地産稅的徵收會(huì)降低當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)熱情，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)必然下跌。”

　　在蔡為民看來(lái)，房?jī)r(jià)的上升或者下降由供求關(guān)係決定。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)於求房?jī)r(jià)下降。去年以來(lái)，各地房地産市場(chǎng)分化嚴(yán)重，各地房?jī)r(jià)的變化仍然取決於各地的供求關(guān)係。

　　楊向宏則認(rèn)為，未來(lái)的房地産市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，那就是房子很多，需求卻很有限。“隨著人口老齡化的加劇，當(dāng)那些老人離開(kāi)之後，房産被子女兒孫繼承，如今中國(guó)很多家庭都是獨(dú)生子女，那麼這些獨(dú)生子女可能會(huì)繼承很多套房産，對(duì)於他們來(lái)説，就不會(huì)有購(gòu)房的剛性需求，那麼房?jī)r(jià)會(huì)如何走向就很明確了”。

　　韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為，房産稅之前在上海等地有試點(diǎn)，但是結(jié)果證明，這對(duì)樓市走勢(shì)並無(wú)太大影響，稅費(fèi)難以從根本上影響樓市走勢(shì)。

　　“房?jī)r(jià)走向，房屋交易量等問(wèn)題根本在於房地産市場(chǎng)自身發(fā)展的規(guī)律。從房地産改革的角度來(lái)看，不動(dòng)産登記有利於明確房産所有權(quán)，明晰房産數(shù)量，為決策、交易提供數(shù)據(jù)支援。有利於促進(jìn)房地産行業(yè)的進(jìn)一步市場(chǎng)化發(fā)展，促進(jìn)房地産市場(chǎng)更加規(guī)範(fàn)、成熟，而非去左右房?jī)r(jià)和房産交易量。”韓長(zhǎng)吉説。

　　産權(quán)問(wèn)題何解

　　除了房産稅和房?jī)r(jià)波動(dòng)的問(wèn)題，不動(dòng)産統(tǒng)一登記之後，産權(quán)問(wèn)題也引人關(guān)注。比如説一直以來(lái)的小産權(quán)房問(wèn)題。

　　在蔡為民看來(lái)，小産權(quán)房並不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)産統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來(lái)説，小産權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”。“一旦被轉(zhuǎn)正，我們國(guó)家的房屋庫(kù)存量會(huì)增加幾千萬(wàn)套，這對(duì)於現(xiàn)今的房地産市場(chǎng)會(huì)有非常不利的影響”。

　　“針對(duì)小産權(quán)房，不動(dòng)産登記已經(jīng)明確規(guī)定，小産權(quán)房不會(huì)登記在冊(cè)，不會(huì)頒發(fā)不動(dòng)産權(quán)證書(shū)，意味著購(gòu)買(mǎi)小産權(quán)房的人，權(quán)益無(wú)法得到有效保障。至於如何解決，估計(jì)還是具體問(wèn)題具體分析，雖然不會(huì)一刀切拆除，但目前來(lái)看，國(guó)家不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益。”韓長(zhǎng)吉在接受記者採(cǎi)訪時(shí)指出。

　　國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，不動(dòng)産統(tǒng)一登記是按照按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)産權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制。“所以‘小産權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記‘漂白’。”該負(fù)責(zé)人明確指出。

　　“不動(dòng)産統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動(dòng)，討論不動(dòng)産登記，只能在法律軌道上進(jìn)行。”王廣華也表示。

　　值得一提的是，隨著統(tǒng)一不動(dòng)産登記簿證全面啟用，另一個(gè)問(wèn)題也浮出水面：房産、地産統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問(wèn)題。

　　“土地是不動(dòng)産的核心。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問(wèn)題，核心就是土地。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光對(duì)外表示，不動(dòng)産統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權(quán)到期後怎麼辦，會(huì)在不動(dòng)産統(tǒng)一登記過(guò)程中顯化。“隨著不動(dòng)産登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問(wèn)題背後的産權(quán)問(wèn)題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確”。

　　韓長(zhǎng)吉?jiǎng)t告訴記者，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，房産有70年産權(quán)問(wèn)題與不動(dòng)産登記並不衝突，“70年後或者未來(lái)十幾年，國(guó)家會(huì)有法律出臺(tái)來(lái)明確房子産權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過(guò)估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來(lái)定”。

　　“其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年産權(quán)到期之後，自動(dòng)續(xù)取。也就是説，國(guó)家不會(huì)贖回房屋，它自動(dòng)劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之後，這方面更加不會(huì)有太多問(wèn)題，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動(dòng)産通過(guò)登記已經(jīng)明確，接下來(lái)在産權(quán)到期後，是免費(fèi)獲得還是收費(fèi)獲得産權(quán)，國(guó)家會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況來(lái)決定。預(yù)計(jì)，70年後，續(xù)取房産是需要交費(fèi)的。”蔡為民表示。（夏妍）