在佳兆業(yè)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵之際，深圳一起官司引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　日前，民營房企金光華集團(tuán)狀告深圳規(guī)劃國土委案迎來一審判決，深圳市福田法院判決金光華敗訴。金光華已選擇上訴，二審將於2月3日開庭。

　　2009年6月，前深圳市市長許宗衡被“雙規(guī)”，引發(fā)深圳官場和商

　　界海嘯。2009年9月，相關(guān)部門叫停金光華集團(tuán)名下?lián)碛械耐恋丶拔飿I(yè)交易、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。此外，深圳市規(guī)土委認(rèn)定金光華廣場存在違規(guī)行為，于兩年前作出行政處罰決定，沒收該項目用地範(fàn)圍內(nèi)的建築物和其他設(shè)施並上繳國庫。

　　與佳兆業(yè)2000余套房源被鎖類似，金光華集團(tuán)的剩餘未售物業(yè)當(dāng)年也被管理局鎖定，且至今未能解鎖。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此案如何判決，將對今後佳兆業(yè)事件的處理具有借鑒意義。

　　一審存三大爭議

　　金光華廣場位於深圳市人民南路，在整個羅湖商業(yè)街區(qū)處於核心位置，建築面積12萬平方米。項目于2004年落成，投資方耗資逾15億元。

　　隨著地價及房價不斷上漲，金光華廣場在2012年的評估價升至60億元左右，如今該項目的價值又有所提升。

　　金光華涉案土地，最早要追溯到近15年前。

　　2000年8月7日，金光華集團(tuán)與南國影聯(lián)就南國文化廣場用地簽訂合作開發(fā)協(xié)議，建成後南國影聯(lián)佔三成股份，金光華佔七成。當(dāng)年8月18日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定金光華集團(tuán)以5500萬元買斷地下開發(fā)權(quán)。

　　金光華廣場項目共有兩幅土地，分別為南國文化廣場及南國綜合電影院地塊，初期屬於南國影聯(lián)所有。前者土地面積12874平方米，為1987年批準(zhǔn)的行政劃撥用地，後者土地面積5040.2平方米，于1992年投入使用。

　　由於當(dāng)時土地的性質(zhì)為劃撥用地，按法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓須報政府審批，而金光華與南國影聯(lián)未提交這份補(bǔ)充協(xié)議，因此深圳市規(guī)土委認(rèn)為，當(dāng)事人沒有提供真實、完整的合作建房協(xié)議，可以認(rèn)定存在騙取合作建房批準(zhǔn)文件的事實。這種以“假合作，真買斷”的方式轉(zhuǎn)讓土地，屬非法轉(zhuǎn)讓土地行為。

　　實際上，2001年3月，金光華與南國影聯(lián)決定重新開發(fā)，並向政府提出申請。2002年2月，金光華與南國影聯(lián)就第二塊地簽訂“重建南國綜合電影院”合作協(xié)議，重新進(jìn)行了分成，金光華集團(tuán)為此支付南國影聯(lián)拆遷補(bǔ)償及經(jīng)營損失共計1.61億元。同年3月，南國影聯(lián)向市國土部門遞交了南國綜合電影院項目和南國文化廣場項目用地合併整體改造的申請。

　　2002年12月，深圳國土局將10670.7平方米的合併地塊出讓給金光華集團(tuán)和南國影聯(lián)，用地性質(zhì)由文化産業(yè)改為商業(yè)用地，用地紅線也重新劃定，使用年限40年。為此，金光華集團(tuán)補(bǔ)繳了4.1億元土地出讓金。

　　據(jù)媒體報道，深圳相關(guān)執(zhí)法部門對金光華廣場的調(diào)查線索，源於2012年7月上級有關(guān)部門轉(zhuǎn)來的指導(dǎo)意見和相關(guān)資料。該指導(dǎo)意見對金光華廣場涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地一案的基本定性以及處理意見，均給出了較為明確的建議。

　　2012年12月，深圳市規(guī)土委作出行政處罰決定，認(rèn)定金光華集團(tuán)和南國影聯(lián)以虛假的合作建房協(xié)議，規(guī)避轉(zhuǎn)讓劃撥土地的必經(jīng)審批手續(xù)，已構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地，決定沒收金光華廣場。

　　深圳福田法院認(rèn)為，此案存在三個爭議問題：一是在事實方面能否認(rèn)定金光華與南國影聯(lián)公司之間存在非法轉(zhuǎn)讓土地的行為；二是金光華的行政處罰適用法律是否正確；三是金光華的處罰是否過了2年的時效。

　　金光華代理律師認(rèn)為，該項目由金光華集團(tuán)和南國影聯(lián)通過出讓方式合法取得，並已繳足土地出讓金，根本不存在行政處罰決定所認(rèn)定的“規(guī)避轉(zhuǎn)讓劃撥土地的必經(jīng)審批手續(xù)、非法轉(zhuǎn)讓土地”的情形。

　　“我們後來決定重新開發(fā)，通過合法程式取得了土地使用權(quán)，至於怎麼分配是合作方的事，屬於市場行為，根本不需要政府審批，但政府完全不顧這一事實，只咬著我們最初沒拿出補(bǔ)充協(xié)議，得出合作方是虛假合作、非法轉(zhuǎn)讓的結(jié)論，明顯邏輯混亂。”金光華一位人士説。

　　記者在一審判決書上看到，深圳市規(guī)土委作出處罰的主要依據(jù)是土地管理法第七十三條：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違法土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建築物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建築物和其他設(shè)施；可以並處罰款。

　　金光華代理律師告訴記者，政府沒收土地建築物的前提是，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地，而金光華廣場的前身，一直是建設(shè)用地，因此不適用這條法律。退一步説，即便存在非法轉(zhuǎn)讓土地，也只是沒收違法所得，不能沒收土地建築物，深圳規(guī)土委引用的法律依據(jù)存在錯誤。

　　此外，按照《行政處罰法》規(guī)定，深圳市規(guī)土委的行政處罰行為應(yīng)當(dāng)是對未超過兩年限期違法行為進(jìn)行處罰，違法行為有連續(xù)性或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終止之日起計算。金光華認(rèn)為，從2008年已經(jīng)取得房産證，至2012年政府罰沒時，已經(jīng)超過兩年。但深圳規(guī)土委認(rèn)為，其建築物沒有拆除，隨時處罰都有效。

　　房企的擔(dān)憂

　　金光華廣場被沒收後，引發(fā)了地産界的普遍擔(dān)憂，該事件的處置方式將對地産行業(yè)有很大的示範(fàn)效用。而對資産的沒收依據(jù)和執(zhí)法程式是否符合法定程式，備受關(guān)注。

　　“從立項建造、發(fā)規(guī)劃許可、施工許可，到建成開業(yè)發(fā)驗收合格證、辦理房産證的都是規(guī)土委，現(xiàn)在説沒收就沒收了，以前這些手續(xù)是怎麼辦理的？”有房企人士對此提出質(zhì)疑。

　　“説實話，我們對打贏此案沒有信心，不是因為法律依據(jù)不足，而是擔(dān)心案件受行政干擾。”金光華內(nèi)部人士和代理律師都對記者表達(dá)了擔(dān)憂。

　　此前金光華申請深圳法院回避此案，但遭到了法院的拒絕。二審原定於1月開庭，但在備受爭議的情況下，深圳市中院延期至2月3日開庭。

　　“我們看了判決書，上面寫的都是結(jié)果上構(gòu)成非法買賣，因此沒收建築物，但適用法律的前提是改變土地性質(zhì)，事實上這一前提根本不存在，法院有張冠李戴的味道。”廣東融關(guān)律師事務(wù)所合夥人李國斌告訴記者。

　　金光華集團(tuán)也承認(rèn)，金光華廣場存在瑕疵，但不至於全部罰沒。根據(jù)紀(jì)委部門後來調(diào)查，金光華廣場存在違法改建、加建行為，其超規(guī)定建築面積達(dá)到7355.8平方米，總建築面積近10%屬於“違建”，這一合作協(xié)議亦未報相關(guān)部門備案。

　　李國斌認(rèn)為，即使金光華廣場有部分違建，但屬於報批的合法部分不應(yīng)作非法處理；全部沒收的行政處罰幅度與違法的社會危害性不成比例。