2014年超越萬科成為國內(nèi)房企“新一哥”的綠地,提出了2015年2800億元的新銷售目標,與其他大型房企不同,綠地過半業(yè)績來自産業(yè)地産。而幫助綠地在産業(yè)地産領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)高歌猛進的,則是時下異常火熱的網(wǎng)際網(wǎng)路金融。

　　綠地集團董事長張玉良昨日(1月21日)向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露,綠地將聯(lián)合阿裏、平安這兩個網(wǎng)際網(wǎng)路金融領(lǐng)域巨頭,在兩個月後推出名為“地産寶”的金融産品,用以支援非住宅領(lǐng)域的産業(yè)地産的快速發(fā)展。鮮為人知的是,綠地在去年參加了阿裏的IPO。

　　2015年1月初,住建部提出了租售並舉的産業(yè)發(fā)展意見,但由於房地産企業(yè)的資産證券化推進速度緩慢,業(yè)界普遍感到發(fā)展産業(yè)地産難度很大。尤其是中小房企,對持有物業(yè)佔用大量企業(yè)發(fā)展資金的問題感到頭疼,卻一直沒有辦法解決。業(yè)界認為,“地産寶”推出後,受益者不僅是綠地,一些中小房企也能通過上述金融産品解決持有産業(yè)地産資金佔用過多的問題。

　　産業(yè)地産支援2800億元目標

　　“簡單來看住宅産業(yè),我認為高峰期已經(jīng)過去了。但是,産業(yè)地産還會有很大的增長空間。”這是張玉良對房地産行業(yè)未來趨勢的判斷。

　　根據(jù)綠地昨日發(fā)佈的相關(guān)銷售數(shù)據(jù),公司全年實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入達4021億元,較上年增長22%,其中房地産業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元,較上年增長50%;實現(xiàn)預(yù)銷面積2115萬平方米,較上年增長30%,綠地因此成為全球最大房企。

　　而讓綠地取得上佳業(yè)績的,正是其在産業(yè)地産的佈局。根據(jù)公司公佈的數(shù)據(jù),在2408億元的預(yù)銷售額中,住宅只佔46%,其餘54%來自商辦類産品,增幅達到90%以上。正是因為産業(yè)地産的爆髮式增長,使得綠地在去年實現(xiàn)了對萬科的逆襲,成為地産行業(yè)新的龍頭老大。

　　張玉良不無調(diào)侃地説:“我沒有‘如果你們要搞商業(yè)地産,我即使躺進棺材也會舉起手反對’的壓力。所以,綠地比其他開發(fā)商更早轉(zhuǎn)型。”據(jù)了解,王石曾在2009年的一次演講中表示,萬科如果不走住宅産業(yè)化的道路了,他即使躺在棺材裏也會舉起手來反對。

　　推地産寶幫助中小地産商融資

　　支援綠地産業(yè)地産的,是綠地的金融計劃。2014年,綠地的金融板塊的規(guī)模和利潤飚升,全年實現(xiàn)利潤(含投資收益)8.5億,較上年增長155%。

　　“商業(yè)地産的資産金融化是非常重要的。”張玉良説,他之前看了萬達王健林的講話,認為萬達下一步也會在資産金融化方面有較大動作。不過對綠地來説,不僅要實現(xiàn)自己的商業(yè)地産金融化,還要幫助中小地産商經(jīng)營資産的金融化。

　　“我們要通過金融化,把中小企業(yè)的資産變成Cash(現(xiàn)金)。”張玉良説,中小地産商持有經(jīng)營性房地産往往會遭遇資金不足的問題。但是,在和平安、阿裏合作後,綠地的地産寶就可以幫助他們解決這一問題。

　　此前,住建部提出鼓勵開發(fā)商持有部分物業(yè)的租售並舉政策,但業(yè)界普遍認為,在操作性上存在一定的問題。

　　克而瑞資訊集團研究中心副總經(jīng)理林波昨日就告訴　《每日經(jīng)濟新聞》記者,持有經(jīng)營性物業(yè),會佔用企業(yè)大量的資金。尤其是目前,經(jīng)營性物業(yè)的投資收益率相對偏低,很難能夠吸引投資者投資這類産品。

　　對此張玉良介紹,綠地未來將會為中小地産商的經(jīng)營性物業(yè)提供經(jīng)營管理服務(wù),以幫助這些物業(yè)提升收益率,進而實現(xiàn)相對較高的市場回報。他預(yù)計,未來的綠地“地産寶”可以達到8%左右的收益,地産金融業(yè)將成為綠地新的增長點。

　　地産寶能否真正輕資産運營?

　　對中小地産商來説,“地産寶”如果真正能夠運營,一定程度上確實可以解決他們的現(xiàn)金流需要。同時,他們也對“地産寶”能否真正實現(xiàn)公司的輕資産運營有所顧慮。截至目前,綠地並未透露地産寶的詳細方案。

　　但業(yè)界通過此前房地産行業(yè)資産證券化的部分産品,能夠隱約猜測可能的産品模式。去年,蘇寧雲(yún)商發(fā)佈公告,擬以不低於人民幣40.1億元的價格將11家全資子公司的全部相關(guān)權(quán)益,轉(zhuǎn)讓給中信金石基金擬發(fā)起設(shè)立的私募投資基金或及相關(guān)方。這一輕資産運營模式,被看作是綠地“地産寶”的可能形式。

　　蘇寧雲(yún)商子公司以11家自有門店物業(yè)的房屋所有權(quán)及對應(yīng)的土地使用權(quán)分別出資設(shè)立,蘇寧將按照市場公允價值確定交易對價,可獲得優(yōu)質(zhì)門店增值收益和現(xiàn)金回籠,另一方面公司以穩(wěn)定的租賃價格和長期租約獲得門店物業(yè)的長期使用權(quán)。門店物業(yè)的租金收入及該私募投資基金未來處置股權(quán)或門店物業(yè)的增值收益,將成為該私募投資基金或及相關(guān)方的收益分配來源。

　　但是,這一模式首先産品性質(zhì)屬於私募,無法通過資本市場公開募集;其次可能會暗藏回購協(xié)議,對於開發(fā)商來説不是真正的輕資産模式。

　　興業(yè)信託的一位經(jīng)理認為,大部分情況下,開發(fā)商和金融機構(gòu)簽訂的協(xié)議,都會有回購或者擔(dān)保協(xié)議,對開發(fā)商來説,這一模式不能算是真正意義的輕資産。而對金融機構(gòu)而言,也會選擇排名更靠前的企業(yè)作為合作夥伴,這使得多數(shù)中小企業(yè)很難通過這一模式實現(xiàn)資産的金融化。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則提出了對中小地産商商業(yè)地産在資産品質(zhì)方面的擔(dān)心。他表示,目前部分地區(qū)的商業(yè)地産供應(yīng)過剩,開發(fā)商又普遍缺乏運營商業(yè)地産的經(jīng)驗,如果最終收益無法達到投資者的要求,這一模式能否持續(xù)還成問題。