2014年即將過去，房地産市場也呈現(xiàn)出不同於往年的“微妙”局面。上半年市場內(nèi)濃厚的觀望氛圍使得房屋銷售面積與銷售額持續(xù)下降，而9月份以來，中央及地方各級政府陸續(xù)出臺的各項利好政策讓今年有望成為中國房地産調(diào)控史上一個里程碑式的時期。隨著“津十六條”、“9·30房貸新政”、“公積金政策調(diào)整”、“天津六部門聯(lián)合發(fā)文取消限購”、央行降息等房地産政策集中出臺，有效緩解了購房者的觀望情緒，市場活躍度快速提升，此前被抑制的剛需、改善需求得到釋放。臨近年終，很多開發(fā)商更是積極主動轉(zhuǎn)向行銷創(chuàng)新，通過優(yōu)惠措施加快去庫存速度，房地産市場精彩紛呈。從今天起，本報房地産版面將推出系列報道，通過從本市房地産市場年終總結(jié)，全面、權(quán)威的産品特色盤點，各區(qū)域發(fā)展特點以及房屋交易指南等四大方面入手，回望2014年天津樓市，為讀者購房提供參考和指導。

　　關(guān)鍵詞一：淡旺季區(qū)分不再明顯

　　隨著房地産市場的理性回歸，傳統(tǒng)的淡旺季區(qū)分已經(jīng)沒有那麼明顯。

　　2014年年初，隨著傳統(tǒng)佳節(jié)淡季來臨，加之不動産統(tǒng)一登記制度的提速、房地産信貸收緊等多層因素影響，本市商品住宅成交回落至66萬平方米總量，3月京津冀協(xié)同發(fā)展上升至戰(zhàn)略層面，給京津冀城市地産發(fā)展帶來利好方向，但從成交表現(xiàn)來看仍低於去年同期，傳統(tǒng)房地産市場的“三月小陽春”並未出現(xiàn)。4月下旬，全國房地産市場開始出現(xiàn)下降趨勢。天津在整體全國背景下也表現(xiàn)出自身特性，“藍印取消”頒布引發(fā)藍印客戶搶購熱潮，4、5月天津的商品房市場成交量顯著攀升。但數(shù)字繁榮的背後，真實的市場卻沒有想像中那麼熱情澎湃，局部區(qū)域的爆發(fā)性增長成為全市交易總量激增的推手，政策變動帶來的階段性繁榮無法長久支撐，6月隨著藍印終結(jié)，天津整體成交量回落至年初淡季水準，成交均價基本持平。

　　在全國房地産市場的發(fā)展背景下，天津樓市下半年繼續(xù)進入調(diào)整期，在信貸未見放鬆，觀望情緒不斷高漲的情況下成交縮量在所難免。進入下半年，7月天津新房市場未見變化，延續(xù)了6月之勢，成交縮量至近一年最低點；而在房企歷來重視的“金九銀十”，雖然多數(shù)房企推出了打折促銷，但由於之前蓄客不足，有效需求尚未完全復蘇，且另一方面，政策效應(yīng)尚未真正發(fā)酵，因此，整體而言，無論是市場供求關(guān)係還是心理預(yù)期都造成了旺季成色不足的局面出現(xiàn)。而進入第四季度以來，受松限、津十六條、降息等多種利好政策影響刺激，傳統(tǒng)意義上銷售最平淡的歲末樓市反倒顯得逐漸熱鬧起來。記者近期走訪本市部分售樓處發(fā)現(xiàn)，諮詢看房者顯著增加。

　　總體看來，2014年全國商品住宅市場整體量價同比下行，投資明顯趨緩，受高基數(shù)及市場預(yù)期影響，商品房銷售同比持續(xù)下降。雖然市場需求量大，但是市場預(yù)期影響了部分購房者的購房計劃。不過，從本地市場來看，即使個別月份成交量價出現(xiàn)了上漲或下降，但都在小幅度範圍內(nèi)，全年市場走勢較為平穩(wěn)。

　　關(guān)鍵詞二：以價換量成市場大趨勢

　　經(jīng)天津中原地産投資顧問部對房管局數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，2014上半年天津新增商品住宅714萬平方米，較2013上半年上升34%；成交548萬平方米，同比2013年下降4%，這意味著，在市場成交不斷萎縮的情況下，市場供應(yīng)正在持續(xù)增加，由此可見，2014年，“去庫存”已經(jīng)成為絕大部分房企的首要任務(wù)，以價換量仍是市場大趨勢。從房企業(yè)績來看，今年多數(shù)開發(fā)商銷售不達預(yù)期，年內(nèi)完成目標難度較大。2014年1至9月，20家品牌房企銷售目標完成率平均值為65%(去年同期76%)。其中僅4家房企目標完成率超70%，多數(shù)房企維持在60%至70%之間，由於目標完成情況不甚理想，開發(fā)商普遍感覺銷售壓力陡增，通過降價促銷、以價換量等銷售策略加快去化以完成全年計劃成為多數(shù)房企的首要任務(wù)。