記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs(房地産投資信託基金)試點(diǎn)方向，試點(diǎn)範(fàn)圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　“與市場人士的期望不同，住建部此次試點(diǎn)範(fàn)圍初步定於租賃性保障房，持有型商業(yè)不在其中。其目的便是通過已建成的保障房資産證券化，盤活存量資産，提供後續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的‘無限責(zé)任’變?yōu)椤邢挢?zé)任’，有效解決租賃型保障房資金短板。”一位權(quán)威人士透露。

　　目前，我國租賃性保障房建設(shè)資金來源主要是中央財政撥款、10%地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信託、房地産開發(fā)企業(yè)墊資等。原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，在資金來源上，租賃性保障房建設(shè)仍然延續(xù)了過去政府項(xiàng)目建設(shè)的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設(shè)面臨較大資金缺口。

　　按照保障房建設(shè)目標(biāo)，“十二五”期間將建設(shè)3600萬套保障性住房，其中，廉租房和公租房佔(zhàn)建設(shè)總量的40%，約1440萬套。有業(yè)內(nèi)人士估算，以每套13萬至14萬元成本計算，租賃性保障房的建設(shè)資金需求將超2萬億元。

　　租賃性保障房通過資産證券化，可擴(kuò)寬資金來源渠道，緩解租賃性保障房的建設(shè)資金壓力。上述權(quán)威人士介紹，根據(jù)此次試點(diǎn)方案，通過設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)，以對應(yīng)租賃性保障房項(xiàng)目為主要資産包，通過公募市場募集資金並掛牌交易，完成資産證券化。

　　用益信託研究員帥國讓認(rèn)為，監(jiān)管層大力推廣REITs産品，主要是房地産行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的重要地位決定的。他認(rèn)為，隨著新一輪REITs試點(diǎn)臨近，房地産開發(fā)企業(yè)長期面臨的融資難問題有望“改善”。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)惠等複雜關(guān)係。

　　相關(guān)

　　報道

　　房地産下滑將拖累經(jīng)濟(jì)增長

　　深圳特區(qū)報訊 (記者 李焱)明年的經(jīng)濟(jì)走勢是喜是憂？瑞銀昨日發(fā)佈“中國經(jīng)濟(jì)向新常態(tài)過渡”的研究報告認(rèn)為，展望2015—2016年，GDP增速將進(jìn)一步放緩至6.8%—6.5%，但由於中國經(jīng)濟(jì)體量已顯著擴(kuò)張，在增速放緩的情況下仍能創(chuàng)造足夠的新增就業(yè)，這意味著決策層可以容忍更低的經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)。預(yù)計2015年底前央行將再降息40-50個基點(diǎn)，以降低實(shí)際借款成本、減緩不良貸款生成速度。

　　通縮壓力增大、降息、人民幣貶值、改革步伐將加快等成為這份報告的關(guān)鍵詞。

　　在瑞銀看來，房地産下滑仍是經(jīng)濟(jì)增長面臨的最大拖累。過去十年間，中國每隔幾年就會經(jīng)歷一次房地産週期。但與前幾輪不同，住房市場內(nèi)在供求格局發(fā)生變化才是導(dǎo)致本輪下滑的主要因素。鋻於房地産下滑將繼續(xù)抑制建設(shè)活動、重工業(yè)生産和投資，加劇地方政府財政困境，因此決策層有望進(jìn)一步放鬆房地産政策、加快戶籍制度改革、開工更多基建項(xiàng)目，這雖可以在一定程度上緩和房地産下滑，但無法完全抵消其影響。

　　加強(qiáng)流動性支援和降息是在通縮背景下防範(fàn)金融風(fēng)險的必要措施。鋻於勞動力市場穩(wěn)健，為避免加劇金融風(fēng)險，決策層應(yīng)不會採用貨幣政策強(qiáng)刺激。預(yù)計央行還會進(jìn)一步下調(diào)基準(zhǔn)利率以壓低借款成本，並在影子銀行信貸收縮的情況下適度放鬆表內(nèi)貸款管制。

　　由於經(jīng)濟(jì)增速放緩、大宗商品和能源價格下跌，瑞銀預(yù)計2015年整體通脹率將繼續(xù)下行。隨著工業(yè)部門通縮壓力增大，實(shí)際利率可能會進(jìn)一步攀升。因此，2015年底前央行將再降息40-50個基點(diǎn)，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。

　　“有15%的概率會出現(xiàn)房地産下滑導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)硬著陸。”瑞銀報告對2015年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)測面臨的風(fēng)險偏下行。但考慮到我國居民儲蓄率較高、資本賬戶仍大體封閉、銀行體系國有成分較高，且政府債務(wù)水準(zhǔn)依然可控，短期內(nèi)中國爆發(fā)金融危機(jī)的可能性並不大。

　　未來兩年，隨著政府系統(tǒng)性推進(jìn)“以法治國”、房地産下滑進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)增長，瑞銀認(rèn)為改革的空間和壓力都將增大，預(yù)計決策層將加速推動有利於增長、能夠擴(kuò)大內(nèi)需的改革，包括進(jìn)一步簡政放權(quán)；加快戶籍制度改革；進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老和醫(yī)保覆蓋範(fàn)圍；進(jìn)一步放寬社會資本和外資進(jìn)入公共事業(yè)和服務(wù)業(yè)的門檻；加快包括農(nóng)地流轉(zhuǎn)在內(nèi)的農(nóng)村改革；以及進(jìn)一步推進(jìn)資本市場等金融領(lǐng)域的改革。