繼10月二手房出現(xiàn)爆發(fā)性行情之後，11月，受供應加快的影響，新房市場將迎來一大波成交行情。經(jīng)過一個月的消化，央行新政對市場的影響已經(jīng)顯露出來。據(jù)中原地産數(shù)據(jù)，10月北京二手房實際成交近1.8萬套，但新房市場成交的環(huán)比漲幅僅2成。這樣的差異主要是因為新房供應相對滯後一些。不過，隨著11月新房市場供應高峰的出現(xiàn)，新房成交將再次掀起樓市熱浪。據(jù)統(tǒng)計，11月預計將會有33個項目入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，自9月底“認貸不認房”與普宅標準調(diào)整兩項“暖市”政策公佈之後，“暖市”效力開始發(fā)作，雖然看房選房的購房者有所增多，但簽約的滯後性導致市場銷量未現(xiàn)起色，預計受到供應集中爆發(fā)的影響，接下來的市場成交仍將處於反彈週期。

　　□供應

　　11月33盤入市

　　繼10月下旬房企積極推盤之後，11月北京的供應將持續(xù)增加。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月北京商品住宅市場預計將有33個項目入市，其中包括首開·熙悅尚郡、北京城建·勝茂廣場、中國鐵建·青秀尚城等在內(nèi)的17個純新盤，以及包括北京城建·世華泊郡、亦莊·金茂悅、住總?cè)f科·金域國際等在內(nèi)的16個老項目後期。這一開盤項目量也將創(chuàng)下下半年月度新高，從全年來看也僅次於5月的供應量，北京樓市在經(jīng)歷了“寒秋”之後，將迎來新一輪“暖冬”。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，今年來北京住宅市場供應情況呈現(xiàn)出“前多後少”的特點。上半年除元旦春節(jié)所在傳統(tǒng)淡季1、2月份之外，其他月份開盤個數(shù)均在30以上。雖然供應較為充足，但是基於市場價格的不斷攀升，已超出購房者的心理預期。再加上長期限購的影響市場需求逐漸疲軟，使得上半年市場成交數(shù)據(jù)並不盡如人意，房企去化速度明顯放緩。市場疲軟直接打亂了開發(fā)商的推盤節(jié)奏，進入下半年以來，除8月份之外，7月與9月開盤項目量均回縮至30個以內(nèi)，10月中上旬也僅有14個項目開盤。但是這一趨勢將在11月份打破，受到政策利好的拉動，市場需求出現(xiàn)明顯抬頭。

　　□策略

　　低價開盤是主流

　　值得關(guān)注的是，在市場前景尚不明朗的背景下，房企的定價策略依然相對謹慎。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，多數(shù)預計入市項目均選擇“平開”，甚至“低開”。例如地處昌平南邵區(qū)域的純新盤中國鐵建·青秀尚城報價21000元/平方米，相比其同區(qū)域的路勁世界城價格低出2000元/平方米；而老項目後期亦莊金茂悅此次“起價38000元/平方米”，而其上期均價在42000元/平方米；另外其他以“起價”作為報價標準的還包括華潤西元九里、首開萬科臺湖新城·V公館以及溪水雅地·尚著等，而以較低的“起價”作為宣傳點也是價格行銷的一種策略。另外，高姍認為，雖然年底階段政策暖市，需求回升，但是市場價格卻能夠保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，這主要是受到樓市高庫存的影響。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京商品住宅存量為91229套，雖然其中有部分為尚未簽約的自住房所貢獻，但即便扣除這一部分，與去年同期58669套的庫存量也相去甚遠。如此大的庫存壓力之下，多數(shù)房企在市場轉(zhuǎn)暖起初均選擇以跑量求生存，因此預計短期內(nèi)房價上漲動力並不充分。

　　□觀點 年底或出現(xiàn)供需雙高峰

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴記者，從11月入市項目特徵來看，郊區(qū)中低端剛需與改善型項目開盤積極性較高。其中又以大興和房山最為明顯，這兩個區(qū)域11月預計入市項目量均為6個。這與政策的指向性不無相關(guān)。例如普宅標準的調(diào)整，受益較大的是在原本“被非普”的郊區(qū)縣進行首套置業(yè)的群體；而“認貸不認房”規(guī)則的改變，所針對的則主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。高姍指出，對於手中既有房産再進行多次置業(yè)的群體來説，其資金實力相對較強，因此首付成數(shù)的變化對其影響相對較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金的有限，對於信貸政策的優(yōu)惠反應較大。因此在接下來的一段時間內(nèi)，中低端剛需及改善型産品將主導這一輪的市場回暖。

　　除去上述兩項已落地的政策之外，據(jù)傳另外一項稅收政策利好將在11月發(fā)佈，“原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征”，而一旦這一政策得到證實，加上原有的兩項“三管齊下”，將加快北京樓市回暖步伐，甚至在年底兩個月出現(xiàn)供需雙高峰。