1998年進(jìn)入房地産領(lǐng)域，2011年進(jìn)入和裕地産，16年房産從業(yè)經(jīng)歷使得和裕地産行銷(xiāo)中心總經(jīng)理王騫對(duì)地産行銷(xiāo)頗有心得，他認(rèn)為地産行銷(xiāo)其實(shí)很簡(jiǎn)單：“踏踏實(shí)實(shí)做事，老老實(shí)實(shí)做人。”

　　成品銷(xiāo)售 坐享其成

　　談及和裕地産的行銷(xiāo)理念，王騫表示：“和裕地産的行銷(xiāo)理念是‘品質(zhì)生活，悉心為你’，不打折，不欺騙客戶(hù)，用誠(chéng)信和誠(chéng)心來(lái)對(duì)待客戶(hù)。此外和裕的項(xiàng)目是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房階段才開(kāi)始銷(xiāo)售，做到所見(jiàn)即所得，讓客戶(hù)可以坐享其成，這既是對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)的態(tài)度，又是企業(yè)實(shí)力的象徵。”

　　除了現(xiàn)房銷(xiāo)售這個(gè)屬性之外，和裕地産的項(xiàng)目一直以注重園林的建設(shè)而著稱(chēng)。和裕的每個(gè)項(xiàng)目基本上園林投入都在1000元/平米以上，尤其是最近投資建設(shè)的順義項(xiàng)目，和裕先是投入4個(gè)億建設(shè)了公園，然後將小區(qū)建在了公園中心。

　　王騫表示北京最大的可售房源集中在亦莊，有幾萬(wàn)套房源的供應(yīng)；剩下的是門(mén)頭溝，有1—2萬(wàn)套的供應(yīng)，北面是以零散的低密度疊拼、別墅、洋房為主，每個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)僅在100—200套之間，最多也就1000套，供量少且不具規(guī)模性。通州的可售項(xiàng)目?jī)H保持在個(gè)位數(shù)上，其供應(yīng)量最大的區(qū)域集中在和亦莊交界的馬駒橋地帶，離亦莊較近，供應(yīng)量保持在幾千套上。因此北京五環(huán)以?xún)?nèi)在售項(xiàng)目屈指可數(shù)，加之國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)“5環(huán)以?xún)?nèi)不在批住宅用地”的政策，所以北京地産項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展方向是向南，原因在於向北發(fā)展近山，向西發(fā)展是軍事禁區(qū)，向東已經(jīng)到達(dá)大廠和香河區(qū)域了。

　　亦莊區(qū)域未來(lái)潛力巨大

　　和裕地産的標(biāo)桿項(xiàng)目林肯公園位於亦莊區(qū)域，王騫則是林肯公園項(xiàng)目的操盤(pán)手，對(duì)於亦莊未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，他有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解：“亦莊整個(gè)區(qū)域相對(duì)而言比較特殊，經(jīng)過(guò)了21年的發(fā)展，被定位於國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，核心區(qū)只有8公里的範(fàn)圍，在這個(gè)核心區(qū)之內(nèi)的企業(yè)每年的納稅額度有300個(gè)億，可見(jiàn)亦莊的消費(fèi)實(shí)力是非常強(qiáng)大的。因此和裕針對(duì)這個(gè)區(qū)域，用了很多功夫進(jìn)行研究。在亦莊核心區(qū)內(nèi)，住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，我們是在2005年獲得的土地，2008年正式銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)亦莊周邊配套很少，但隨著林肯公園項(xiàng)目的進(jìn)入，周邊配套在不斷地完善之中。林肯公園130萬(wàn)平米的超級(jí)大盤(pán)之中，自持商業(yè)就有12萬(wàn)平米，並且現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，給業(yè)主帶來(lái)了很多生活上的便利。”

　　亦莊不論是地理位置亦或是人文環(huán)境，都具有優(yōu)勢(shì)。目前亦莊正在向週邊擴(kuò)展，包括亦莊的河西區(qū)和路東區(qū)，也有優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐。眾多開(kāi)發(fā)商一起來(lái)打造亦莊，那麼未來(lái)亦莊的潛力是無(wú)限的，增值空間也是巨大的。

　　成本提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)無(wú)法下降

　　9月30日出臺(tái)的兩項(xiàng)政策，王騫表示一定會(huì)對(duì)房地産産生影響。“其中一項(xiàng)是放寬普通住宅的空間，5環(huán)以?xún)?nèi)38000單價(jià)，總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)都劃為普通住宅。即政府在給購(gòu)房者減稅，也在很大程度上刺激準(zhǔn)購(gòu)房者去購(gòu)房。”

　　“從2009年到2012年，受到政策調(diào)控影響，很多客戶(hù)在觀望，積壓了兩三年的客戶(hù)量在13年集中爆發(fā)，成交量巨大，之後導(dǎo)致北京的供應(yīng)量與庫(kù)存已經(jīng)觸底，造成了供不應(yīng)求的局面，供給的失衡。2014上半年，隨著政策的出臺(tái)，大家受到政策影響，開(kāi)始觀望，也沒(méi)有信心購(gòu)房，主要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)下滑。但北京房?jī)r(jià)並沒(méi)有下行的空間，北京房?jī)r(jià)不會(huì)下滑的原因在於目前房企的成本在上升，從去年9月份開(kāi)始，每個(gè)招拍掛的土地都是高地價(jià)，甚至門(mén)頭溝六環(huán)以外的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到28000元/平米以上，未來(lái)加上建築成本、稅費(fèi)、融資成本、推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用等，基本上項(xiàng)目的售價(jià)是土地成本的一倍左右，即未來(lái)門(mén)頭溝的房?jī)r(jià)要達(dá)到5萬(wàn)以上。包括亦莊已經(jīng)出現(xiàn)了3萬(wàn)的地價(jià)，最高已經(jīng)達(dá)到了5.8萬(wàn)的樓面地價(jià)。從去年開(kāi)始北京土地成交額已達(dá)2700多億，劃分到每個(gè)地塊，單價(jià)都很高。龍湖的西局地塊是6萬(wàn)的樓面地價(jià)，泰禾也將近6萬(wàn)的樓面地價(jià)，我們年初在順利拍到的兩個(gè)地塊，已達(dá)將近4萬(wàn)的樓面地價(jià)。”

　　土地成本的上漲，北京未能像大家期盼中一般降價(jià)。供應(yīng)量的降低，高昂的土地成本，已經(jīng)沒(méi)有降價(jià)的空間。即使有輕微的下浮，也預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高，因?yàn)橐亚捌诮祪r(jià)的優(yōu)惠從後期的項(xiàng)目中找回。加之9月30日，只認(rèn)貸不認(rèn)房的利好政策，會(huì)讓很多改善型需求的客戶(hù)看到希望，所以有可能在未來(lái)2—3個(gè)月的時(shí)間之內(nèi)會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房的井噴，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商在第四季度將之前的銷(xiāo)售計(jì)劃追補(bǔ)回來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)的下降是沒(méi)有可能的，原因正如前述，成本到達(dá)一定限度，已經(jīng)沒(méi)有下行的空間了。另外我國(guó)今年整體的經(jīng)濟(jì)狀況並不是很樂(lè)觀，房地産解決了勞動(dòng)力的問(wèn)題，還可以帶動(dòng)39個(gè)行業(yè)鏈條的發(fā)展，國(guó)家也沒(méi)有限制房地産發(fā)展，是讓其穩(wěn)定的保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（記者 孫夢(mèng)姝）