由於房企為搶佔(zhàn)“金九”加大推盤(pán)，多數(shù)城市庫(kù)存依舊上行，去化壓力不減

　　雖然房企在8月份的銷(xiāo)售額普遍出現(xiàn)回暖，但整體樓市仍處?kù)豆鹊祝骷曳科蟮馁Y金鏈也是持續(xù)偏緊，其融資需求也開(kāi)始加大。不過(guò)目前信貸政策並不明朗，房企融資環(huán)境仍為得到根本改善。

　　中指院的報(bào)告顯示，8月份貸款擔(dān)保仍為房企融資的主要途徑，品牌房企通過(guò)貸款擔(dān)保融資為6筆，合計(jì)融資金額約312.3億元。8月份其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共發(fā)生融資23筆，累計(jì)融資金額788.71億元，融資金額較7月份增加近一倍，其中單筆融資不少於30億元的僅4筆，融資單筆最高為300億元。8月19日，交通銀行向綠地集團(tuán)提供300億元綜合授信額度，以“總對(duì)總”的模式，對(duì)綠地集團(tuán)旗下海外項(xiàng)目拓展、地鐵投資、舊城改造及金融投資等産業(yè)給予全面支援；此外，泰禾集團(tuán)、深圳控股和華夏幸福也有單筆不少於30億元的融資。

　　房企進(jìn)入推盤(pán)高峰期

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年8月份主要城市成交量環(huán)比持續(xù)上升，監(jiān)測(cè)的主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。寧波和杭州本月政策因素影響最大，上漲幅度均超過(guò)60%，其中寧波上漲64.92%，杭州上漲62.42%。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各地紛紛出臺(tái)限貸調(diào)整、金融支援措施，再加上房企低價(jià)加推、降價(jià)促銷(xiāo)策略頻出，樓市成交量或?qū)⒃谒募径冗M(jìn)一步回升。

　　房企方面，由於各大龍頭房企普遍在8月小幅加大了供貨量，8月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家品牌房企銷(xiāo)售金額環(huán)比普遍有不同程度的回升；銷(xiāo)售面積方面10家房企半數(shù)以上環(huán)比回升。其中，綠城銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)幅度近6成，達(dá)到56.52%，銷(xiāo)售面積在10家房企中上升幅度亦最大，達(dá)到59.09%；金地緊隨其後，銷(xiāo)售額上升幅度也超過(guò)50%，高達(dá)50.57%，銷(xiāo)售面積則增長(zhǎng)55.87%。不過(guò)，從全年來(lái)看房企業(yè)績(jī)依舊承壓。而從9月份開(kāi)始，萬(wàn)科、保利等重點(diǎn)房企覬覦“金九銀十”，或?qū)⑷孢M(jìn)入推盤(pán)高峰期。

　　拿地方面，為迎接“金九銀十”，大部分房企選擇繼續(xù)暫緩拿地、加快推盤(pán)節(jié)奏。而由於房企拿地意願(yuàn)低迷，交易市場(chǎng)仍顯疲軟，各地土地頻現(xiàn)流拍。另外，重點(diǎn)企業(yè)拿地重心仍放在一、二線(xiàn)城市。因碧桂園8月份集中拿地206萬(wàn)平方米，10家品牌房企8月份累計(jì)新增土地面積434.8萬(wàn)平方米，較7月份增加一倍，但拿地資金僅為70.6億元，環(huán)比7月份下降20.53%。

　　此外，截至2014年8月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比7月份增長(zhǎng)1.5%，仍處?kù)?014年以來(lái)最高水準(zhǔn)，上海、廣州、蘇州等地庫(kù)存均維持在2010年以來(lái)高位。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中僅合肥、寧波和杭州存量環(huán)比下降，下降幅度均超過(guò)4%，其餘城市均上升。其中，一線(xiàn)城市庫(kù)存量環(huán)比全部上升，廣州上升幅度達(dá)到5.33%。二線(xiàn)城市中南京庫(kù)存上漲幅度達(dá)到6.04%，溫州、南充也超過(guò)3%。儘管8月份成交環(huán)比上升，但由於房企為搶佔(zhàn)“金九”加大推盤(pán)，多數(shù)城市庫(kù)存依舊上行，去化壓力不減。

　　第二輪救市信貸開(kāi)路

　　而在房企加快推盤(pán)節(jié)奏的同時(shí)，各地方政府也開(kāi)始了第二輪救市行動(dòng)。9月15日，湖北省住建廳發(fā)佈《關(guān)於促進(jìn)全省房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），包括6大條款、20項(xiàng)細(xì)則，提出實(shí)現(xiàn)“高端開(kāi)放、中端支援、低端保障”，促進(jìn)全省房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　《意見(jiàn)》指出，武漢市要根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)等政策；並支援合理住房消費(fèi)，規(guī)定居民家庭貸款首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房，首付款比例按30％執(zhí)行，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)屬於家庭唯一普通商品住房的，減半徵收契稅；此外，《意見(jiàn)》規(guī)定，在湖北省範(fàn)圍內(nèi)異地購(gòu)房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　據(jù)悉，目前，商業(yè)銀行貸款利率普遍上浮5%，居民商業(yè)貸款成本較高。《意見(jiàn)》中提出下調(diào)首套房貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。中長(zhǎng)期貸款利率為6.55%，若按照0.7倍計(jì)算，僅為4.585%，接近公積金貸款利率。同時(shí)，針對(duì)部分貸款審批慢的問(wèn)題，《意見(jiàn)》也指出各銀行要配足個(gè)人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)予以放款。此外，對(duì)於“組合貸”的商業(yè)貸款部分，予以基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠。

　　而在湖北方面全面救市的背後，則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)低迷、投資放緩、庫(kù)存增長(zhǎng)的困境。

　　資料顯示，2014年前7個(gè)月，湖北商品房銷(xiāo)售2540.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，較上半年下降2.3%；住宅銷(xiāo)售2297.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，較上半年下降2%。與此同時(shí)湖北土地市場(chǎng)也急劇降溫，1月份-8月份湖北住宅土地成交規(guī)劃建築面積3708.16萬(wàn)平方米，較上年同期下降4.8%，同期收入出讓金414.78億元，同比大幅下降14.3%。在土地成交不景氣的同時(shí)，住宅推出量仍在擴(kuò)大，前8個(gè)月共推出住宅用地4942.29，同比上漲22%。土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的供過(guò)於求現(xiàn)象。

　　而除湖北外，此前已有四川、福建和湖南出臺(tái)省級(jí)救市文件，杭州、西安、無(wú)錫等城市也再度鬆綁限購(gòu)至全面取消，樓市掀起第二輪救市潮。從內(nèi)容來(lái)看，第二輪救市涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放鬆首套房認(rèn)定、放鬆公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容，與此前的39個(gè)城市放鬆限購(gòu)相比，救市力度更大。由此可見(jiàn)，在以鬆綁限購(gòu)為主的第一輪救市中，對(duì)於市場(chǎng)的影響有限，支援自住房信貸需求為此輪放鬆的主要方式。記者 王 崢