樓市庫(kù)存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉(zhuǎn)

　　剛需拉動(dòng)成交作用恐被誇大

　　悄然“翻倍”的庫(kù)存

　　9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈“2014年1-8月份全國(guó)房地産開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化週期為10個(gè)月左右。

　　這一數(shù)據(jù)看似平淡無(wú)奇，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來(lái)，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的口徑，“待售面積”是指房地産開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫(kù)存。按照上述理解，過(guò)去兩年多，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約190%。

　　分析人士指出，庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在於過(guò)去多年來(lái)，全國(guó)房地産投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫(kù)存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。

　　今年以來(lái)，隨著房地産市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來(lái)的投資慣性作用下，庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，最近5個(gè)月，全國(guó)商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場(chǎng)銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫(kù)存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。

　　按照正常的邏輯，在一個(gè)城市中，庫(kù)存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化週期，屬於正常水準(zhǔn)。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化週期遠(yuǎn)高於上述警戒線。

　　根據(jù)上海某房地産研究院的監(jiān)測(cè)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。庫(kù)存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市新房去化週期為17.5個(gè)月。

　　其中，溫州新房去化週期達(dá)到47個(gè)月。貴陽(yáng)、天津、西安、煙臺(tái)等城市，同樣面臨庫(kù)存難以消化的窘境。

　　數(shù)據(jù)背後的真相

　　庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場(chǎng)供需關(guān)係反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的背後，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。

　　據(jù)悉，在對(duì)庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)中，並未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大，但由於未能較好對(duì)接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計(jì)算在內(nèi)，樓市的庫(kù)存數(shù)據(jù)還會(huì)增加。

　　與此同時(shí)，游離在政策法規(guī)之外的“小産權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且並不在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中。若將這部分房屋計(jì)算在內(nèi)，則市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存更為龐大。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財(cái)政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

　　該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈?guó)企開發(fā)商開發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘澹。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對(duì)地方融資平臺(tái)的清查，這些房屋從立項(xiàng)開始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場(chǎng)的參考。

　　“實(shí)際上，這些小區(qū)裏面，只有部分回遷房屬於保障房性質(zhì)，其餘大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示，當(dāng)?shù)氐亩鄠€(gè)商品房項(xiàng)目，均以這種情況來(lái)操作。

　　在江蘇、浙江等省份公佈的2013年度建築業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建築企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當(dāng)於同期全國(guó)住宅竣工量的一半。這也説明，房地産市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期。

　　由於統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)採(cǎi)集不夠透明，使得房地産市場(chǎng)中的真實(shí)庫(kù)存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出，房地産市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。

　　今年6月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)佈報(bào)告稱，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。高於國(guó)際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴(yán)重供給過(guò)剩。從另一個(gè)角度佐證了“産能過(guò)剩”的現(xiàn)實(shí)。

　　指望不上的剛需

　　“整體市場(chǎng)供大於求的形勢(shì)已經(jīng)確立。”中原地産首席分析師張大偉表示，過(guò)去兩三年，我國(guó)房地産市場(chǎng)的供需關(guān)係發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫(kù)存”將成為很多地方的難題。

　　今年5-6月，住建部部長(zhǎng)陳政高曾赴中西部多個(gè)省份調(diào)研並座談，其在座談中曾對(duì)當(dāng)前房地産市場(chǎng)做出“供大於求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任後的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)，再次提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的要求。

　　但經(jīng)過(guò)快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，對(duì)於當(dāng)下的房地産市場(chǎng)而言，去庫(kù)存並非易事。張大偉指出，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限。其中，部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。

　　張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由於房?jī)r(jià)基數(shù)較高，一定程度上背離了市場(chǎng)購(gòu)買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大於求的形勢(shì)明顯，不僅成交量難以回升，房?jī)r(jià)也停滯不前。

　　近期，房地産市場(chǎng)出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫(kù)存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放鬆限購(gòu)，部分城市的信貸政策也有所放鬆。但從市場(chǎng)成交來(lái)看，其對(duì)需求入市的拉動(dòng)並不明顯。

　　中原地産研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月前14天，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化後，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。

　　張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有鬆動(dòng)趨勢(shì)，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放鬆對(duì)市場(chǎng)心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場(chǎng)復(fù)蘇所持續(xù)的時(shí)間也依賴後繼信貸的支援。他強(qiáng)調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實(shí)質(zhì)性放鬆，或類似“四萬(wàn)億”的投資政策出臺(tái)，否則房地産市場(chǎng)難以真正復(fù)蘇。

　　專家認(rèn)為，儘管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、産業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被誇大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)29個(gè)月保持上漲。近兩年以來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國(guó)證券報(bào)記者採(cǎi)訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小産權(quán)房”並未納入到統(tǒng)計(jì)範(fàn)疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求，市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存有可能更加龐大。

　　分析人士指出，儘管房地産投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫(kù)存正逼近歷史高點(diǎn)。即便市場(chǎng)成交量抬頭，但供大於求的格局已然確立。在這種背景下，房地産市場(chǎng)的回暖速度勢(shì)必有限，低速運(yùn)作將成常態(tài)。