樓市觀察

　　業(yè)內(nèi)稱信貸放鬆是影響樓市關(guān)鍵因素

　　房地産正迎來一波救市潮涌。昨日，湖北省祭出相關(guān)政策，內(nèi)容包括貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍等。此外，業(yè)界還有傳言稱，監(jiān)管層正在醞釀非上市房企發(fā)公司債。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，後續(xù)還將有至少10個(gè)省份出臺救市方案，而公司債方面，雖然尚未有確切的消息下達(dá)，但是消息一旦為真，將對非上市房企融資形成利好。由於目前房地産下滑的隱患未除，未來中小房企債券還將面臨是否被投資市場認(rèn)可的問題。

　　文、表記者潘彧

　　焦點(diǎn)1

　　湖北家庭唯一住房契稅減半

　　昨日，湖北省祭出救市政策，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)中心發(fā)文推出“鄂六條”，在首套房貸貸款利率、首付比例和契稅上給予優(yōu)惠支援。

　　“鄂六條”中提到，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購買屬於家庭唯一普通商品住房的，減半徵收契稅；個(gè)人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率徵收等。

　　同時(shí)，要求銀行對已簽訂貸款協(xié)議的房貸，一個(gè)月內(nèi)予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業(yè)貸款部分予以利率下浮優(yōu)惠。

　　此前，福建、湖南、寧夏三省已經(jīng)出臺了省級“救市”條款。

　　業(yè)內(nèi)：

　　還將有十個(gè)以上省份發(fā)佈救市條款

　　中原地産首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從整體效果看，“鄂六條”對市場信心有提振，但實(shí)際結(jié)果依然要看信貸釋放情況。

　　“在第一輪39個(gè)城市鬆綁限購後，第二輪鬆綁政策主要特徵為各省級政策出臺的地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為增加購房補(bǔ)貼、降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸價(jià)格。”張大偉分析稱，土地財(cái)政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺愈加頻繁，從目前各地房地産的降溫情況看，預(yù)計(jì)後期起碼還會有10個(gè)以上省份發(fā)佈目的為救市的省級房地産健康發(fā)展意見。

　　“限購政策從全國範(fàn)圍看已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的唯一最關(guān)鍵因素。”張大偉表示。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸是否打折主要是“看銀行臉色”，目前銀行的資金成本較高，出於盈利及控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，在沒有其他措施的情況下，對於房貸利率下調(diào)的興趣不會太大。

　　焦點(diǎn)2 非上市房企發(fā)公司債

　　傳言未獲證實(shí)

　　據(jù)專業(yè)媒體報(bào)道，有業(yè)內(nèi)人士日前透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正醞釀非上市公司在上交所發(fā)行公司債。

　　據(jù)悉，首批發(fā)債非上市公司名單中，將包括非上市房地産企業(yè)。

　　此前，中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱“交易商協(xié)會”)召開相關(guān)會議討論未來房地産企業(yè)融資方向，允許部分滿足條件的上市房地産企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)，其中房地産企業(yè)發(fā)行中票募集的資金須用於符合國家政策支援的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的貸款。

　　此外，募集資金只能用於房建開發(fā)，不可用作土地款等其他用途。

　　不過，記者向多位券商固定收益部或融資業(yè)務(wù)部門人士了解，對於非上市房企可能獲準(zhǔn)發(fā)行公司債的傳言並未得到確切的消息。“沒有看到相關(guān)文件，目前也不能判定傳言是否為真。”宏源證券固定收益總部首席分析師範(fàn)為明確向記者表示。

　　業(yè)內(nèi)：發(fā)債至少緩解房企資金緊張

　　不過，這一消息還是讓市場對監(jiān)管層“救市”寄予了強(qiáng)烈的信心。

　　“現(xiàn)在房企融資方面還是很緊，銀監(jiān)會已經(jīng)口頭要求各信託公司謹(jǐn)慎對待三、四線城市房地産項(xiàng)目,儘量不做民營企業(yè)位於非核心城市的房地産項(xiàng)目業(yè)務(wù)，因此，不是特別好的開發(fā)商，沒法拿到貸款，中小型開發(fā)商的日子越來越艱難。”一位本地券商融資業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人表示。

　　根據(jù)中原地産統(tǒng)計(jì)的40家房企上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告，超過一半的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企佔(zhàn)比高達(dá)七成，行業(yè)總體的杠桿水準(zhǔn)在攀升，整個(gè)行業(yè)的資金壓力有增無減。

　　“相比較上次央行發(fā)文準(zhǔn)許上市房企發(fā)行中票，此次非上市房企可發(fā)行公司債消息如果為真，發(fā)行主體將獲得大幅度擴(kuò)圍，其影響面將大得多。”上述融資業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人介紹。

　　不過，也有專業(yè)人士並不認(rèn)同這一點(diǎn)。

　　方圓地産首席市場分析師鄧浩志表示：“發(fā)公司債不能算救市！發(fā)債並不會釋放市場的整體需求，所以解決不了目前成交量的情況。發(fā)債頂多只是緩解房企資金緊張的局面。”

　　小房企發(fā)債也難有市場

　　“此前，僅僅對上市房企放開中票，且有許多附加條件，因此整體意義並不大，就算上市房企中，也有一大半房企不符合資格，而符合資格的諸如保利、萬科這些房企，本來融資成本就不高，對於中票並不感冒。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，一旦放開了非上市房企發(fā)行公司債，對於大批的非上市中小房企“肯定是件好事”，但是具體的利好程度，還要看是否有限制條款。

　　而平安證券固定收益部副總經(jīng)理石磊則擔(dān)憂，小房企即使能發(fā)行公司債，也不一定發(fā)得出去，因?yàn)椤笆袌霾徽J(rèn)可”。

　　上述負(fù)責(zé)人也對記者表達(dá)了類似擔(dān)憂。其表示，債券市場目前主要的投資者還是銀行投資者和大的金融機(jī)構(gòu)。出於對房地産的擔(dān)憂，銀行機(jī)構(gòu)本身已經(jīng)在對房地産貸款進(jìn)行收縮，如果回頭又買房地産的債券，無異於又將風(fēng)險(xiǎn)攬入懷裏，“這樣想來，小房企公司債的發(fā)行也是個(gè)問題。”