對話人

　　中國房地産估價師與房地産經(jīng)紀人學會副研究員　　　　　　　　　　趙慶祥

　　《法制日報》記者　　　　　趙　麗

　　對話動機

　　近日,國務(wù)院印發(fā)《關(guān)於取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》,取消房地産經(jīng)紀人等11項職業(yè)資格許可和認定事項。

　　因為與大多數(shù)人的生活密切相關(guān),取消房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格許可的消息可謂一石激起千層浪。有人説此舉將有利於仲介公司減少運營成本,也有人説降低標準易造成市場混亂。取消房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格許可,會給目前的房地産仲介行業(yè)帶來新景象,還是會讓本已魚龍混雜的市場更為混亂?《法制日報》記者與業(yè)內(nèi)人士趙慶祥展開了對話。

　　為何要取消房産仲介資格認證

　　記者:按照現(xiàn)行《房地産經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》,國家對房地産經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度,納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。從業(yè)人員必須取得相應(yīng)職業(yè)資格證書並經(jīng)註冊生效。房産經(jīng)紀人取得執(zhí)業(yè)資格前,還需通過由住建部和人社部共同組織實施的全國統(tǒng)一考試。

　　房地産仲介行業(yè)從業(yè)人員魚龍混雜早已不是新聞。針對這種現(xiàn)狀,國家為何要取消房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格認可和認證?

　　趙慶祥:按照行政許可法和《國務(wù)院辦公廳關(guān)於清理規(guī)範各類職業(yè)資格相關(guān)活動的通知》規(guī)定,國務(wù)院部門設(shè)置的沒有法律、法規(guī)或國務(wù)院決定作為依據(jù)的準入類職業(yè)資格都應(yīng)當取消。

　　房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格是依據(jù)《人事部建設(shè)部關(guān)於印發(fā)〈房地産經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地産經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》設(shè)立的,屬於應(yīng)當取消許可準入的職業(yè)資格,這是房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格許可被取消的真正原因。

　　職業(yè)資格許可的取消並不是一蹴而就的事情,也是經(jīng)過漫長的時間考量的。2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)於第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》,將“註冊房地産經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書核發(fā)”列為改變管理方式、不再作為行政審批、實行自律管理的行政審批項。2012年5月11日,人力資源和社會保障部印發(fā)《關(guān)於清理規(guī)範職業(yè)資格第一批公告》,將房地産經(jīng)紀人列入職業(yè)水準評價類職業(yè)資格。2014年8月13日,人力資源和社會保障部《關(guān)於做好國務(wù)院取消部分準入類職業(yè)資格相關(guān)後續(xù)工作的通知》,再次明確取消房地産經(jīng)紀人準入類職業(yè)資格許可和認證,將房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格調(diào)整為水準評價類職業(yè)資格。

　　記者:有業(yè)內(nèi)人士透露説,由於取證考試存在一定難度,目前在北京的房地産仲介行業(yè)中,租證已成為默認的事實。

　　趙慶祥:《房地産經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》規(guī)定,通過全國統(tǒng)一考試,取得房地産經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人員,用人單位可根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟師職務(wù),所以房地産經(jīng)紀人資格相當於中級職稱。房地産經(jīng)紀人的資格考試報名條件較高,本科畢業(yè)四年或者專科畢業(yè)六年後才能報名,但是考試難度在同類別資格考試中相對是比較低的。

　　截至2013年年底,取得全國房地産經(jīng)紀人資格共52436人,其中29502人申請註冊執(zhí)業(yè)。但房地産經(jīng)紀人的數(shù)量遠遠不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要,所以存在租證的情況。

　　“全民經(jīng)紀人”時代如何監(jiān)管

　　記者:有這樣一種聲音,認為取消許可意味著全民都可以去當經(jīng)紀人賣房。目前關(guān)於“全民經(jīng)紀人”的概念也的確在悄然流行。比如萬科公司上線“萬享會”,號稱只要平臺註冊,就可成為萬科項目的線上經(jīng)紀人,通過介紹客戶購買而獲取傭金。

　　趙慶祥:所謂的“全民經(jīng)紀人”或者“合夥人”,並不是嚴格意義上的房地産經(jīng)紀人,只是房地産開發(fā)企業(yè)或者房地産電商為了蒐集潛在需求客戶資料的資訊採集點。

　　“全民經(jīng)紀人”在親戚朋友不知情的情況下,依靠出賣親戚朋友的購房需求及聯(lián)繫方式換取報酬,這種做法即使不違法,也是不道德的。還有一種情況,房地産開發(fā)企業(yè)或者電商通過手機APP註冊的方式,發(fā)展在房地産經(jīng)紀機構(gòu)職業(yè)的經(jīng)紀人員成為“全民經(jīng)紀人”,鼓動這些正規(guī)的經(jīng)紀人兼職,甚至鼓動他們把原本屬於執(zhí)業(yè)經(jīng)紀機構(gòu)所有的客戶資訊錄入所謂的行銷平臺,這種行為不僅違反商業(yè)道德,更是竊取商業(yè)機密的違法行為。

　　從消費者權(quán)益保護的角度來説,房屋交易額動輒數(shù)十萬上百萬,不專業(yè)、缺監(jiān)管的“全民經(jīng)紀人”無法保障消費者的合法權(quán)益。發(fā)達國家和地區(qū)也沒有所謂的“全民經(jīng)紀人”,美國、加拿大、澳大利亞、日本等國家及我國香港、臺灣等地區(qū),房地産經(jīng)紀人資格都是準入性質(zhì)的許可類資格,沒有房地産經(jīng)紀人資格而從事房地産經(jīng)紀業(yè)務(wù)是違法行為。

　　房地産經(jīng)紀行業(yè)專業(yè)化發(fā)展的大方向不會改變,“全民經(jīng)紀人”模式很大程度上只是為應(yīng)對房地産市場低迷的權(quán)宜之計。

　　記者:取消許可之後,很多民眾擔心本就良莠不齊的房地産仲介行業(yè)會更加混亂。沒有職業(yè)資格許可的限制,各種監(jiān)管會更加“無的放矢”。

　　趙慶祥:6月4日,國務(wù)院常務(wù)會議提出,先期取消一批準入類專業(yè)技術(shù)職業(yè)資格。今後,凡沒有法律法規(guī)依據(jù)和各地區(qū)、各部門自行設(shè)置的各類職業(yè)資格,不再實施許可和認定。逐步建立由行業(yè)協(xié)會、學會等社會組織開展水準評價的職業(yè)資格制度。根據(jù)《人力資源和社會保障部關(guān)於減少職業(yè)資格許可和認定有關(guān)問題的通知》,已明確按照有序承接、規(guī)範管理、平穩(wěn)過渡的原則,推進行業(yè)協(xié)會、學會有序承接水準評價類職業(yè)資格具體認定工作。

　　國家取消房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格認定和許可事項,並非取消房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格,而是通過對職業(yè)資格管理方式的改革,賦予了行業(yè)學會更多的管理職能,進一步強化行業(yè)自律管理。房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格經(jīng)此次調(diào)整後,具體認定工作將由全國性房地産經(jīng)紀行業(yè)學會承擔。

　　記者:你剛才提到,取消許可之後將有更多的管轄權(quán)下放給行業(yè)協(xié)會。作為全國性的房地産經(jīng)紀行業(yè)組織,中國房地産估價師與房地産經(jīng)紀人學會如何保證“取消許可不等於放鬆監(jiān)管”?

　　趙慶祥:取消許可後,保證行業(yè)監(jiān)管不放鬆,一是需要進一步提高房地産經(jīng)紀人資格考試的品質(zhì)和水準,使考試內(nèi)容更加實用,考試報名條件、考試頻率和考試模式更加符合房地産經(jīng)紀行業(yè)特點,考生能夠?qū)W以致用,提高房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格的認可度和從業(yè)人員參加考試的積極性；二是加強房地産經(jīng)紀人的後續(xù)管理,通過房地産經(jīng)紀信用檔案和房地産經(jīng)紀人資信評價,獎優(yōu)懲劣,提高房地産經(jīng)紀人員整體素質(zhì)；三是賦予房地産經(jīng)紀人更多權(quán)力,通過房屋登記資訊查詢、交易合同網(wǎng)上簽約等技術(shù)手段,賦予房地産經(jīng)紀人更多的權(quán)力。

　　目前,中國房地産估價師與房地産經(jīng)紀人學會正在積極配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,按照水準評價類職業(yè)資格的要求建立房地産經(jīng)紀人職業(yè)資格規(guī)定,抓緊修訂職業(yè)資格制度文件,報人力資源和社會保障部審核後發(fā)佈。