近期，自住型商品房項目集中入市，給北京房地産市場帶來了結(jié)構(gòu)性的變化，在拉低整體新房交易均價的同時，也拉高了整體新房成交量。但在北京自2010年4月“國十條”以來的限購限貸政策常態(tài)化背景下，單純依靠自住型商品這種具有“共有産權(quán)”屬性的特殊産品拉低整體成交數(shù)據(jù)，或難以反映真實的市場情況。

　　自住房集中成交

　　均價創(chuàng)42周新低

　　7、8月份，自住型商品房集中入市、網(wǎng)簽，給新房市場成交結(jié)構(gòu)帶來明顯的變化。

　　結(jié)合偉業(yè)我愛我家(部落格,微博)市場研究院及北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月上旬北京住宅新房網(wǎng)簽量2800套，與7月上旬相比大幅增長90.1%，比去年同期回落22.5%。剔除保障房和“商改住”房源，新建純商品住宅網(wǎng)簽量為2133套，在自住型商品房集中成交的情況下，總成交量明顯高於7月上旬1473套的新房網(wǎng)簽量。

　　價格方面，8月上旬北京純商品住宅新房（剔除保障房和商辦改住）成交價格為20773元/平方米，與7月上旬相比大幅回落17.3%。而這其中，對於價格大幅回落起決定性作用的則是自住型商品房價低位成交的拉動。除了自住型商品房本身價格平攤整體新房價格，入市同時，也促使剛需盤降價走量，使整體均價回落到2萬元/平方米左右的低位。與8月同期二手房成交均價28863元/平方米拉開明顯的距離。

　　新房與二手房均價形成如此懸殊的價差，除自住型商品房平攤新房房價的作用，剛需盤的平價及降價走量也不容小覷。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，8月上旬的最後一週（8.04~8.10），商品住宅成交量價出現(xiàn)明顯回落。在商品住宅成交排名前十名中，定向安置項目恒大城和自住型商品房首創(chuàng)·悅都匯、金隅·匯星苑分別位於第一、第二以及第六名，三個項目累計實現(xiàn)成交746套，在總成交量中佔比近四成，而恒大城與首創(chuàng)·悅都匯兩項目的成交價分別為1.4萬元/平方米和1.3萬元/平方米，這類限定售價的商品住宅在近期集中簽約，大幅拉低了整體成交價格，是造成上周均價創(chuàng)下42周以來新低的重要原因。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，從北京目前市場的表現(xiàn)情況來看，新房市場由於自住型商品房的集中入市，剛需樓盤在推盤過程中實質(zhì)性的低價走量已經(jīng)成為必然，讓利行銷吸引了部分剛需置業(yè)者入市購房。

　　高姍分析，今年以來，已有近2萬套自住型商品房進入申購環(huán)節(jié)，並鎖定了大量剛需客群，剛需盤的開發(fā)商在銷售業(yè)績、回款要求的重壓下，平價或降價走量的現(xiàn)象仍將會持續(xù)。而價格的持續(xù)走低，有望吸引處於觀望中的購房者以及部分自住型商品房申購人群回流商品房市場，下半年剛需客群游離于自住型商品房與商品房之間的現(xiàn)象將成常態(tài)。

　　限購限貸常態(tài)化

　　庫存高壓難解

　　自住型商品房入市攪動了整體新房市場的成交結(jié)構(gòu)。最終呈現(xiàn)的均價以及成交量都難以擺脫結(jié)構(gòu)性因素。那麼如果刨除自住型商品房因素，這個市場又是怎樣呢？

　　亞豪機構(gòu)提供的8月上旬最後一週的數(shù)據(jù)中可以看出，去掉兩個自住型商品房項目之後，北京新房的成交量約為 858 套左右，與前幾週成交量相比持平。

　　而從8月上旬的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來看，扣除自住型商品房項目後，整體新房成交也基本持平。 在整體均價被自住型商品房拉低，以及各大剛需盤平價跑量的條件下，普通新房住宅的成交量仍然沒有大幅增加的跡象。

　　但在偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝看來，不能把自住型商品房的成交單獨剔除來看。“自住型商品房本身就吸收了很大量的市場需求，在目前的集中成交造成新房市場成交量的復(fù)蘇，也可以認(rèn)為是去年年底到目前積壓的部分市場需求的一個釋放過程，它本身也是正常的市場需求，不能完全剔除它來看成交量的復(fù)蘇。”他認(rèn)為，如果假定沒有自住型商品房，這些需求也還應(yīng)該落在新房、二手房市場，最終還是要買。只是由於一些人的需求在自住型商品房上集中釋放，被壓在了7月、8月和未來的月份而已。

　　但宋輝同時指出，在將來的市場成交中，自住型商品房的推出量和成交量將成為影響月度新房成交總量的一個必須被考慮進來的因素。自住型商品房一方面在結(jié)構(gòu)上會拉低統(tǒng)計上的月度新房均價；另一方面，會對於開發(fā)商在推盤時産生調(diào)低價格入市的壓力，這種壓力錶現(xiàn)得已經(jīng)較為明顯。

　　那麼，開發(fā)商降價，是否就能夠換來成交量的回暖，似乎並不容易下此結(jié)論。儘管當(dāng)前二三線城市紛紛放鬆限購，但一線城市的限購限貸政策依舊悍然未動，輿論也偏向於政策常態(tài)化。

　　在此背景下，言“回暖”為時尚早，甚至有仲介業(yè)內(nèi)人士直接回避這一措辭，更願意用“復(fù)蘇”來判斷未來的樓市。宋輝認(rèn)為，目前看來，剛需的觀望情況沒有實質(zhì)性的改變，因為購買力支援力度不足。還在盼跌的狀態(tài)。另一方面也是因為新房的位置、配套、不能即買即住、交通方面也存在弊端，很多都在六環(huán)。相反，二手房市場最近則有復(fù)蘇跡象。

　　胡景暉預(yù)計，北京市場由於多重原因短期內(nèi)不會放鬆限購，銀行按揭利率依然偏高，剛需置業(yè)購買力的支援力度依然有限，在市場自發(fā)調(diào)整的環(huán)境下，成交量、成交價像2013年的暴漲情況很難再現(xiàn)。

　　高姍則認(rèn)為，上半年剛需項目受自住型商品房入市分流客群以及信貸緊縮等因素的疊加衝擊，使大部分項目成交低迷，即便降價也未能提振銷量，隨著區(qū)域樓市供應(yīng)量的不斷增加，剛需盤的開發(fā)商在下半年普遍面臨著較大的去化壓力。

　　（作者：鞠曉波）