活躍于惠州二手房市場(chǎng)的仲介門店數(shù)達(dá)到300家左右。但除了隆源地産在市場(chǎng)有37家門店，別的仲介機(jī)構(gòu)都僅有幾家門店，大部分都屬於單家店的個(gè)體經(jīng)營(yíng)。隆源地産住宅部總經(jīng)理趙正群指出，在惠州仲介市場(chǎng)，當(dāng)前除了隆源在營(yíng)運(yùn)規(guī)模上較大，別的仲介基本都是獨(dú)店經(jīng)營(yíng)，投入成本僅靠少數(shù)的租賃業(yè)務(wù)亦可填平，這種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)能很好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年上半年剛過(guò)，行業(yè)經(jīng)過(guò)半年的調(diào)整週期逐步出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。據(jù)市房管局二手房交易數(shù)據(jù)，7月，惠城區(qū)(含仲愷)共成交二手房952套，環(huán)比6月785套上漲21.3%。成交金額漲幅達(dá)到29%。

　　對(duì)此，方正地産總經(jīng)理鄭臣釧分析，下半年市場(chǎng)成交量的上升，除了市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)不斷出現(xiàn)的問(wèn)題樓盤事件也使得越來(lái)越多的潛在購(gòu)房者往二手房交易市場(chǎng)分流。

　　二手房7月成交上漲達(dá)三成

　　年初開始，由於銀行業(yè)放貸收緊，房地産市場(chǎng)廣受波及，二手房市場(chǎng)更是一度停貸，為了維繫市場(chǎng)，成交只能借助一些擔(dān)保性質(zhì)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。隨著5月中旬“央五條”鬆綁，進(jìn)入6月、7月，銀行業(yè)放貸速度明顯加快，市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變推動(dòng)二手市場(chǎng)成交恢復(fù)。

　　然而，進(jìn)入市場(chǎng)結(jié)構(gòu)深入調(diào)整以來(lái)，一手房市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)問(wèn)題樓盤事件，使得市場(chǎng)成交往二手房交易分流。面對(duì)增長(zhǎng)的市場(chǎng)成交，行業(yè)資深人士、方正地産總經(jīng)理鄭臣釧指出，7月市場(chǎng)成交上漲達(dá)到三成，除了市場(chǎng)大環(huán)境在改善，此前交易量降至谷底也是反彈原因。此外，與新房市場(chǎng)交易的不確定性增加也有很大關(guān)係，預(yù)售樓盤不斷出現(xiàn)的交樓難和問(wèn)題樓盤，使得潛在購(gòu)房需求在評(píng)估購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)後往二手房市場(chǎng)分流。

　　近期入手二手房的李小姐説出了她的擔(dān)心。去年她和同事一起看中了水口純棉時(shí)代花苑項(xiàng)目，由於樓層沒得選便擱置了。然而，同事自去年交了首付到現(xiàn)在一直還沒有網(wǎng)簽，項(xiàng)目的施工進(jìn)度也非常緩慢。結(jié)合市場(chǎng)上出現(xiàn)的樓盤業(yè)主延遲收樓或無(wú)法收樓的狀況，還不如買二手房來(lái)得實(shí)際，至少一到房管局過(guò)完戶，成交完，就能住進(jìn)實(shí)實(shí)在在的房子。

　　在記者採(cǎi)訪過(guò)程中，持李小姐類似想法的準(zhǔn)業(yè)主不在少數(shù)，這在很大程度上推動(dòng)急於置業(yè)的剛需族群分流至二手房交易市場(chǎng)。

　　一手房代理與二手房交易不矛盾

　　二手房市場(chǎng)的回暖是否意味著此前仲介多渠道運(yùn)作方式將有所收縮？記者在此前走訪過(guò)程中，東湖某仲介門店經(jīng)紀(jì)人打趣道，現(xiàn)在如果不代理買個(gè)新樓盤，都不好意思説自己是仲介。

　　在走訪中發(fā)現(xiàn)，儘管二手房市場(chǎng)成交復(fù)蘇，仲介叫賣一手樓盤並沒有縮減。家順地産行銷總監(jiān)劉鋼梁指出，二手房成交量的回升，從理論上來(lái)説應(yīng)該推動(dòng)二手仲介逐步回歸到主業(yè)。但實(shí)際上，門店在二手房交易和協(xié)助一手樓盤拓客方面並不矛盾，並非如外界所理解的淡市下不得已為之。

　　然而，市場(chǎng)成交的階段性回暖讓仲介選擇二三級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目上更加靈活。劉鋼梁介紹，目前除了保利、海倫堡、方直等品牌開發(fā)商，對(duì)小型開發(fā)商公司把控很嚴(yán)格。

　　當(dāng)前市場(chǎng)極為敏感，仲介機(jī)構(gòu)對(duì)多年累積下來(lái)的客戶資源自然不敢懈怠。劉鋼梁指出，對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力要做全面分析，因?yàn)檫@不僅關(guān)係到後期服務(wù)傭金，而且關(guān)係到累計(jì)的客戶資源，畢竟對(duì)二手仲介來(lái)説，客戶資源和口碑是生存的關(guān)鍵。

　　走訪中記者發(fā)現(xiàn)，此前東湖花園四區(qū)隆源門店代理的百匯星城，家順地産代理的匯德華府相關(guān)宣傳展架已經(jīng)撤下，轉(zhuǎn)而代理方直瓏湖灣東岸、和天下天璽灣等大型樓盤。

　　然而，行業(yè)也不能對(duì)前景太樂觀。方正地産總經(jīng)理鄭臣釧表示，“儘管市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，但政策與銀行層面的按揭放貸對(duì)於二手房交易並未鬆綁。”記者調(diào)查中也確認(rèn)了這一情況，儘管部分銀行對(duì)於購(gòu)房按揭辦理提速，但在二手房交易方面，政策基本無(wú)鬆動(dòng)。

　　但隨著引入第三方金融機(jī)構(gòu)加入交易擔(dān)保的運(yùn)作模式不斷成熟，放款快速、手續(xù)簡(jiǎn)捷的成交方式使得接受面不斷擴(kuò)大。一二手仲介介紹，以前在介紹這種金融擔(dān)保和金融抵押放貸的時(shí)候，賣家和買家都擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，但真正成交後卻發(fā)現(xiàn)非常便捷，慢慢地大家對(duì)這個(gè)方式的接受度不斷增加。“現(xiàn)在接待客戶過(guò)程中，對(duì)能否辦理銀行按揭的諮詢已經(jīng)很少了。”該經(jīng)紀(jì)人表示。

　　惠州二手房市場(chǎng)格局有利抗風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)此前媒體報(bào)道，在今年上半年的行業(yè)形勢(shì)下，深圳的仲介行業(yè)廣受波及，已經(jīng)導(dǎo)致近三成仲介門店關(guān)門歇業(yè)。不過(guò)，惠州仲介市場(chǎng)卻表現(xiàn)良好。據(jù)市仲介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃家佩介紹，當(dāng)前惠州市區(qū)(惠城和仲愷)仲介門店總數(shù)達(dá)到300家左右，在今年的市場(chǎng)環(huán)境下基本維持穩(wěn)定，並未出現(xiàn)集中關(guān)鋪現(xiàn)象。實(shí)際上，惠州仲介店維持這個(gè)數(shù)量已經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間，經(jīng)過(guò)2008、2009年的市場(chǎng)洗禮，惠州仲介步入穩(wěn)定，即使是2013年的行業(yè)暖市，也並未出現(xiàn)大量新門店，市場(chǎng)相對(duì)處?kù)斗€(wěn)定和規(guī)範(fàn)週期。

　　惠州隆源地産住宅部總經(jīng)理趙正群則認(rèn)為，惠州仲介行業(yè)的佈局形態(tài)與當(dāng)前局面息息相關(guān)。他指出，惠州仲介公司基本都以小個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，在信和地産被中聯(lián)收購(gòu)以後，市場(chǎng)上就只有隆源的37家門店佈局破十，此外，中聯(lián)地産、裕霖房産、家家順、我愛我家、家順和方正等都僅有三五家門店，新世紀(jì)、安順等基本都是一家兩家門店的小作坊。

　　趙正群介紹，這種結(jié)構(gòu)形態(tài)導(dǎo)致行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。據(jù)隆源多年來(lái)的行業(yè)研究，仲介行業(yè)只有在中型機(jī)構(gòu)佔(zhàn)據(jù)市場(chǎng)主要形態(tài)的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)加劇狀況。大型企業(yè)完成了資本積累，能夠很好地抵禦風(fēng)險(xiǎn)；小門店由於投入極少，僅靠租賃業(yè)務(wù)和偶爾成交一套房源的傭金也足夠維持；中型企業(yè)本身具備一定規(guī)模，擴(kuò)張意識(shí)濃，在人力和門店投資上較大，市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)其影響將被放大。

　　具體到惠州仲介成交分佈，隆源地産住宅研究中心負(fù)責(zé)人介紹，惠州二手房市場(chǎng)成交的正常值維持在月均800套左右。從成交分佈上看，隆垣地産旗下的37家門店佔(zhàn)據(jù)總成交的四成左右。而由於市場(chǎng)監(jiān)管不完善，有近三成成交量屬於客戶私單成交；隆源以外的200多家門店只能瓜分餘下三成成交。在隨後採(cǎi)訪中，這一研究結(jié)果得到相關(guān)政府主管部門的默認(rèn)。

　　這並不妨礙小型仲介存活。據(jù)新世紀(jì)地産經(jīng)紀(jì)人小鐘介紹，儘管公司無(wú)法和大型仲介相比，但是門店本身的支出有限，租金和水電等月均不到2000元，不説二手成交傭金，僅每月較為穩(wěn)定的租賃業(yè)務(wù)就足夠維持。一般一兩個(gè)月出現(xiàn)一單成交，單套兩到三萬(wàn)的傭金基本就能活得很滋潤(rùn)了。

　　然而，趙正群同時(shí)指出，儘管行業(yè)當(dāng)前的小個(gè)體佈局有利於在下行市場(chǎng)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但要在平穩(wěn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)行業(yè)的擴(kuò)大化也很不容易。此外，各自為戰(zhàn)和分散佈局也加大了行業(yè)監(jiān)管難度。

　　（南方日?qǐng)?bào)記者 張峰）