受到今年以來(lái)的樓市“寒潮”影響，一些高庫(kù)存的城市開(kāi)始悄然為樓市鬆綁。從南寧開(kāi)始打出限購(gòu)放鬆第一槍至今，經(jīng)歷短短4個(gè)月左右的時(shí)間，限購(gòu)鬆綁城市名單不斷擴(kuò)容。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，已經(jīng)有30個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的鬆動(dòng)：佔(zhàn)所有限購(gòu)城市46個(gè)比例為65%。不過(guò)業(yè)內(nèi)專家表示，在二三線城市庫(kù)存高企之下，限購(gòu)“鬆綁”將不能大幅度改善市場(chǎng)下行現(xiàn)狀，全國(guó)房地産市場(chǎng)將進(jìn)入多維度的深度調(diào)整期。

　　1.限購(gòu)鬆綁城市不斷擴(kuò)容

　　廣西南寧市住房保障和房産管理局于4月28日在官網(wǎng)發(fā)佈公告稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。該政策一齣，即被業(yè)內(nèi)解讀為南寧限購(gòu)鬆綁的標(biāo)誌。

　　在南寧之後，呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、海口、西安、無(wú)錫六地經(jīng)官方確認(rèn)，相繼取消限購(gòu)政策。進(jìn)入7月以來(lái)，限購(gòu)鬆綁城市名單不斷擴(kuò)容。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月，濟(jì)南、武漢、海口、蘇州、西安、無(wú)錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發(fā)明文通告，或通過(guò)發(fā)佈會(huì)、新聞報(bào)道、官方微博等多種渠道，宣佈當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策全面取消或部分放開(kāi)。同時(shí)，成都、長(zhǎng)春、天津、金華、衢州等城市也實(shí)際按放開(kāi)限購(gòu)執(zhí)行。

　　中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有30個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的鬆動(dòng)：佔(zhàn)所有限購(gòu)城市46個(gè)比例為65%。預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有10個(gè)左右城市會(huì)出臺(tái)不同力度的鬆綁限購(gòu)政策，也就是除一線城市外，都將肯定在年內(nèi)取消限購(gòu)政策。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，除了一線城市外，其他城市限購(gòu)政策已開(kāi)始逐步進(jìn)行調(diào)整。從比如南寧、天津等城市首先定向放鬆限購(gòu)，到無(wú)錫、海口等城市通過(guò)戶籍新政側(cè)面突破限購(gòu)，再到瀋陽(yáng)、昆明、福州、廈門(mén)、南昌、石家莊等城市傳言限購(gòu)取消等措施，甚至呼和浩特、濟(jì)南、杭州、寧波等城市直接發(fā)文調(diào)整或取消限購(gòu)政策，限購(gòu)政策的調(diào)整力度越來(lái)越大，尤其是庫(kù)存偏大的城市取消樓市限購(gòu)政策的傾向越來(lái)越明顯。

　　2.庫(kù)存高企是主因

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年以來(lái)，樓市各項(xiàng)指標(biāo)低迷是取消限購(gòu)的主要原因，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.0%;銷售額同比下降6.7%。

　　7月百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)環(huán)比下跌，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。2014年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第三個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　受樓市下滑影響，近期全國(guó)土地市場(chǎng)降溫明顯，房企拿地節(jié)奏大幅放緩。中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，7月福州、貴陽(yáng)、哈爾濱、海口、杭州等36個(gè)典型一二線城市土地出讓金總額約488.7億元，約為2013年7月總額的1/3。中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，土地出讓金的銳減將可能使地方進(jìn)一步加速鬆綁“限購(gòu)”。事實(shí)上，“千方百計(jì)去庫(kù)存”成為下半年各地政策調(diào)整主要方向。在7月舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地産的相關(guān)政策，其中庫(kù)存量較大的地方要千方百計(jì)消化商品房待售面積，加強(qiáng)房地産結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善房地産項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，加快行政審批速度等。

　　3.一線城市繼續(xù)堅(jiān)守

　　以北京為代表的一線城市，限購(gòu)政策仍未出現(xiàn)鬆動(dòng)跡象。在北京上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不輕易出臺(tái)新的房地産政策，甚至採(cǎi)取放鬆限購(gòu)等措施，否則，會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。上海市曾經(jīng)傳聞限購(gòu)鬆綁,最終卻也被官方證實(shí)只是一場(chǎng)“烏龍事件”。繼北京和上海兩大城市之後,廣州官員近日也表態(tài)不會(huì)放鬆限購(gòu)。北京市住建委已經(jīng)給出了下半年北京房地産調(diào)控的基本思路，下一步北京的房地産調(diào)控思路是按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，也將加強(qiáng)稅收徵管，適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房流通，緩解供需矛盾。

　　中原地産首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)在限購(gòu)政策上將會(huì)出現(xiàn)明顯分化：二線城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，會(huì)像呼和浩特一樣取消限購(gòu)；二線城市中經(jīng)濟(jì)較好的城市，如廈門(mén)、南京、武漢等，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面部分放鬆；而一線城市因?yàn)樾枰刂迫丝冢约敖?jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地産的依賴度不高，因此限購(gòu)仍將繼續(xù)。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，在此前限購(gòu)的城市裏，確實(shí)有些城市的樓市供過(guò)於求，這些城市再堅(jiān)持限購(gòu)意義不大，在這樣的背景下，國(guó)家提出了分類調(diào)控的方針，是否鬆綁或取消限購(gòu)應(yīng)因地制宜。