東亞·尚品臺(tái)湖推出無(wú)理由退房。

　　自住房對(duì)北京樓市的影響是深刻的，在自住房集中入市的重壓之下，商品房項(xiàng)目，尤其是剛需盤加大了以價(jià)換量的幅度。日前，記者獲悉，東亞新華在之前降價(jià)的基礎(chǔ)上，又推出一成首付以及無(wú)理由退房，珠江等房企也在調(diào)低售價(jià)，另有部分商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自住房銷售，商品房和自住房的拉鋸戰(zhàn)展開(kāi)，以價(jià)換量逐漸步入“深水區(qū)”。

　　一成首付、無(wú)理由退房等重現(xiàn)江湖早在3月初就跟隨著萬(wàn)科調(diào)整價(jià)格預(yù)期的東亞新華地産近期又有新動(dòng)作，記者從東亞新華地産了解到，8月1日起，東亞旗下所有住宅項(xiàng)目將實(shí)行10%首付，購(gòu)房者在簽約時(shí)只需繳納首付款的10%即可購(gòu)房，而3成首付款的餘下兩成，只要在1年內(nèi)補(bǔ)齊即可。購(gòu)買其他辦公類産品可先付總房款的20%，其餘首付款在1年內(nèi)還清即可。

　　另外，東亞新華下半年推出的純新盤東亞尚品臺(tái)湖還推出了“無(wú)理由退房”的舉措。據(jù)東亞新華地産行銷總監(jiān)賈玉鵬介紹，該項(xiàng)目的起價(jià)為1.59萬(wàn)元/平方米，如果購(gòu)房者不想要可退回，且東亞新華地産還將“日返萬(wàn)分之二，最高7%”。“也就是説，如果購(gòu)房者要退房，我們不僅退還已付款，還會(huì)返一定的利息。”

　　對(duì)此，賈玉鵬解釋稱，“我們對(duì)售價(jià)很有信心，絕對(duì)是低價(jià)，才會(huì)推出這樣的舉措，也希望給予消費(fèi)者以信心。”

　　事實(shí)上，剛需盤為主要産品線的東亞新華一直在搶跑，早在3月初萬(wàn)科橙低預(yù)期開(kāi)盤的時(shí)候，東亞新華就對(duì)外宣稱其位於臺(tái)湖區(qū)域的東亞·印象臺(tái)湖也以低預(yù)期入市，隨後東亞·印象臺(tái)湖二期以每平米低於預(yù)期3000元的價(jià)格開(kāi)盤。近日，東亞新華位於臺(tái)湖的全新盤尚品臺(tái)湖也大幅下調(diào)價(jià)格，早期宣傳的20900元/平米均價(jià)，已降至1.59萬(wàn)元/平米。

　　另?yè)?jù)記者了解，8月份開(kāi)盤的眾多項(xiàng)目中，有不少大幅降價(jià)的樓盤出現(xiàn)，如珠江四季悅城報(bào)出10800/平米的低價(jià)，東亞五環(huán)國(guó)際從2.6萬(wàn)元/平米開(kāi)盤價(jià)降至2.49萬(wàn)元/平米的較大降幅。位於房山竇店的世界名園報(bào)價(jià)1.39萬(wàn)元/平米，毗鄰地鐵線長(zhǎng)陽(yáng)的首開(kāi)熙悅·雙子座也給出1.9萬(wàn)元/平米的低報(bào)價(jià)。8月份32個(gè)入市項(xiàng)目中，低價(jià)拋出或同比前期銷售均價(jià)有所下調(diào)的項(xiàng)目佔(zhàn)據(jù)一定比例。

　　商品房轉(zhuǎn)為自住房銷售

　　除了降價(jià)以抗衡自住房以外，更有項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)換為自住房銷售。

　　8月4日，北京市住建委網(wǎng)站顯示，中鐵建旗下的兩個(gè)商品房項(xiàng)目，中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城和中國(guó)鐵建·原香漫谷確定商品房在途轉(zhuǎn)化為自住房，即于8月5日開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)。其中，中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城位於豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)，自住房共48套，戶型約為125平方米三居，自住房限定售價(jià)為17500元/平方米，今年以來(lái)該項(xiàng)目商品房部分的成交均價(jià)為22916元/平方米。中國(guó)鐵建·原香漫谷位於房山區(qū)城關(guān)街道，自住房共72套，戶型為86-91平方米三居，另有152-155平方米三居戶型，限定售價(jià)為10500元/平方米，該項(xiàng)目商品房的成交均價(jià)在14108元/平方米。

　　這意味著兩項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住房部分的限定售價(jià)相當(dāng)於商品房的7.5折左右，對(duì)於購(gòu)房者具有比較大的誘惑力。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，剛需盤降低價(jià)格預(yù)期，轉(zhuǎn)化為自住型商品房後可以最大限度地實(shí)現(xiàn)銷售提速，並加速資金回籠。中鐵建兩項(xiàng)目將部分房源轉(zhuǎn)化為自住房後，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)1.8億銷售額，雖然金額不高，但對(duì)於在北京擁有15塊土地儲(chǔ)備，規(guī)劃建面高達(dá)289萬(wàn)平方米的中鐵建來(lái)説，能夠有效補(bǔ)充流動(dòng)資金的缺口。

　　剛需盤市場(chǎng)份額受衝擊

　　剛需盤之所以在以價(jià)換量的道路上愈行愈遠(yuǎn)與自住房的出現(xiàn)密切相關(guān)。

　　據(jù)記者了解，剛需盤是商品房市場(chǎng)中受自住房衝擊最大的一類産品，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京成交價(jià)低於30000元/平方米的中低價(jià)位房源佔(zhàn)到總量的81%，下半年，受自住房簽約的拉升作用，中低價(jià)位房源佔(zhàn)市場(chǎng)總簽約量的88%。由81%至56%，北京普通商品房中的剛需盤直面自住房的衝擊，市場(chǎng)份額嚴(yán)重下滑。

　　高姍表示，自住房項(xiàng)目的大量入市，在很大程度上拉低了周邊區(qū)域商品住宅的銷售價(jià)格，迫使定位剛需的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商調(diào)低開(kāi)盤價(jià)，逐漸成為區(qū)域剛需住宅的價(jià)格標(biāo)桿，但隨著開(kāi)發(fā)商銷售策略的轉(zhuǎn)變，剛需項(xiàng)目入市量相對(duì)減少以及中高端改善型項(xiàng)目供應(yīng)增加，正在從結(jié)構(gòu)上改變北京供應(yīng)模式。在此情形下，預(yù)計(jì)剛需項(xiàng)目新增供應(yīng)的減少將會(huì)利於目前在售剛需盤的去化。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月北京樓市成交量將在自住房作用下持續(xù)維持高位水準(zhǔn)，樓市成交價(jià)格則在自住房和高端項(xiàng)目入市共同作用下呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（京華時(shí)報(bào)記者桂瑰）