番禺兩大型小區(qū)欲加物管費(fèi) 物管方面稱成本增加無奈漲價(jià) 業(yè)主方面稱服務(wù)必須升級(jí)

　　近日，番禺區(qū)兩個(gè)大型小區(qū)因漲管理費(fèi)而成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，先是華南板塊的祈福新村從7月開始上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)；接著是洛溪板塊的廣州碧桂園小區(qū)物管公司發(fā)出了物管費(fèi)上漲的公告。目前，祈福新村已經(jīng)開始按新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)，但遭到了一小部分業(yè)主的抵制；而廣州碧桂園的居委會(huì)則已介入監(jiān)督業(yè)主投票的相關(guān)工作，從即日起至9月20日，由業(yè)主對(duì)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案進(jìn)行投票表決。

　　文/圖：記者 王荔玨（除註明外）

　　業(yè)主説

　　“別讓我的房子貶值”

　　今年4月，祈福新村物管處在小區(qū)內(nèi)貼出通告稱，物管費(fèi)將升價(jià)。調(diào)整後的物管費(fèi)最高的是倚湖灣1~3座，為4.1元/m2/月，高層洋房從2.8元/m2/月調(diào)整至3.5元/m2/月，多層洋房則從2.7元/m2/月調(diào)整至3.4元/m2/月。同時(shí)，還有一條是：以上各類住宅最低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為200元/月，按面積計(jì)不足200元/月的按最低繳。

　　對(duì)此次調(diào)價(jià)，家在B區(qū)的關(guān)女士就坦言：“我作為在這裡住了十幾年老業(yè)主，覺得應(yīng)該説句公道話。無論是誰其實(shí)都不會(huì)願(yuàn)意漲物管費(fèi)，但我還是會(huì)同意它漲，原因就是大家應(yīng)該考慮通脹的因素，最直觀的比較是，我在海倫堡也有房子，同樣是停車費(fèi)不用收錢，但沒有村巴服務(wù)，物管費(fèi)也要3.5元/m2/月。”

　　住在E區(qū)的侯先生就抱怨道：“最近因?yàn)楣芾碣M(fèi)加價(jià)的問題引發(fā)了種種矛盾，目前，小區(qū)的二手樓價(jià)跌了一截，搞得我的換樓計(jì)劃也因此擱置了。”

　　業(yè)主謝女士就強(qiáng)調(diào)：“大家可以換位思考一下。幾年前一個(gè)鐘點(diǎn)工才需要600元，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到1000多元，一個(gè)帶BB的保姆工資更是從1000多元漲到近4000元。管理費(fèi)漲價(jià)也是可以理解的，只要小區(qū)的管理水準(zhǔn)能提升，別讓房子跌價(jià)。”

　　“加價(jià)可以，服務(wù)要升級(jí)”

　　記者在採訪中了解到，對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言，他們重視的不僅僅是每月管理費(fèi)支出的增加，更多的是對(duì)小區(qū)的管理有了更高的要求。

　　祈福新村“村民”蘇小姐就表示：“加價(jià)可以，我要的是服務(wù)升級(jí)。舉例而言，早期的組團(tuán)並沒有安裝攝像頭，因此，小偷小摸的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且停放的車輛即使遭遇‘劃花’也找不到‘黑手’。同時(shí)，部分組團(tuán)既沒有管道煤氣入戶，也沒有有線電視。對(duì)於這類管理上的缺失和配套上的不足，物管公司就應(yīng)該‘補(bǔ)缺’。”

　　有反對(duì)調(diào)價(jià)的“村民”提出，之前管理費(fèi)已漲過多次，但服務(wù)品質(zhì)卻沒有提高，小區(qū)道路破了沒人修、邨巴班次有減無增、車輛亂停放沒人管……這次會(huì)不會(huì)又是“只加錢，不提品質(zhì)”？

　　在廣州碧桂園居住多年的芳芳也表示，從入住至今，這裡從未漲過物業(yè)管理費(fèi)，15年後漲一些可以理解，但前提是服務(wù)必須跟上。舉例而言，小區(qū)內(nèi)的雅苑組團(tuán)一到下雨天就成了小水塘，業(yè)主需要淌水出入，管理處需對(duì)此作出改進(jìn)。

　　祈福新村一位來自香港的業(yè)主還指出，對(duì)於物業(yè)管理費(fèi)的開支，應(yīng)該請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行核數(shù)，保證開支透明。

　　記者觀察

　　職能部門的缺位何時(shí)能補(bǔ)？

　　廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長謝凱強(qiáng)調(diào)，業(yè)主應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注物管公司漲價(jià)後會(huì)提供什麼服務(wù)，業(yè)主由此又會(huì)得到什麼回報(bào)，而不應(yīng)該僅僅局限在調(diào)價(jià)本身。

　　謝凱表示，前些年不少小區(qū)所招的保安個(gè)個(gè)高大威猛，但如今，卻已經(jīng)是此景不再，原因就是人力成本在不斷上漲。業(yè)主需要正確認(rèn)識(shí)到拒絕調(diào)升物管費(fèi)，那物價(jià)指數(shù)的上升以及管理公司運(yùn)營成本的上升將直接影響物業(yè)公司所提供的管理水準(zhǔn)。

　　記者在採訪中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主覺得小區(qū)管理服務(wù)不到位的背後，其實(shí)存在著政府職能部門的缺位：祈福新村多達(dá)1萬多戶的單位至今沒有供電、供水部門進(jìn)入抄表、收費(fèi)，這些工作都得由物管人員來承擔(dān)；公交線路一直未能全覆蓋地開進(jìn)社區(qū)，發(fā)展商只能自行補(bǔ)貼外線村巴；小區(qū)內(nèi)路口眾多，存在安全隱患，卻一直未引入紅綠燈；屋邨內(nèi)五類車橫行，卻無執(zhí)法部門管理。

　　另外，祈福新村物業(yè)管理人員的工資採用的是酬金制，屬於代支付，但相關(guān)稅收部門卻未將其列入免取徵收稅款，每年僅稅費(fèi)一項(xiàng)就達(dá)700多萬元，這既給物業(yè)公司運(yùn)營造成莫大的壓力，也無形中增加了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，大型小區(qū)確實(shí)需要相關(guān)政府部門的重視甚至是介入管理。這其實(shí)不僅僅是祈福新村一個(gè)社區(qū)的問題，而是廣州許多大型社區(qū)都共同面臨的困擾。

　　謝凱則指出，大樓盤多有地産商的背景，當(dāng)年，為了促銷，不少大型小區(qū)都願(yuàn)意在社區(qū)管理上實(shí)施“暗補(bǔ)”，以較低的管理費(fèi)吸引買家入市。但靠發(fā)展商補(bǔ)貼維持的模式根本不是長久之計(jì)，按物管服務(wù)的實(shí)際成本調(diào)整物管費(fèi)，才是社區(qū)長治久安之本。

　　物管説

　　車位村巴不是免費(fèi)午餐

　　對(duì)於調(diào)升物業(yè)管理費(fèi)，祈福新村物管公司的陳經(jīng)理解釋説這是不得已而為之的舉措。陳經(jīng)理指出，祈福新村已經(jīng)有三年沒有調(diào)升物管費(fèi)用了，近年來，隨著勞動(dòng)力工資福利成本、原材料、能源及區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施、園林綠化養(yǎng)護(hù)成本的持續(xù)大幅上升，不可避免出現(xiàn)管理費(fèi)收支不平衡的情況。

　　在採訪中，陳經(jīng)理攤出了這樣一本賬：不同於廣州其他小區(qū)向業(yè)主額外收取停車位和公攤水電費(fèi)的慣常作法，祈福新村的物管費(fèi)用，包含了每戶免費(fèi)停放的車位一個(gè)；業(yè)主可免費(fèi)乘坐所有內(nèi)線村巴（以每天兩趟，每趟1元，每家三人計(jì)算，合計(jì)每月平均車費(fèi)節(jié)省支出約180元/戶）；另外，該費(fèi)用還包含小區(qū)的所有園林綠化和路燈照明的公攤水電費(fèi)等。

　　記者發(fā)現(xiàn)，該盤業(yè)主獲得的最大實(shí)惠就是“每戶免費(fèi)停放的車位一個(gè)”，現(xiàn)時(shí)已辦理免費(fèi)停車卡的車輛已達(dá)兩萬多輛。但大家都明白，這年頭，沒有免費(fèi)的午餐可以長期享用。

　　若取中間值按高層洋房的3.5元/m2/月計(jì)算，一套100平方米的單位月繳管理費(fèi)為350元，若扣除150元的月保停車費(fèi)用（目前在整個(gè)華南板塊這是最低的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），那實(shí)際支出的管理費(fèi)為200元/月，其管理費(fèi)相當(dāng)於2元/m2/月。

　　據(jù)悉，祈福新村的眾多業(yè)主已在由管理處牽頭舉行的28場(chǎng)懇談會(huì)上提出了多項(xiàng)建議。管理處的相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確承諾：成立“物管監(jiān)督辦”，獨(dú)立於物業(yè)公司，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和效率；重新優(yōu)化內(nèi)線村巴站點(diǎn)，增加村巴車次，爭(zhēng)取高峰期3~5分鐘一班；安保升級(jí)，目前“天眼工程”已進(jìn)入招標(biāo)階段爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)；由發(fā)展商借資，對(duì)社區(qū)道路、電纜井蓋及高層大堂、樓梯、墻身、信箱、大門等破損嚴(yán)重的地方進(jìn)行全面大檢修，預(yù)計(jì)本月內(nèi)完工……