從去年下半年開始，房地産行業(yè)逐步進(jìn)入深度調(diào)整期，無論是開發(fā)商還是城市，都將在今年或未來一兩年面臨分化，而在近兩三年迅速成長起來的房地産私募基金也將隨著地産行業(yè)大勢發(fā)生裂變。

　　根據(jù)地産項(xiàng)目的開發(fā)週期來看，許多在前兩年誕生的房地産私募基金如今陸續(xù)迎來兌付期，但之前承諾的高收益高回報(bào)是否也能如期而至卻受到不少質(zhì)疑。事實(shí)上，今年的光耀地産事件、港澳8號事件等深圳幾起涉及房地産基金兌付危機(jī)的事件都給行業(yè)拉起了警戒線，在房地産市場下行，項(xiàng)目開發(fā)及銷售都存在一定風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，房地産基金同樣面臨潛在的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者近日了解到，在房地産的弱週期和剛性兌付的“魔咒”之下，有深圳本地地産私募基金積極轉(zhuǎn)變商業(yè)模式來降低兌付風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著地産行業(yè)的分化，地産基金也將迎來大浪淘沙，只有提高自身的綜合運(yùn)營管理能力才能在競爭中勝出。

　　兌付危機(jī)頻現(xiàn)：高收益背後的風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)了解，目前房地産私募基金的承諾回報(bào)往往達(dá)15%甚至更高，另外還有5%—10%的基金管理費(fèi)和渠道募集費(fèi)，開發(fā)商需要付出的總成本約為20%—25%。然而，近年房地産企業(yè)的利潤空間不斷縮小，投資回報(bào)率也在下降，要承受房地産基金20%以上的資金成本，壓力顯然很大。正因如此，近一年來，房地産基金頻頻出現(xiàn)兌付危機(jī)。

　　相關(guān)媒體報(bào)道，早在2012年6月，深圳融晶公司發(fā)行融晶龍?jiān)疆b業(yè)基金，龍?jiān)交鸬念A(yù)期年化收益能達(dá)到12%，承諾在2013年實(shí)現(xiàn)兌付，然後投資者卻未見分文。而除了龍?jiān)交穑诰Ч居?012年6月還發(fā)行了另一隻産品融晶玖發(fā)定增證券結(jié)構(gòu)化基金，計(jì)劃目標(biāo)募集規(guī)模是2.7億元，用於參與定向增發(fā)，該産品期限為18個(gè)月，應(yīng)于2013年底到期，但是截止2014年3月投資者也同樣未見分文。

　　此外，由於1.2億元房地産私募基金的兌付出現(xiàn)問題，中裕財(cái)富於2013年年底在深圳中院起訴了港豐房地産開發(fā)(深圳)有限公司及其實(shí)際控制人何建華，索賠約1.36億元。

　　2014年5月爆發(fā)的“光耀地産資金鏈繃緊”事件，牽扯到27億元金融機(jī)構(gòu)借款，包括銀行信貸、信託計(jì)劃、基金子公司資管計(jì)劃等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，多家金融機(jī)構(gòu)僅對光耀融資的未到期項(xiàng)目涉事本金就在5.5億元以上。該事件于近日又繼續(xù)發(fā)酵，廣州、惠州等地多名投資者因光耀事件而未能及時(shí)兌付本息三款有限合夥産品進(jìn)行維權(quán)，此次出現(xiàn)兌付危機(jī)的公司為廣發(fā)財(cái)富(北京)投資管理有限公司。

　　諸如此類的地産基金兌付危機(jī)不一而足，都是高收益隱藏的禍根。在市場向好時(shí)，房企也許還能承受得了如此高的資金成本，但市場一旦變壞，兌付危機(jī)將逐漸浮現(xiàn)。此外，深圳前海新富資産管理有限公司董事長還認(rèn)為，其中的緣由是隨著近些年國家的政策鼓勵(lì)支援金融創(chuàng)新，使得一些不夠?qū)I(yè)的團(tuán)隊(duì)參與到地産基金中，這些團(tuán)隊(duì)在人才、資源、經(jīng)驗(yàn)等方面都不夠成熟導(dǎo)致其發(fā)售的産品達(dá)不到預(yù)期收益或者不能兌現(xiàn)，不過這種現(xiàn)象不會對行業(yè)有太深刻的影響，不會擴(kuò)大到全行業(yè)的範(fàn)圍。

　　商業(yè)模式轉(zhuǎn)型：並購包銷降低風(fēng)險(xiǎn)

　　《2013人民幣房地産基金研究報(bào)告》顯示，2010年之前國內(nèi)人民幣房地産基金僅有20多只，100億元左右的市場規(guī)模。自2010年起，房地産基金開始蓬勃發(fā)展，近三年房地産基金市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。而在深圳，2010年時(shí)才有幾家房地産基金管理機(jī)構(gòu)，僅三四年的時(shí)間就達(dá)到了近百家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些房地産基金絕大多數(shù)是債權(quán)基金，而所謂債權(quán)基金，其本質(zhì)就是簡單的借貸，並沒有涉及股權(quán)層面的深度合作。

　　記者了解到，這種債權(quán)基金的主要操作方式是：地産私募基金把錢借給開發(fā)商後，開發(fā)商要保證私募基金每年固定的回報(bào)，但在借錢之前必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。私募基金在投資期滿進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候，開發(fā)商以股權(quán)收購的形式將地産項(xiàng)目進(jìn)行回購，或者開發(fā)商以項(xiàng)目的銷售資金來贖回項(xiàng)目股權(quán)，其實(shí)質(zhì)是變相的借債。開發(fā)商一旦無力償還本金和利息時(shí)，投資者的利潤就會受損。

　　深圳前海新富資産管理有限公司董事長李先林告訴記者，現(xiàn)在很多公司發(fā)行主動管理型的債權(quán)基金，採用的是資金池的模式，該模式風(fēng)險(xiǎn)很大。“以20%的融資成本把所有資金募集進(jìn)來，再以30%的成本融出去，從中賺取息差。”他表示，在這種低進(jìn)高出的模式中，地産基金自身要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，從去年下半年開始，隨著地産行業(yè)的下行，原有的地産基金商業(yè)模式已經(jīng)難以支撐私募基金的發(fā)展壯大了，需要改變。

　　“我們現(xiàn)在已經(jīng)不做支付工程款、補(bǔ)地價(jià)等地産的開發(fā)市場了，而做地産的‘一級半市場’，也就是做收購、整售包銷。”記者了解到，新富資本近期發(fā)行了一隻房地産並購增值投資基金，融資規(guī)模為1.2億元，用於收購萬科布吉麓城及坂田潤創(chuàng)興時(shí)代公寓商業(yè)部分，年收益率為9.5%以上。而此前，新富資本也以同樣的模式收購了位於福田區(qū)的魯班大廈和龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋新幹線部分物業(yè)。李先林介紹，他們之前與天朝實(shí)業(yè)公司合作，把魯班大廈收購過來，再以每平米1000元左右的裝修標(biāo)準(zhǔn)來做精裝修，再以好的策劃行銷方式賣出去，資金回籠為半年一個(gè)週期，這樣就大大減小了兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，在遠(yuǎn)洋新幹線這個(gè)項(xiàng)目中，遠(yuǎn)洋地産在今年上半年就已收到來自新富資本支付的一半收購款九千萬資金，而這對其上市公司的業(yè)績考核及股價(jià)提振無疑具有很大的幫助。資料顯示，新富資本當(dāng)時(shí)收購遠(yuǎn)洋新幹線部分期房的價(jià)格為26300元，而後卻以五萬賣出去，銷售率達(dá)40%。以較短的週期回籠資金，在當(dāng)下房地産項(xiàng)目波動較大的節(jié)點(diǎn)，可以有效減小兌付風(fēng)險(xiǎn)，並且獲得較為可觀的利潤。

　　地産分化年：拼的是精耕細(xì)作

　　地産基金從2010年開始一直高歌猛進(jìn)發(fā)展了三四年，可如今多起的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件也反映了地産基金遇到了成長的煩惱，在被業(yè)界普遍認(rèn)為房地産行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入分化時(shí)期的情況下，地産基金的轉(zhuǎn)型升級也是刻不容緩的事情。

　　在李先林看來，地産基金如今已從1.0時(shí)代進(jìn)入到2.0時(shí)代。“1.0時(shí)代的地産基金很粗放，就是給地産企業(yè)做融資。它是銀行和信託以外的補(bǔ)充融資渠道，是一種債權(quán)關(guān)係。而經(jīng)過幾年的發(fā)展，一些優(yōu)質(zhì)的地産公司和地産項(xiàng)目其信貸已經(jīng)基本飽和了，因而一些地産基金已經(jīng)沒那麼容易找到能承受較高融資成本、風(fēng)險(xiǎn)可控，同時(shí)企業(yè)質(zhì)地非常好的項(xiàng)目了。所以地産基金進(jìn)入了一個(gè)深耕細(xì)作的年代，再也不像以前只要地産基金公司把風(fēng)控做紮實(shí)，把資金募集回來投給項(xiàng)目基金公司就可以安全退出了，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，由此地産基金進(jìn)入2.0時(shí)代。”

　　而在地産基金的2.0時(shí)代，僅僅靠為開發(fā)商融資賺取回報(bào)收益顯然難以為繼，李先林認(rèn)為，如今已到了拼綜合實(shí)力的時(shí)代。“首先是企業(yè)品牌，這體現(xiàn)在高管團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、市場影響力、風(fēng)控能力和企業(yè)自身的資源，第二是財(cái)富管理能力，第三是投資能力，要有全面的投資方向，在把控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤可觀，第四是項(xiàng)目管理能力。”

　　對於三四線城市的房地産項(xiàng)目投資，李先林認(rèn)為需要謹(jǐn)慎為之。“地産基金現(xiàn)在也可以做三四線城市的項(xiàng)目，但是對地産的專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)必須不在該開發(fā)商之下，三四線城市的很多地産公司都不是很專業(yè)，如果要做他的地産基金，就必須為其提供一定的技術(shù)支援，甚至把自己的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)植入項(xiàng)目，進(jìn)行管理輸入。”

　　李先林還認(rèn)為，地産基金還可以給房地産項(xiàng)目提供一定的策劃行銷上的技術(shù)支援，“許多開發(fā)商不具備策劃行銷能力，這就給我們地産基金提供了很多機(jī)會。”做房地産項(xiàng)目的並購包銷便是運(yùn)用了這種思維。

　　(南方日報(bào)記者 卓泳)