中新網(wǎng)8月5日電 樓市下半場(chǎng)，投資品質(zhì)成為決定房企未來(lái)走勢(shì)的關(guān)鍵。

　　拿下優(yōu)質(zhì)且價(jià)格合理的土地，能夠迅速去化，並轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金為企業(yè)帶來(lái)下一波發(fā)展機(jī)會(huì)。而劣質(zhì)地塊，無(wú)疑將轉(zhuǎn)為巨大的存貨，死死地拖住企業(yè)發(fā)展的速度。

　　2014年樓市再度進(jìn)入低迷調(diào)整期，新開(kāi)工面積、銷售面積、土地成交面積等多個(gè)指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。不過(guò)，明星銷售樓盤仍然在低迷期存在，而樓盤得以熱銷的秘訣，則早在拿地時(shí)期起，便考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的判斷力。

　　而過(guò)去幾年“奔赴二三線”、“回歸一線城市”等此起彼伏的拿地大趨勢(shì)，也在2014年變著模糊起來(lái)。開(kāi)發(fā)商投資的精準(zhǔn)性，也日益依靠快速、高效且細(xì)緻的研究，而不是趨勢(shì)的跟從。

　　明星樓盤的背後邏輯

　　儘管整體市場(chǎng)低迷，但銷售端仍頻有明星項(xiàng)目在市場(chǎng)中涌現(xiàn)。龍湖地産中期業(yè)績(jī)顯示：在蘇州獅山路和北京沙河新拿的兩塊地中，4月，蘇州龍湖·時(shí)代天街首次推盤，當(dāng)月認(rèn)購(gòu)金額便達(dá)10億元，高居蘇州樓市高端樓盤第一名。而在6月份，北京龍湖·艷瀾新宸首次開(kāi)盤亮相，便在一小時(shí)內(nèi)成功去化近九成，當(dāng)月認(rèn)購(gòu)金額逾10億元。

　　同樣表現(xiàn)出色的還有五礦萬(wàn)科如園，這個(gè)位於西山板塊，緊鄰好望山森林公園的高端豪宅項(xiàng)目取得了今年上半年北京高端住宅市場(chǎng)銷售面積和銷售金額“雙料第一”的佳績(jī)。

　　同樣需要指出的是，在熱銷的同時(shí)，上述項(xiàng)目仍舊保持著極高的利潤(rùn)空間，仍舊在為企業(yè)創(chuàng)造可觀的利潤(rùn)，這一點(diǎn)，與一些依靠打折促銷，甚至低於成本價(jià)回籠資金的“熱銷盤”形成鮮明對(duì)比。

　　以蘇州龍湖·時(shí)代天街為例，2013年拿地時(shí)，該地塊樓面地價(jià)僅為4658元/平米，而到2014年5月，其推出的一期房源銷售均價(jià)已達(dá)17000元/平米。而到2014年7月，時(shí)代天街所處獅山板塊的數(shù)幅地塊出讓的起拍樓面價(jià)都已超過(guò)8000元/平米。

　　而這些明星項(xiàng)目創(chuàng)造銷售奇跡，同時(shí)盈利可觀的主要原因，則更多在拿地環(huán)節(jié)便已被決定。

　　“我們?cè)?jīng)以為優(yōu)秀的産品力足以彌補(bǔ)項(xiàng)目在區(qū)域地段、拿地價(jià)格方面的劣勢(shì)。但事實(shí)證明我們錯(cuò)了，一個(gè)好的項(xiàng)目，決定性的核心因素只有兩個(gè)，地段、價(jià)格。”2014年初，一位top20房企負(fù)責(zé)投資的高管曾在內(nèi)部會(huì)議上如此表示。

　　未雨綢繆的開(kāi)發(fā)商早已開(kāi)始在拿地投資端做出調(diào)整，而投資的精確性在目前這個(gè)樓市調(diào)整期，顯著極為重要。

　　拿地邏輯的變化

　　據(jù)中房指數(shù)統(tǒng)計(jì),2014年上半年全國(guó)300個(gè)監(jiān)測(cè)城市土地出讓金總額為12408億元，同比微增0.1%。共計(jì)成交土地14126宗,同比減少20%,成交面積53636萬(wàn)㎡,同比減少20%。

　　開(kāi)發(fā)商的總體投資偏謹(jǐn)慎。儘管2014年1-6月，一線城市土地出讓金為2598億元，同比增加41%，領(lǐng)跑全國(guó)。但很難簡(jiǎn)單得出一線城市土地投資是更好的選擇這一結(jié)論，因?yàn)榱硪粋€(gè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到33%，比去年同期上漲5個(gè)百分點(diǎn)，同樣領(lǐng)跑全國(guó)。

　　再好的地塊，溢價(jià)過(guò)高，便有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)已幾乎在開(kāi)發(fā)商處達(dá)成共識(shí)。7月29日下午，北京孫河區(qū)域兩幅土地雙雙流拍便顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)於土地價(jià)格的敏感性，兩幅地塊3.5-4萬(wàn)元／平米區(qū)間的起拍樓面地價(jià)便是流拍罪魁。

　　“地是好地，就是價(jià)格太高了。”某上市房企副總裁在接受中國(guó)房評(píng)報(bào)道採(cǎi)訪時(shí)如此吐槽。

　　而這也正是悖論之處，從地段角度而言，一線城市接近城區(qū)的土地?zé)o疑屬最優(yōu)質(zhì)的地塊。但蜂擁而至的競(jìng)爭(zhēng)者，不斷被抬高的價(jià)格，已令這樣的土地成為燙手山芋。

　　來(lái)自CRIC的數(shù)據(jù)顯示，從2011年至2013年，全國(guó)土地出讓中71%的地王均位處一線城市，其中38%的地王項(xiàng)目至今尚未開(kāi)工，具體到單價(jià)地王統(tǒng)計(jì)一項(xiàng)，未開(kāi)工比率甚至超過(guò)50%。在樓市盛行高週轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的大背景下，如此開(kāi)工率足以説明一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的開(kāi)發(fā)艱難。

　　獲取好的項(xiàng)目，訣竅似乎有兩個(gè)，“快”、“奇”。“快”，即在熱點(diǎn)區(qū)域土地出讓之初便長(zhǎng)期跟蹤研究，在首批土地面世，其他開(kāi)發(fā)商尚未完成充分研究，決策遲疑之際，搶下首批競(jìng)爭(zhēng)較少的優(yōu)質(zhì)地塊。龍湖2012年獲取的孫河地塊，以及在2013年獲取的蘇州獅山路地塊便是經(jīng)典案例。

　　“奇”，則是避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地拍賣市場(chǎng)，採(cǎi)取收購(gòu)、股權(quán)合作等方式去新拓項(xiàng)目，降低成本。多年來(lái)，萬(wàn)科便是此路徑的領(lǐng)跑者。2014年度，龍湖也採(cǎi)取了擴(kuò)合作的姿態(tài)，並尋覓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的機(jī)會(huì)。2014年5月底，其通過(guò)股權(quán)交易拿下的南京下關(guān)地塊便是經(jīng)典，僅6000多元／平米的樓面價(jià)也為未來(lái)項(xiàng)目銷售留足了盈利空間。

　　控制存貨的重要性

　　在這個(gè)快速變化的市場(chǎng)，再好的投資，在拉長(zhǎng)時(shí)間之後也很可能變得一錢不值。誰(shuí)都無(wú)法精準(zhǔn)把握市場(chǎng)的長(zhǎng)週期變化。易居中國(guó)房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭便曾坦承，作為地産研究機(jī)構(gòu)，目前在對(duì)樓市短週期的把握上，已經(jīng)有較高的精確性，但對(duì)更長(zhǎng)週期的預(yù)測(cè)，則幾乎是難以完成的課題。

　　對(duì)於開(kāi)發(fā)商也是如此，影響他們投資決策的內(nèi)容之一，便是利用對(duì)短期市場(chǎng)走勢(shì)還算靠譜的預(yù)測(cè)和判斷，在拿完地之後——“快跑”。

　　這也決定著高週轉(zhuǎn)依舊是開(kāi)發(fā)商重要的決勝武器。但僅有此還不夠，項(xiàng)目足夠小，才能跑得快。自2012年起，龍湖等房地産開(kāi)發(fā)商便在企業(yè)年度戰(zhàn)略中加上了“控規(guī)模”三字。不拿大盤，已成為部分開(kāi)發(fā)商拿地的原則。

　　這也是血與淚的教訓(xùn)。大盤開(kāi)發(fā)容易在短期內(nèi)佔(zhàn)用企業(yè)大量資金這一問(wèn)題暫且不説，市場(chǎng)的變化也很容易導(dǎo)致大盤項(xiàng)目後期銷售遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

　　在過(guò)去幾年，無(wú)數(shù)的案例已在上演。大盤項(xiàng)目在一期開(kāi)盤熱銷，創(chuàng)下無(wú)數(shù)銷售奇跡之後，二三期卻成為無(wú)人問(wèn)津的樓盤，砸在開(kāi)發(fā)商自己手裏，成為年報(bào)中極為尷尬的存貨數(shù)據(jù)。

　　“很多企業(yè)實(shí)際上是被存貨拖死的，在其他行業(yè)已經(jīng)有非常多的先例。”蘭德諮詢總裁宋延慶如是稱。作為趴在賬面上，卻無(wú)法折現(xiàn)的紙面財(cái)富，中國(guó)房地産市場(chǎng)的存貨也已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高位。

　　“在房地産上市公司的報(bào)表中，存貨的概念等同於現(xiàn)房。”一位專注于房地産行業(yè)的證券分析師這樣解釋。在期房銷售已成慣例的今天，現(xiàn)房等同於滯銷産品。

　　郊區(qū)大盤，則往往是存貨密集誕生的場(chǎng)所。