物業(yè)名稱: 天河區(qū)清風(fēng)北街22號(hào)凱旋新世界某低層兩房單位，面積：122平方米，成交價(jià)：609萬(wàn)元。文/圖：記者李鳳荷

　　從7月交投情況看，二手住宅市場(chǎng)暫未出現(xiàn)“末班車”的行情。

　　公積金管理中心“限貸”，“組合貸款”首先出現(xiàn)因額度不足無(wú)法申請(qǐng)

　　日前，廣州市公積金管理中心出臺(tái)限制措施，將採(cǎi)用按月輪候放款等方式對(duì)下半年的貸款額度進(jìn)行限制，每個(gè)月的貸款額度指標(biāo)將控制在10億元以內(nèi)。按揭業(yè)者表示，從7月中旬開(kāi)始，通過(guò)銀行審批的“組合貸款”已經(jīng)出現(xiàn)額度不足致使無(wú)法正常申請(qǐng)的情況。而基於二手樓市上半年行情不佳的大環(huán)境，公積金貸款“擰緊”水龍頭，或?qū)?duì)下半年的行情走勢(shì)帶來(lái)一定的衝擊。

　　文/圖:記者王雯倩

　　公積金貸款8月收緊 影響不及3月吹風(fēng)

　　8月份是“每月10億元”公積金貸款限額措施落地的首月，在此政策落地之前的7月下旬，市場(chǎng)上是否出現(xiàn)了搶著入市的現(xiàn)象？合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，從7月的交投情況來(lái)看，二手住宅市場(chǎng)暫未出現(xiàn)“末班車”的行情，而從上半年的交投情況來(lái)看，涉及公積金貸款的成交約佔(zhàn)非一次性付款購(gòu)房個(gè)案的六成左右。在3月“公積金貸款新政”徵求意見(jiàn)稿首度徵詢意見(jiàn)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)公積金貸款的個(gè)案的確在相對(duì)短的一段時(shí)間內(nèi)有所增加。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，3月非一次性付款購(gòu)房個(gè)案中，純公積金貸款個(gè)案從之前的30%上升到47%，不過(guò)到了4月，純公積金貸款個(gè)案佔(zhàn)比回落到三成多的正常水準(zhǔn)。

　　滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠亦表示，根據(jù)現(xiàn)時(shí)公積金貸款規(guī)定，個(gè)人貸款額為50萬(wàn)元，家庭貸款額為80萬(wàn)元，每個(gè)月的10億元的貸款額能夠滿足1250~2000宗貸款，與上半年相比有所下降，但該政策對(duì)貸款資格沒(méi)有影響，僅是放款時(shí)間需要延後，因而對(duì)廣州市二手房市場(chǎng)影響相對(duì)較弱，近期並未出現(xiàn)搶著入市的現(xiàn)象。

　　“目前買家更關(guān)注的是商業(yè)貸款的額度以及利率變化情況，受影響而暫時(shí)觀望的準(zhǔn)買家，多半會(huì)因?yàn)殂y行商業(yè)貸款額度仍偏緊以及利率上浮等因素而暫不出手。”梁燕明預(yù)計(jì)，廣州公積金實(shí)現(xiàn)每月限額貸款，對(duì)下半年樓市整體格局不會(huì)産生很大影響。從目前情況分析，一次性付款購(gòu)房比例持續(xù)佔(zhàn)據(jù)較高水準(zhǔn)，而純公積金貸款購(gòu)房個(gè)案佔(zhàn)整體二手住宅市場(chǎng)成交僅一成多的份額，影響範(fàn)圍相對(duì)有限。

　　“比起今年3月份的公積金貸款政策將有變動(dòng)的消息，這次因貸款指標(biāo)設(shè)限而匆忙入市的買家比較少，從成交量來(lái)看，基本沒(méi)有因此而出現(xiàn)明顯的變化。”中原地産匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜指出，由於現(xiàn)時(shí)二手樓市的市場(chǎng)觀望情緒較重，且願(yuàn)意大幅度降價(jià)的二手房業(yè)主較少，成交量一直沒(méi)有多大起色。因此，即便從8月開(kāi)始，公積金“限貸”新政正式落地實(shí)施，但從短期來(lái)看，對(duì)二手房成交量並不會(huì)造成太大的影響。

　　審批和放款時(shí)間延長(zhǎng) 拉長(zhǎng)二手房交易週期

　　現(xiàn)時(shí)公積金貸款的審批和放款時(shí)間均有所延長(zhǎng)，這將拖慢部分二手房的交易週期，並有可能對(duì)二手房交易的買賣雙方帶來(lái)麻煩。

　　“現(xiàn)在是政策執(zhí)行的首月，並未見(jiàn)到很多人搶閘審批，但7月份有部分客戶去銀行申請(qǐng)組合貸款被告知要8月才能送審批。” 億誠(chéng)按揭總經(jīng)理助理陳廣雄表示，從上半年的二手房成交情況來(lái)看，公積金及組合貸款的客戶佔(zhàn)比較多，粗略估算應(yīng)有四成左右。如果公積金“擰緊”水龍頭，那麼客戶要貸款只能轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，客戶購(gòu)房成本增加將有可能抑制部分買房需求。

　　滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房買家利用公積金貸款佔(zhàn)比約4成，其中，純公積金貸款佔(zhàn)比約兩成半，公積金與商業(yè)組合貸款佔(zhàn)比約為1成半。劉鏡棠表示，作為房貸的其中一個(gè)主要來(lái)源，公積金“限額”放貸將會(huì)對(duì)原來(lái)較為低迷的二手樓市帶來(lái)一定的衝擊，如房貸另一重要來(lái)源——商業(yè)貸款的政策及利率保持不變的情況下，二手房市場(chǎng)交易量將可能有所下降，成交均價(jià)則會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。

　　“行情持續(xù)淡靜下，還願(yuàn)意買賣二手房的都是實(shí)客。即業(yè)主是出於套現(xiàn)週轉(zhuǎn)或改善置業(yè)的需求，而買家則以有強(qiáng)烈自住需求的首次置業(yè)者居多。”莫靜告訴記者，從實(shí)際操作來(lái)看，現(xiàn)時(shí)公積金貸款申請(qǐng)的審批時(shí)間有所延長(zhǎng)，特別是需要通過(guò)銀行審批的組合貸款。而從現(xiàn)在的二手房成交案例來(lái)看，“急買”和“急賣”的案例佔(zhàn)比不少，如果貸款審批時(shí)間上有所延長(zhǎng)，將會(huì)給二手房成交帶來(lái)更多的不穩(wěn)定因素。

　　“首置”最受傷 一次性付款成議價(jià)“王牌”

　　綜合來(lái)看，公積金“限額”放貸政策將對(duì)純公積金貸款首次置業(yè)的樓梯樓買家影響較大。據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，上半年該類型買家佔(zhàn)比為12%左右，該類型買家主要關(guān)注總價(jià)約在60萬(wàn)~100萬(wàn)元之間的小戶型二手房。如果客源因公積金貸款收緊而減少，總價(jià)介於60萬(wàn)~100萬(wàn)元之間的盤源的放盤價(jià)和成交價(jià)有可能出現(xiàn)下跌，但由於總價(jià)較低，支付壓力不大，該類型盤源仍然會(huì)受“剛需”客的歡迎，價(jià)格下跌幅度不大。

　　對(duì)於放售物業(yè)的小業(yè)主來(lái)説，能否儘快收齊樓款才是決定是否讓價(jià)的關(guān)鍵。合富置業(yè)梁燕明指出，現(xiàn)時(shí)一次性付款依然是二手房市場(chǎng)中議價(jià)能力最強(qiáng)的付款方式，尤其是基於“賣一買一”準(zhǔn)備套現(xiàn)換房的業(yè)主，不少都是指明只出售給一次性付款的買家。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年一次性付款購(gòu)房個(gè)案佔(zhàn)比連續(xù)6個(gè)月達(dá)到41%或以上高位，而在2013年一二季度信貸環(huán)境相對(duì)寬鬆的市場(chǎng)狀況下，一次性付款購(gòu)房比例基本都僅維持在三成左右的水準(zhǔn)。

　　“公積金收緊，對(duì)業(yè)主有一定影響，對(duì)交易時(shí)間、資金回籠速度都會(huì)有影響。身邊剛好有案例是業(yè)主不同意買家申請(qǐng)公積金組合貸款，或限制在某個(gè)時(shí)點(diǎn)完成，致使買家最終無(wú)法成功購(gòu)買。”陳廣雄指出，有部分業(yè)主會(huì)在付款方式上限制公積金付款方式，或者要求在指定時(shí)間內(nèi)要完成，超出時(shí)間算買家違約。

　　一週成交風(fēng)雲(yún)榜

　　業(yè)主移民降21萬(wàn)賣凱旋兩房

　　點(diǎn)評(píng)：滿堂紅專業(yè)人士介紹，該單位業(yè)主之前一直自住，證滿5年，南向，帶有豪華裝修，因移民而放售物業(yè)，前兩個(gè)月放盤價(jià)630萬(wàn)元，單價(jià)在51000元/m2以上，不願(yuàn)議價(jià)，後因業(yè)主急需資金，表示買家如一次性付款，也願(yuàn)意降價(jià)放售。最後被一做生意的改善型買家看中，以609萬(wàn)元的總價(jià)一次性付款買入該套物業(yè)，成功議價(jià)21萬(wàn)元，成交單價(jià)49918元/m2。

　　置業(yè)小TIPS： 凱旋新世界是珠江新城知名的豪宅之一，北依珠江公園，南臨珠江，小區(qū)有會(huì)所、健身房、游泳池等，附近生活配套齊全。該社區(qū)是目前高端二手市場(chǎng)無(wú)論自住還是投資的首選樓盤，成交相當(dāng)活躍。目前放盤價(jià)在5萬(wàn)元/m2以上，成交單價(jià)也在4.5萬(wàn)元/m2以上，不少素質(zhì)較高、裝修保養(yǎng)較好的單位放盤價(jià)在8萬(wàn)~9萬(wàn)元/m2也較常見(jiàn)，目前租金單價(jià)在93元/m2/月左右。