目前，住宅空置率並沒有一個準(zhǔn)確的官方定義、官方數(shù)據(jù)，中國住房的空置率儼然成了一個難以破解之謎。近期，一份宣稱“全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率22.4%”、“全國空置房為4898萬套”的地産行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析報告再度挑動了房地産市場的敏感神經(jīng)。“大炮”任志強(qiáng)直接反駁稱，“絕不可能有5000萬套或更多的空置”。

　　一場“空置率論戰(zhàn)”由此引發(fā)了人們對中國樓市以及中國經(jīng)濟(jì)前景的諸多預(yù)測。對此，上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授田國強(qiáng)在接受本網(wǎng)專訪時提出了個人見地。

　　非官方數(shù)據(jù)的存在是必要的

　　他認(rèn)為，其關(guān)於空置率的數(shù)據(jù)調(diào)查，開啟了我國包括國家統(tǒng)計(jì)局都一直未能有效開展的調(diào)查，具有填白的重要意義。從方法上，通過分組分層隨機(jī)抽樣抽取了2.8萬多個樣本，間隔一年入戶調(diào)查，再輔以2次電話輔助調(diào)查，這些基本上是國際上的通行做法，具有科學(xué)性。因此，中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)佈的這個報告得出的數(shù)據(jù)是可信的。

　　當(dāng)然有人批評他們的樣本規(guī)模的相對有限。確實(shí)，以美國全美住房調(diào)查（American Housing Survey）和當(dāng)前人口及住房空置調(diào)查（Current Population Survey/Housing Vacancy Survey， CPS/HVS）為例，其樣本容量分別約為5.6萬個住宅住址和7.1萬個住宅住址，但這些都是美國人口調(diào)查局等政府部門實(shí)施的，有很大的財力、人力支援。規(guī)模重要，但更重要的還是看調(diào)研的方法科學(xué)性和代表性，科學(xué)性最基本和關(guān)鍵的判斷標(biāo)準(zhǔn)是獲取的樣本是否具有隨機(jī)性。

　　關(guān)於任志強(qiáng)和甘犁“空置率”論戰(zhàn)，田國強(qiáng)認(rèn)為關(guān)鍵是要把概念和定義搞清楚。任志強(qiáng)的數(shù)據(jù)測算只涵蓋了商品房，而甘犁的數(shù)據(jù)則將小産權(quán)房、家庭自建房等都涵蓋進(jìn)來了，所以二人得出的結(jié)論不一致是理所當(dāng)然的。所以，關(guān)鍵是要把概念的邊界搞清楚，空置率是廣義的還是狹義的。

　　國內(nèi)和國外對於空置率的概念界定也是有所差異的。國際上，空置率是以市場上有出租或出售願望的空置住房作為分子，而甘犁這邊是將空置房定義為兩類：一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無人居住的住房；一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房，兩類空置住房作為分子，也包含了未進(jìn)入市場的空置房，如果將第一類不計(jì)入，空置率肯定也就沒有這麼高了。

　　中國是一個轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)體制、結(jié)構(gòu)變化很快、很大，有很多調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度和方法體系還沒有來得及轉(zhuǎn)換。其實(shí)，如同經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能光靠國有企業(yè)一樣，統(tǒng)計(jì)調(diào)查也不能光靠官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。實(shí)際上，在國外非官方數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)是非常多的，佔(zhàn)了絕大多數(shù)，他們對政府調(diào)查機(jī)構(gòu)既是競爭又是互補(bǔ)、既有制衡也有合作的關(guān)係，可以將一些官方做不了、做不好的調(diào)查做起來。

　　這些非官方的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)特別是那些非盈利的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)，如由大學(xué)發(fā)起的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)有著很強(qiáng)的學(xué)術(shù)性和獨(dú)立性，他們作為中立的第三方，具有利益超脫性，其數(shù)據(jù)往往有很強(qiáng)的公信力。如密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)初編制于20世紀(jì)40年代，已經(jīng)成為半官方色彩的數(shù)據(jù)。並且，這些非官方的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)往往是與民間智庫相關(guān)聯(lián)的，這就使得這些智庫提出的政策方案既有定性分析又有定量支撐，政府很多時候通過購買向智庫獲得決策諮詢建議，其背後所隱含的就是對民間數(shù)據(jù)調(diào)查的信任。所以，像這些非官方數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)的存在是非常必要的，需要更多這樣的機(jī)構(gòu)。

　　而空置率反映的是一種結(jié)構(gòu)性的資源錯配。在田國強(qiáng)看來，針對空置房的定義及其調(diào)查結(jié)果，可以從兩個大的方面來研究推進(jìn)解決空置率居高不下的問題。其一，大力促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化，以穩(wěn)定就業(yè)、同等待遇等讓真正為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)的農(nóng)民工真正紮根城市，而非疲於候鳥式遷徙。城鎮(zhèn)的各項(xiàng)福利得不到保障，自然不會放棄農(nóng)村的房屋、土地及其他財産權(quán)利。其二，建立全國統(tǒng)一不動産登記制度，消除資訊孤島，同時加快房産稅立法，在稅收法定的原則下推進(jìn)試點(diǎn)擴(kuò)圍，雙管齊下可以有效杜絕一人多房的局面。

　　中國的樓市還遠(yuǎn)沒有飽和

　　田國強(qiáng)稱從中長期看，中國的樓市還遠(yuǎn)沒有飽和，還有很大的增長空間。

　　中國的真實(shí)城鎮(zhèn)化率才只有35%左右，還有幾億的人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移並真正紮根到城市，這些人都要住有所居，目前的供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能填補(bǔ)的。中國房地産的問題，不是一朝一夕形成的，也不是短期就能解決的，房價下跌過大的問題並不比上漲過快來得輕鬆，因?yàn)榉康禺b已經(jīng)將政府、銀行、購房者、開發(fā)商捆綁在一起，翻船的危害性具有關(guān)聯(lián)性和放大性，任何激進(jìn)的調(diào)整都不足取，而是需要一定的時間來化解。

　　同時，他不認(rèn)為中國的房地産市場有很大的泡沫。從國際橫向比較，如果用動態(tài)和發(fā)展的眼光看中國的房價（因?yàn)樽》渴且环N高值的耐用消費(fèi)品，需要跨期消費(fèi)。房價所對應(yīng)的收入就不應(yīng)是當(dāng)期收入，而是長期收入），即考慮收入增幅的顯著差異（中國10%左右，美國4%左右），中國的真實(shí)（理性預(yù)期）房價收入比也許並不比美國等發(fā)達(dá)國家高多少。如果再考慮美國每年要交的房屋市值1%到3%的不動産稅（這筆錢中國大部分城市不要交），其房價收入比反而超過中國。