每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　超過75%的客戶選擇萬科的房子是為了享受萬科物業(yè)的服務，中海地産的房子售價往往比周邊的項目高出3000元/平方米……在消費者購房時的考慮因素中，物業(yè)服務與配套所佔的比重越來越大。

　　然而，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會調查，相當數(shù)量的物業(yè)服務企業(yè)陷入生存困境。在此背景下，花樣年、萬科、綠城等開發(fā)商紛紛創(chuàng)新商業(yè)模式、試水“雲(yún)服務”，希望將物業(yè)管理由勞動密集性産業(yè)變?yōu)橹橇γ芗援b業(yè)，從而應對勞動力成本快速上升的壓力。

　　但是，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，很多房企的“雲(yún)服務”還在探索之中，離實現(xiàn)贏利還有很長一段距離。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松曾表示，隨著房地産供應逐漸過剩，原有的“拿地-開發(fā)-賣房”的粗放發(fā)展模式難以為繼，房地産的下半場將進入“服務時代”，誰能提供更好的配套與服務，並能挖掘業(yè)主需求提供增值服務，誰就有望在房地産的“服務時代”脫穎而出。

　　然而，根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會去年10月發(fā)佈的 《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》（以下簡稱《報告》），受剛性成本急劇上升與稅負居高不下影響，相當數(shù)量的物業(yè)服務企業(yè)陷入生存困境。

　　在此背景下，以花樣年彩生活、萬科物業(yè)為代表的一批具有前瞻性的房地産公司通過將“雲(yún)服務”與物業(yè)管理相結合，嘗試探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，成效並不大。

　　輝立證券分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前花樣年彩生活的主營業(yè)務收入仍主要依賴於傳統(tǒng)的物業(yè)管理，且收入增長依賴於管理規(guī)模的擴張，儘管公司在社區(qū)資産運營等方面取得一定突破，但未來的核心增長點——增值服務仍處於起步階段，短期內尚不具備實質性增長條件。

　　物業(yè)對購房影響力上升/

　　綠城中國董事會主席宋衛(wèi)平指出，目前大家購買房子越來越多地考慮房子背後的服務因素。

　　記者從 “2014年價值地産總評榜”組委會了解到，萬科、恒大、世茂、碧桂園等龍頭開發(fā)商提升産品附加值的方法幾乎一致，都是在服務上做文章。讓物業(yè)管理承擔更週到的居家服務，以吸引更多的消費者購買。

　　“以往在決定購房者意向的重要因素中，價格與地段佔了絕對優(yōu)勢，但近年來物業(yè)服務與配套所佔的比重越來越高”，中原地産項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，由於優(yōu)秀的物業(yè)管理能更好地維護社區(qū)環(huán)境，並提供更優(yōu)質的配套服務，長遠而言有助於為項目帶來更大的升值空間，因此購房者為其支付溢價的意願也更高。

　　在中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾看來，物業(yè)服務與配套逐漸成為房企銷售成敗的關鍵因素。“你知道龍湖的房子為什麼越做越好嗎？因為龍湖物業(yè)有一個40人的前期介入團隊，可以提前規(guī)避産品問題。他們的地産工程師現(xiàn)在都尊物業(yè)工程師為‘老師’了。”

　　萬科集團通過第三方調查獲得的數(shù)據(jù)顯示，超過75%的人稱選擇萬科的房子是希望享受萬科的物業(yè)服務。

　　“我們曾經(jīng)做過一次調查，發(fā)現(xiàn)中海地産的房子售價往往比周邊的中小型房企項目高3000元/平方米以上，背後的原因就是中海擁有口碑良好的物業(yè)管理服務”，克而瑞研究中心一名分析師表示，很多大型房企之所以擁有更高的産品溢價能力，歸根到底是因為它們能聚合更多的生活與商業(yè)配套資源，為業(yè)主帶來更好的物業(yè)服務，以彌補社會公共資源的不足。

　　物業(yè)公司陷生存困境/

　　雖然物業(yè)及各種配套服務，成為影響房屋銷售的重要因素，但對開發(fā)商來説，這卻是一筆算不過來的賬。

　　“據(jù)我們多年來的觀察，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司處於虧損狀態(tài)，只有萬科、中海、花樣年這些大企業(yè)能實現(xiàn)盈利。”宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

　　上述《報告》也提及，根據(jù)福建省住建廳開展的 “物業(yè)管理行業(yè)生存狀況專項調查”，被調查的293家企業(yè)中有接近40%處於虧損狀態(tài)，收不抵支引發(fā)開發(fā)商對部分項目棄管。對廣東汕頭的調查顯示，超過75%的物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，甚至虧損，直接導致企業(yè)對日常服務投入減少，影響物業(yè)服務品質，引發(fā)矛盾和糾紛。

　　虧損的背後，主要是人力成本上漲以及物業(yè)管理費缺乏市場化定價機制。《報告》顯示，以廣州為例，2010~2012年，職工最低工資標準和社保福利的政策性調升接近50%；今年5月，職工最低工資標準再次上調至1550元/月，漲幅達19.2%。隨著用工成本的持續(xù)上漲，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營壓力日益加劇，由此也引發(fā)了降低服務標準和棄管小區(qū)等一系列問題。

　　但與之相對的是，物業(yè)管理價格調整機制存在缺失。《報告》顯示，哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)至今實行10多年前制定的0.3元/平方米左右的物業(yè)收費標準；珠海市“多層住宅物管費收取指導價格0.35~0.55元/平方米·月”10年沒有調整過；北京至今仍在執(zhí)行上世紀90年代末制定的經(jīng)濟適用房物業(yè)服務費政府指導價格0.55元/平方米的標準。

　　“幾乎每家開發(fā)商都有自己的物業(yè)公司，物業(yè)公司的總人數(shù)佔到了地産公司總人數(shù)的三分之二以上。以萬科為例，2013年年報顯示公司員工總量為35330人，其中物業(yè)公司人數(shù)高達27648人。人力成本逐年上漲，但物業(yè)費又受到政府的限價管理，導致整個行業(yè)面臨大面積虧損，大多數(shù)開發(fā)商不得不把物業(yè)公司作為售後服務部門併為其提供補貼。”宋延慶告訴記者。

　　房企推出雲(yún)服務/

　　在此背景下，花樣年、萬科等企業(yè)率先通過應用網(wǎng)際網(wǎng)路技術與拓展延伸服務，逐漸將物業(yè)服務由勞動密集型變成智力密集型，以實現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

　　以計劃在香港聯(lián)交所拆分上市的花樣年彩生活為例，旗下首款社區(qū)服務APP“彩之雲(yún)”提供物業(yè)服務、商品服務、虛擬服務、智慧管家、連鎖經(jīng)營等業(yè)務，並基於這些業(yè)務所生成的消費大數(shù)據(jù)，推出了針對業(yè)主的工薪貸、業(yè)主貸和生意貸。

　　根據(jù)花樣年最新發(fā)佈的公告顯示，截至2014年2月28日，彩生活已進駐76個城市，為760個住宅社區(qū)提供管理或顧問服務。憑藉海量社區(qū)客戶資源，公司推出了金融服務、國際物業(yè)、文旅集團、商業(yè)管理、養(yǎng)老養(yǎng)生等輕資産業(yè)務。

　　以社區(qū)小貸業(yè)務為例，截至4月底，彩生活已在廣西、廣東、湖南、湖北、四川開設共17家分公司，並在4月單月實現(xiàn)放貸金額近4000萬元。

　　與多數(shù)傳統(tǒng)物管業(yè)務陷入虧損困境不同的是，彩生活已經(jīng)實現(xiàn)盈利。花樣年年報顯示，2013年彩生活實現(xiàn)收入3.15億元，同比增長70%。據(jù)花樣年內部人士透露，彩生活的毛利率超過40%，去年實現(xiàn)凈利潤接近1億元。此外，花樣年的最新公告顯示，以彩生活為主的輕資産業(yè)務佔據(jù)花樣年4月份整體業(yè)務收入約20%。

　　試圖在“雲(yún)服務”分一杯羹的還有世茂、萬科與金地集團等龍頭房企。萬科物業(yè)與華為合作開發(fā)的手機APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬科業(yè)主提供社區(qū)圈子交流與周邊商圈服務。據(jù)萬科內部人士介紹，萬科物業(yè)未來將通過“雲(yún)生活、社區(qū)一卡通、安防與停車管理、設施設備遠端管理、移動APP智慧之家”五大科技的運用，由物業(yè)管理專家向“房務、資産、生活管家”升級。

　　金地集團則通過整合各區(qū)域、城市、項目的優(yōu)質資源，構成一個服務資源池，客戶通過加入金地“家天下”客戶網(wǎng)路，可享受居家、教育、健康、商旅、消費、公益等“雲(yún)服務”，但這些服務的根本目的並不是增加盈利，而是以此吸引客戶多買房子。

　　雲(yún)服務“錢景”不明朗/

　　花樣年總裁潘軍曾算過一筆賬：花樣年的目標是2020年讓“彩生活”遍佈100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬，服務就達到4000萬人。如果每人平均年消費2萬元，每年就有8000億元從 “彩生活”門口流過，公司只需收取1%的代理費，就有80億元的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。

　　理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。一位花樣年業(yè)主在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者採訪時坦言，雖然很多業(yè)主安裝了“彩之雲(yún)”APP，但除了每個月通過APP繳納物業(yè)費享受一點打折外，大多數(shù)人極少使用APP裏的其他服務。

　　“雖然房企擁有數(shù)量龐大的業(yè)主群，但業(yè)主憑什麼只用開發(fā)商的平臺去消費？”一位上市房企高管向記者表示，在電子商務領域，阿里巴巴、京東等巨頭已經(jīng)佔據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，它們要搶佔地産商的業(yè)主客戶群根本沒有任何障礙。

　　陳耕也認為，彩生活目前的主營業(yè)務收入仍主要依賴於傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務，且收入增長較多依賴於管理規(guī)模的擴張，而非內生性的增長。儘管公司在社區(qū)資産運營等方面取得一定突破，但未來的核心增長點——增值服務仍處於起步階段，短期內尚不具備實質性增長條件。