四成商品房銷售面積降幅

　　87%二手房房源下調(diào)掛牌價

　　中國樓市在走過2013年量價齊升的火爆行情之後，在2014年迎來新的變化：三四線城市房地産市場庫存高企，一線城市日光碟不再，久違的打折降價開始重回樓市。業(yè)內(nèi)專家表示，房地産從總量上來看，已經(jīng)進入供求大致平衡的階段。我國房地産市場高速增長時代已結(jié)束，步入穩(wěn)定的常態(tài)發(fā)展期，在市場分化加劇之下，精耕細作，比拼品質(zhì)服務，將成為未來樓市制勝的核心。

　　□成交

　　商品房銷售面積降近四成

　　北上廣深四大一線城市一直被認為是樓市避風港，然而，它們依然未能躲過這輪樓市低迷。去年初，北京樓市延續(xù)了上年年底的火爆行情，之後，受樓市調(diào)控政策及觀望情緒等因素影響，北京累計商品房銷售面積同比增速持續(xù)下滑。

　　北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，全市商品房銷售面積為357.2萬平方米，同比下降36.2%，降幅較前三月擴大了1.9個百分點。至此，北京商品房銷售面積同比累計增速已經(jīng)連續(xù)13個月回落。具體來看，前四月，全市商品房銷售面積中，住宅銷售面積為249.4萬平方米，同比下降41.4%，降幅較前三月收窄1.8個百分點；寫字樓為59.6萬平方米，同比下降32.6%，降幅較前三月擴大16.3個百分點；商業(yè)、非公益用房及其他為48.2萬平方米，同比增長5%，漲幅也較前三月收窄5.1個百分點。

　　下滑的不僅僅是北京，相關統(tǒng)計顯示，4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加147萬平方米。4月末，商品住宅待售面積同比增長23.9%，較3月末同比增幅小幅上升。去年年底開始，住宅庫存增長逐步加大，雖然近期全國範圍內(nèi)樓盤打折促銷的城市數(shù)量逐步擴大，但由於市場觀望氣氛濃厚，商品住宅成交繼續(xù)回落，導致庫存去化較為緩慢。預計今年隨著市場供應的持續(xù)增加，商品住宅待售面積將繼續(xù)加大，房價上漲壓力將有所緩解。

　　同樣下滑的還有二手房市場，二手房市場自去年年底以來，一直處於略顯低迷的狀態(tài)，而目前也已進入調(diào)整階段，房價下行預期加強，有購房意向的客戶普遍也持觀望心態(tài)，等待購買時機。此外，也使部分不著急賣房的業(yè)主産生了一定的觀望心理，入市的意願也有所降低。

　　根據(jù)鏈家地産市場研究部統(tǒng)計，4月北京市二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比下降14.8%。4月北京市二手住宅市場延續(xù)了3月成交疲軟的態(tài)勢，成交量環(huán)比超過一成，成交價格漲幅也基本處於停滯狀態(tài)。進入5月以後，二手房整體成交水準較4月進一步下滑，周成交量連續(xù)兩周在1600套以下，自4月起至現(xiàn)在，北京市二手住宅周成交量已連續(xù)六周在2000套以下水準徘徊，市場冷淡的狀態(tài)進一步加深。

　　□價格

　　北京二手房價創(chuàng)兩年最大跌幅

　　從今年房地産下行趨勢確立以來，降價城市數(shù)量不斷增長，原本屬於需求恢復期的4月份，全國70大中城市房價下調(diào)卻出現(xiàn)大幅度升級。

　　國家統(tǒng)計局公佈了4月全國70大中城市住宅銷售價格變動情況。與3月相比，4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為8個和22個，分別比3月份增加了4個和8個。在漲跌幅度上，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。其中北京地區(qū)的二手房價格上個月環(huán)比下跌0.2%，創(chuàng)下了近25個月的最大跌幅。

　　根據(jù)鏈家地産數(shù)據(jù)，自1月以來，北京二手房掛牌價持續(xù)下調(diào)。其中，4月下調(diào)幅度最大，為2.2%，降價房源佔比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調(diào)。業(yè)內(nèi)分析，在當前無論是從政策層面還是市場層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號的背景下，5月樓市出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，在房地産市場整體低迷的狀態(tài)持續(xù)了一段時間以後，二三線城市房價下降的趨勢逐漸蔓延到了北京等一線城市。從近期北京的市場情況來看，剛需陷入深度觀望，使得整個二手住宅市場的成交水準不斷下降。成交難度上升，市場中的降價現(xiàn)象由急售業(yè)主大幅降價逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩^小範圍內(nèi)的價格下調(diào)。表現(xiàn)為房源掛牌整體減少，業(yè)主掛牌價下調(diào)，議價空間擴大等三個方面。

　　□供應

　　供應面積上漲超七成

　　年初至今北京新房市場成交始終較為低迷，與之相對應的是樓市供應量的持續(xù)性增加，庫存量突破13個月來新高。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年1月初至今（截至5月16日），北京全市新建商品住宅供應量為36056套，比去年同期增加58.1%，供應面積為404.75萬平方米，比去年同期增加77%。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前市場整體觀望情緒濃厚，購房需求長期低迷，交易量持續(xù)萎縮，在此背景下，供應量的持續(xù)增加，使得庫存量突破7萬套，創(chuàng)下近13個月來新高，受此影響，北京房源供應量較大的遠郊區(qū)縣的供需關係得以逐漸平衡，甚至開始由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，大興、房山、通州等區(qū)域，房企競價銷售壓力越來越大，“低價入市，降價走量”的銷售策略將被越來越多項目所採用。此外，由於去年下半年以來土地市場交易量火熱，所以可以預見今年三季度開始遠郊區(qū)縣的供應量還將持續(xù)增加，未來遠郊區(qū)縣的新房價格將出現(xiàn)明顯回落。

　　從春節(jié)過後這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔上風，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　中原地産統(tǒng)計顯示，大部分項目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。隨著部分項目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會突然銳減。從目前市場情況看，5月份也很難升溫。

　　□區(qū)域

　　大興、房山、通州三區(qū)供應量最大

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從區(qū)域供應量上來看，1月至今（截至5月16日），大興區(qū)供應量為9329套，房山為6832套，通州為4279套，昌平為3466套，順義為3367套，分別排在前5位，住宅新房供應量最少的為海澱區(qū)，僅為300套。

　　在剛剛過去的4月份，房山、通州、大興三個區(qū)域仍舊是剛需項目的集中放量之地。其中，在4月份開盤的19個剛需項目中，房山區(qū)更是以超過2500套的供量成為4月份新增市場最活躍的區(qū)域，包含中國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居、中冶藍城、首創(chuàng)·伊林郡、金地朗悅、京投萬科新里程、北京城建·琨廷等在內(nèi)，共有來自八大房企的九個項目在4月份集中推盤，其中售價最高的項目為24000元/平米，而最低售價已經(jīng)達到14000元/平方米，不難看出，比起去年曾經(jīng)一度高達25000-28000元/平米的區(qū)域房價水準，房企的整體價格預期已經(jīng)明顯放低。

　　而區(qū)域成交數(shù)據(jù)也同樣呈現(xiàn)了“量增價跌”的規(guī)律。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，4月份房山區(qū)共成交了1438套普通住宅産品，以30%的佔比一舉拔得4月成交頭籌。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從這一輪房企搶收、紛紛低預期開盤的競跑來看，像大興、房山這種前期出讓大量土地的區(qū)域，必然會因為同質(zhì)化項目的集中而率先進入價格競爭的“肉搏”階段，一旦有項目率先降價，為爭搶有限的客群，跟風就成為區(qū)域內(nèi)項目不得不做出的選擇。這也對欲佈局新城的房企敲響了警鐘，一旦市場形勢走低，扎堆拿地將會造成未來項目銷售難度的增加，迫使項目加速進入“以價換量”通道。

　　□策略

　　促銷吸引購房者

　　相比去年開發(fā)商單次往往僅推數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之後，眾多樓盤開足馬力大舉推貨，單次三四百套的供應量越來越趨向常態(tài)化。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)後開盤的29個項目中，推貨量在300套以上的就有10個項目之多，佔比超過三分之一，而去年同期的48個開盤項目中卻僅有8個項目大批量推貨，市場佔比僅為1/6。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，自住型商品房衝擊導致樓市整體銷量水準大幅下滑，影響到了開發(fā)企業(yè)上半年業(yè)績目標的實現(xiàn)，加之下半年市場狀況恐怕仍會每況愈下，開發(fā)商普遍改變了推盤策略，將“按價推貨”的方式改為“按需推貨”，也就是在排號客戶相對有限的前提下，以實現(xiàn)銷售數(shù)字為目標。為了儘量提升排號客戶轉(zhuǎn)化為認購的比例，因而大量推貨的同時調(diào)低定價，以滿足購房者預期。

　　“儘管三期價格與去年前兩期持平，但從蓄客情況看，目前蓄客量與預期還有一定距離，明顯不如去年底前兩期開盤。”亦莊某剛需項目負責人向記者表示，“為了保障三期開盤實現(xiàn)不錯的銷售業(yè)績，優(yōu)惠幅度也進一步提高。”

　　在老項目平價開盤的同時，一些純新項目採取價格低開走量的方式，吸引購房者。位於大興近期開盤某項目，就以低於預期近3000元/平方米的價格入市，引來千人搶購。

　　為了刺激成交，應對市場成交量下滑局面，目前北京、南京、廣州、武漢等城市的部分開發(fā)商推出了“墊首付”、“一成首付”、“零首付”等行銷措施。在地方政府限購、限貸和高房價的大背景下，開發(fā)商對首次置業(yè)者降低購房門檻，刺激被抑制的市場需求，從而提升樓盤的銷量。

　　融360金融搜索平臺發(fā)佈的新房貸報告顯示，3月以來，全國房貸持續(xù)收緊，多數(shù)銀行出於風險考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對房地産相關貸款審批逐漸趨嚴，房貸利率進一步提高，8.5折利率優(yōu)惠在全國徹底絕跡，首付房貸處於“零優(yōu)惠”狀態(tài)，部分城市最高上浮5%-15%不等，二套房相對首套房上漲幅度不大，維持在上浮10%-30%左右。對開發(fā)商來説，“墊首付”作為一種行銷手段，通過低首付比例吸引更多購房者，達到樓盤快速成交的目的。

　　□分析

　　樓市加速進入買方市場

　　“本次市場調(diào)整相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導致的市場調(diào)整，本次出現(xiàn)調(diào)整的主要原因有兩點，第一，資金價格上漲導致房地産按揭、開發(fā)信貸收緊，第二，全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現(xiàn)供應過剩。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為非政策因素導致的市場低迷，這可能會導致本輪調(diào)整週期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價格調(diào)整。

　　法興銀行研究報告顯示，房地産市場對於中國經(jīng)濟非常重要。如果將房地産對上下游行業(yè)的拉動作用考慮在內(nèi)，它在總産出中的份額可輕鬆佔到20%。此外，它對金融體系的意義遠遠超出了銀行的抵押貸款及發(fā)放給開發(fā)商的直接貸款，分別佔整體貸款的14%（10.5萬億人民幣）和6.5%（4.9萬億人民幣）。開發(fā)商從影子銀行系統(tǒng)借來的貸款可能會達到5萬億-7萬億。中國房地産市場的短期迴圈與許多其他國家的房地産市場類似，主要是信貸現(xiàn)象。

　　近日融360金融搜索平臺發(fā)佈的一份全國性房貸調(diào)查報告顯示，首套房貸9折以下優(yōu)惠利率基本絕跡，利率上浮成為主流，甚至在放款時，銀行捆綁銷售的“潛規(guī)則”也開始出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士擔心，房貸持續(xù)收緊或加速樓市拐點到來。

　　根據(jù)該報告顯示，4月份全國最低房貸利率為9折，8.5折全面絕跡;全國23個熱點城市中，僅有9個城市還有利率優(yōu)惠，其餘城市的房貸利率最低為基準利率。從各個城市來看，9折利率優(yōu)惠多集中在外資行，但部分外資行對首套房貸利率優(yōu)惠設定的門檻較高，僅能惠及小部分群體。

　　2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化，在2013年已經(jīng)出現(xiàn)的樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市。從春節(jié)過後2個月時間看，當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)的微妙的變化。

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔上風，供需格局已經(jīng)悄然生變，樓市加速進入買方市場。

　　□預測

　　銷售回暖或到二季度末

　　法興銀行研究報告顯示，自2008年以來，有兩個時期房價出現(xiàn)了全線下跌：分別是2008年下半年和2011年底。甚至一線城市也未能倖免。在2008年下半年期間，房價下跌持續(xù)了大約6個月，統(tǒng)計局跟蹤的70個城市中有14個城市的累計下跌超出了5%。在2011年第二季度到2012年第三季度之間的樓市低迷期間，大多數(shù)城市的樓價連續(xù)下跌了不到10個月，只有4個城市的房價下跌超出了5%。這兩種情況的轉(zhuǎn)捩點都正好是信貸寬鬆開始之時。“道理很簡單：儘管中國家庭的平均儲蓄率很高，但大多數(shù)中國家庭，特別是首次置業(yè)人員，仍需要貸款買房。首付和按揭貸款佔開發(fā)商投資資本的40%。因此，我們認為，緩解房地産市場低迷的唯一有效措施是重新加速（或至少穩(wěn)定）信貸增長。”

　　報告預計，鋻於政策制定者已開始穩(wěn)定發(fā)放給購房者的貸款，2014年最可能出現(xiàn)的情形是，到第二季度末信貸增長趨於穩(wěn)定，然後房屋銷售開始出現(xiàn)增長。然而，之後信貸增長不會再次大幅加速，因為調(diào)控部門仍然非常關切後果。

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲·21世紀房地産論壇上的演講中指出，今年房地産從總量上來看，已經(jīng)進入供求大致平衡的階段。要以平常的心態(tài)看待目前正在出現(xiàn)的市場調(diào)整，同時，從房地産本身變化的趨勢來説，也有內(nèi)在變化的規(guī)律，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，隨著房地産結(jié)構(gòu)的變化，這些規(guī)律會直接影響到未來房地産行業(yè)的結(jié)構(gòu)、消費者的結(jié)構(gòu)和市場的結(jié)構(gòu)。

　　(京華時報記者邢飛)

　　數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家市場研究院