近期， 中信證券 “中信啟航專項資産管理計劃”(下稱“中信啟航”)獲得證監(jiān)會批復成功募集設(shè)立，將於21日在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。“中信啟航”是國內(nèi)首個交易所場內(nèi) 房地産 投資基金産品(REITs)，也是落實證監(jiān)會《關(guān)於進一步推進證券經(jīng)營機構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》關(guān)於“研究建立房地産投資信託基金(REITs)的制度體系及相應的産品運作模式和方案”的重要舉措。

　　近年來，美國 、澳大利亞等海外市場發(fā)展較為成熟的房地産投資基金(REITs)，已成為亞洲資本市場重要的創(chuàng)新金融工具，發(fā)展勢頭強勁，日本、新加坡、韓國等亞洲國家和地區(qū)先後推出了交易所場內(nèi)標準化REITs産品。與國內(nèi)信託公司大量發(fā)行的投資于開發(fā)階段物業(yè)的房地産信託存在本質(zhì)區(qū)別，交易所場內(nèi)REITs産品主要著眼成熟物業(yè)資産的投資和管理，嚴格限制投資房地産開發(fā)項目，避免成為房地産開發(fā)融資工具。

　　現(xiàn)階段，在我國證券市場推出交易所場內(nèi)REITs産品具有重要意義。一是豐富證券市場投資品種。二是通過參與産品設(shè)計與運作管理，促進證券經(jīng)營機構(gòu)及相關(guān)仲介機構(gòu)提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式。三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預期為核心的定價機制有助於推動房地産理性價格的形成，成為收入物業(yè)定價的重要市場標桿，促使投資者關(guān)注房地産投資的租金回報。

　　作為首個交易所場內(nèi)房地産投資基金，“中信啟航”在産品結(jié)構(gòu)上採用了一些創(chuàng)新模式。一是通過證券公司專項資産管理計劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，最大程度保證物業(yè)租金和資産增值轉(zhuǎn)化為投資者收益。二是通過內(nèi)部優(yōu)先/次級産品分層安排，匹配不同類型投資者差異化的投資需求，優(yōu)先級投資者主要獲取相對穩(wěn)定的租金收益，次級投資者主要獲取物業(yè)增值的收益。優(yōu)先級與次級投資者均限定為合格機構(gòu)投資者。三是通過資産證券化專項資産管理計劃載體，按照資産證券化相關(guān)業(yè)務規(guī)則在深交所綜合協(xié)議平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　鋻於“中信啟航”在交易結(jié)構(gòu)、收益分配方式等方面的創(chuàng)新性，深交所在為産品提供轉(zhuǎn)讓服務的同時，通過為優(yōu)先/次級産品設(shè)置差異化交易門檻、多種渠道提示産品風險差異、加強投資者適當性持續(xù)管理等措施，更好地保護投資者權(quán)益。下一步，深交所將在總結(jié)産品運作經(jīng)驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎(chǔ)上，積極探索運用REITs為保障性住房建設(shè)服務，繼續(xù)準備推出面向公眾投資者的REITs産品。