種種跡象表明，北京房地産市場已進入新一輪調(diào)整。

　　近日，北京亦莊某樓盤推出“全盤無首付”促銷活動，這是繼該項目推出區(qū)域最低價後，再次推出讓利措施，也是北京首個“零首付”樓盤。

　　另外，土地市場上，從2月底新增一批土地後，北京已近3個月無新增待售土地供應(yīng)，而且5月6日最後一批待售土地成交後，北京已連續(xù)半個月無待售土地，這些均為歷史首次。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，不久前，北京市圍繞房地産的座談會上，市領(lǐng)導(dǎo)表示，政府對房地産市場的階段性調(diào)整具備一定的容忍空間。該領(lǐng)導(dǎo)稱，北京對房地産市場有三塊內(nèi)容具備自主權(quán)，城市規(guī)劃、土地供應(yīng)和限購，在限購問題上，只是一些認定問題的調(diào)整，比如限購年限、限購的資格審驗等。

　　開發(fā)商“無利息”墊首付

　　據(jù)公開資料，上述零首付樓盤位於北京東南五環(huán)，在售房源以90平方米為主力戶型，層高4.5米，屬於買一層得兩層的50年産權(quán)LOFT型房屋，除了贈送的6～10平方米儲物間，實際使用面積高達150平方米。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者致電上述項目售樓處時，銷售人員表示，房屋是精裝修，不需要業(yè)主自己搭夾層，只需要買傢具和家電即可入住。

　　有資訊顯示，如果按實際使用面積計算，該樓盤部分房源折算單價僅14800元/平方米，成為亦莊區(qū)域單價最低的樓盤。目前，亦莊地區(qū)的均價在3萬元/平方米以上。

　　售樓人員稱，零首付只有十套房源，均為實際使用面積150平方米的主力戶型，包含精裝修價款在內(nèi)，總價在225萬元～250萬元之間。

　　“在具體操作上，採取先到先得的辦法，但並非是一分錢不用付就可以網(wǎng)簽，購房者需要付30萬元的定金，定金不退，直接折抵房款。”銷售人員説道。

　　她以總價236萬元的房子舉例説，“裝修價款為36萬元，毛坯房總價200萬元，50年産權(quán)住宅只能從銀行貸款100萬元，購房者一次性需付136萬元，若參與零首付計劃後，除去30萬元定金，開發(fā)商幫購房者墊付了106萬元首付。”

　　這位銷售表示，至於其餘106萬元首付款，購房者在今年9月底和12月底分兩次結(jié)清即可，沒有利息，如果沒有結(jié)清就會計算利息。

　　北京新房成交價創(chuàng)7個月新低

　　中原地産研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，零首付的實質(zhì)就是在一定時間內(nèi)，開發(fā)商允許購房者緩交首付，一般這個時間在1年內(nèi)，這種墊首付其實是打的政策擦邊球。

　　他介紹説，在我國期房預(yù)售制度下，各地建委取得預(yù)售的時間都早于銀行要求的抵押貸款時間，一般在這個時間差裏，購房者的首付是停留在開發(fā)商的賬戶中，銀行要求項目封頂後，才可以做抵押貸款。“而各地建委的要求，一般是項目完成20%左右工程量就可預(yù)售收取首付，所以墊首付可以説是促銷，不違規(guī)。”張大偉説道。

　　儘管並未出現(xiàn)樓盤滯銷或大幅度降價促銷的現(xiàn)象，北京樓市也同樣陷入買方觀望中，房價也開始鬆動。

　　中原地産統(tǒng)計顯示，截至5月18日，5月北京純商品住宅簽約2373套，成交均價24858元/平方米，創(chuàng)下7個月來均價最低。

　　張大偉表示，“大部分項目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京2萬元/平方米左右的剛需項目，供需比基本是1:4,但目前已逐漸降低到1:2。”

　　鏈家市場研究部報告顯示，截至5月18日，北京新建商品房住宅的存量為70736套，自5月10日以來，一直保持在7萬套以上的水準。今年的供應(yīng)不斷放量，未消化的新增供應(yīng)無疑會繼續(xù)使庫存不斷走高，以當前的銷售水準看，庫存消化週期已經(jīng)達到一年左右。

　　報告稱，今年北京在售新建商品住宅價格沒有出現(xiàn)較大波動，但市場預(yù)期下降的資訊不斷擴大，成交持續(xù)走低的情況下，開發(fā)商或做出一定讓利，價格有可能出現(xiàn)一輪調(diào)整週期。